В описанной ситуации возникает два самостоятельных налоговых события, происходящих в одном налоговом периоде (один календарный год): реализация физическим лицом объекта недвижимости (квартиры) и приобретение им другого объекта (новой квартиры).
Поскольку срок владения проданной квартирой составляет менее трёх лет, доход от её продажи признаётся объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это ключевой юридический факт, определяющий обязанность задекларировать полученный доход и исчислить налог. При этом закон не ставит возникновение налоговой обязанности в зависимость от того, на какие цели налогоплательщик впоследствии тратит вырученные средства. Факт немедленного вложения всей суммы (5 млн руб.) в покупку другой, более дорогой квартиры, сам по себе, не является основанием для освобождения дохода от налогообложения или для автоматического уменьшения налога. Прямого правила «взаимозачёта» или освобождения дохода с условием реинвестирования в более дорогое жильё действующее законодательство не предусматривает.
При этом юридически значимым является то, что у продавца одновременно с обязательством по уплате налога с продажи возникает право на имущественный налоговый вычет в связи с покупкой жилья. Это два разных, не связанных напрямую друг с другом правовых института, каждый из которых имеет собственные правила, размеры и условия применения. Право на вычет при покупке возникает независимо от того, были ли получены средства от продажи и не погашает этот вычет налог к уплате той же суммы автоматически: он уменьшает общую налоговую базу налогоплательщика по итогам года, в котором совершены обе операции.
Таким образом, суть ситуации сводится к налоговому планированию в рамках одного года: налогоплательщик, реализовав имущество досрочно, получает облагаемый доход, но одновременно тратит значительные средства на приобретение жилья, что даёт ему право на уменьшение налоговой базы с помощью вычета. Основной вопрос заключается в том, как сопоставить эти две операции при расчёте итоговой налоговой обязанности за год, применив доступные по закону инструменты уменьшения налога: вычет при продаже (до 1 млн руб.) и вычет при покупке (до 2 млн руб. от суммы расходов).
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет, у вас возникает обязанность задекларировать доход и уплатить налог. Это прямо следует из положений Налогового кодекса РФ. Так, согласно ст. 228 НК РФ, физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности. Поскольку ваша квартира не относится к объектам, освобождённым от налогообложения по сроку владения (более трёх лет), вы обязаны подать декларацию и уплатить налог с полученного дохода.
- физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренны
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228
При этом ст. 224 НК РФ устанавливает, что доходы от продажи имущества облагаются по ставке 13 процентов, если сумма налоговых баз за налоговый период не превышает 2,4 миллиона рублей, и по прогрессивной шкале при превышении. Поскольку сумма дохода от продажи (5 млн рублей) превышает 2,4 млн рублей, налоговая ставка составит 13 процентов с суммы до 2,4 млн и 15 процентов с суммы превышения (до 5 млн). Однако эта ставка применяется к налоговой базе, которая может быть уменьшена на имущественные вычеты.
13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за на
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224
Теперь о ключевом вопросе — возможности уменьшить налог за счёт средств, потраченных на покупку нового жилья. Ст. 220 НК РФ предусматривает два самостоятельных имущественных вычета: при продаже имущества и при приобретении жилья. Вычет при продаже составляет 1 млн рублей (если не пользоваться правом уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение проданной квартиры). В вашем случае вы можете уменьшить доход от продажи (5 млн) на вычет в размере 1 млн рублей, либо на сумму расходов на покупку этой квартиры, если такие расходы подтверждены. Налог будет начислен на разницу.
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
Параллельно при покупке новой квартиры вы имеете право на имущественный вычет по расходам на приобретение жилья (в пределах лимита 2 млн рублей). Этот вычет позволяет вернуть 13% от суммы покупки, но не более 260 тыс. рублей. Однако вычет при покупке не уменьшает налоговую базу по доходу от продажи. Это разные вычеты, которые применяются к разным объектам налогообложения: первый уменьшает доход от продажи, второй — облагаемые доходы в целом (например, заработную плату). Налоговый кодекс не предусматривает механизма прямого "зачёта" суммы, потраченной на покупку жилья, в счёт налога от продажи. Вы не можете просто вычесть из налога от продажи 5 млн, потраченные на новую квартиру. Такая операция не предусмотрена.
Обязанность подать декларацию закреплена в ст. 229 НК РФ. Декларацию необходимо представить не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, независимо от того, был ли получен доход, облагаемый налогом после применения вычета. Даже если в результате применения вычета налог окажется равен нулю, декларация подаётся.
Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 , 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса.
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 229
Таким образом, освобождения или взаимозачёта налога при условии направления всех средств на покупку более дорогого жилья законодательство не содержит. Вы вправе одновременно применить вычет при продаже (1 млн руб. или фактические расходы) и вычет при покупке (до 2 млн руб.), но первый уменьшит налоговую базу по доходу от продажи, а второй — подлежащий уплате НДФЛ с других ваших доходов (например, с зарплаты). За счёт этих вычетов вы можете существенно снизить или даже обнулить налог к уплате, но только в пределах правил, установленных ст. 220 НК РФ. Иных льгот, предусматривающих освобождение от налога при реинвестировании средств в жильё, в анализируемых нормах нет.
