Можно ли не платить налог с продажи квартиры, если сразу купить более дорогую в том же году

В описанной ситуации возникает два самостоятельных налоговых события, происходящих в одном налоговом периоде (один календарный год): реализация физическим лицом объекта недвижимости (квартиры) и приобретение им другого объекта (новой квартиры).

Поскольку срок владения проданной квартирой составляет менее трёх лет, доход от её продажи признаётся объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это ключевой юридический факт, определяющий обязанность задекларировать полученный доход и исчислить налог. При этом закон не ставит возникновение налоговой обязанности в зависимость от того, на какие цели налогоплательщик впоследствии тратит вырученные средства. Факт немедленного вложения всей суммы (5 млн руб.) в покупку другой, более дорогой квартиры, сам по себе, не является основанием для освобождения дохода от налогообложения или для автоматического уменьшения налога. Прямого правила «взаимозачёта» или освобождения дохода с условием реинвестирования в более дорогое жильё действующее законодательство не предусматривает.

При этом юридически значимым является то, что у продавца одновременно с обязательством по уплате налога с продажи возникает право на имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья. Это два разных, не связанных напрямую друг с другом правовых института, каждый из которых имеет собственные правила, размеры и условия применения. Право на вычет при покупке возникает независимо от того, были ли получены средства от продажи и не погашает этот вычет налог к уплате той же суммы автоматически: он уменьшает общую налоговую базу налогоплательщика по итогам года, в котором совершены обе операции.

Таким образом, суть ситуации сводится к налоговому планированию в рамках одного года: налогоплательщик, реализовав имущество досрочно, получает облагаемый доход, но одновременно тратит значительные средства на приобретение жилья, что даёт ему право на уменьшение налоговой базы с помощью вычета. Основной вопрос заключается в том, как сопоставить эти две операции при расчёте итоговой налоговой обязанности за год, применив доступные по закону инструменты уменьшения налога: вычет при продаже (до 1 млн руб.) и вычет при покупке (до 2 млн руб. от суммы расходов).

При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет, у вас возникает обязанность задекларировать доход и уплатить налог. Это прямо следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, согласно ст. 228 НК РФ, физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности. Поскольку ваша квартира не относится к объектам, освобождённым от налогообложения по сроку владения (более трёх лет), вы обязаны подать декларацию и уплатить налог с полученного дохода.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренны
   — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228

При этом ст. 224 НК РФ устанавливает, что доходы от продажи имущества облагаются по ставке 13 процентов, если сумма налоговых баз за налоговый период не превышает 2,4 миллиона рублей, и по прогрессивной шкале при превышении. Поскольку сумма дохода от продажи (5 млн рублей) превышает 2,4 млн рублей, налоговая ставка составит 13 процентов с суммы до 2,4 млн и 15 процентов с суммы превышения (до 5 млн). Однако эта ставка применяется к налоговой базе, которая может быть уменьшена на имущественные вычеты.

Прямого освобождения от уплаты налога с продажи квартиры при условии вложения всех вырученных средств в покупку более дорогой квартиры Налоговый кодекс РФ не предусматривает. Вы обязаны задекларировать доход и исчислить налог. Однако, применив одновременно имущественный вычет при продаже и имущественный вычет при покупке в рамках одного налогового периода, вы можете законно свести итоговую сумму налога к уплате к нулю или к минимуму, особенно если у вас есть другие доходы, облагаемые по ставке 13%.

Рекомендуемые действия

• Определите оптимальный способ уменьшения дохода от продажи: сравните сумму имущественного вычета в 1 млн рублей с документально подтвержденными расходами на приобретение проданной квартиры и выберите больший из них.
• Подготовьте и сохраните все документы, подтверждающие покупку новой квартиры и фактические расходы на её приобретение, для заявления имущественного вычета.
• В декларации 3-НДФЛ за текущий год отразите оба события: доход от продажи с применением выбранного вычета и заявите имущественный вычет с покупки. Именно сочетание этих двух вычетов в рамках одного года максимизирует налоговую выгоду.
• Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом совершения сделок, даже если итоговая сумма налога к уплате окажется нулевой.
• Если после применения вычетов у вас останется сумма налога к уплате, перечислите её в бюджет не позднее 15 июля того же года.