Анализируемая ситуация касается отношений, связанных с владением, использованием и распоряжением недвижимым имуществом, а также с определением налоговых последствий при его продаже и сдаче в аренду. В центре внимания находится квартира 1, которая находится в собственности пользователя и его жены. На момент планируемых событий (конец 2026 года) срок владения этой квартирой достигнет пяти лет.
Основное содержание проблемы: пользователь и его супруга намерены в течение полугода сдавать квартиру 1 в аренду, а затем продать её. При этом они опасаются, что использование статуса индивидуального предпринимателя (ИП) для оформления аренды может каким-то образом повлиять на исчисление срока владения квартирой, что, в свою очередь, поставит под угрозу возможность не уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с продажи. Также рассматривается альтернативный вариант — сдача квартиры как обычным физическим лицом без использования статуса ИП.
Юридически значимыми обстоятельствами в данной ситуации являются:
- Факт владения квартирой 1 на праве собственности в течение пяти лет (к ноябрю 2026 года), что по общему правилу является основанием для освобождения дохода от её продажи от налогообложения.
- Факт государственной регистрации (прописки) пользователя в этой квартире на момент владения, что также может иметь значение для применения иных оснований освобождения от НДФЛ.
- Планируемый краткосрочный (полгода) характер сдачи квартиры в аренду до её продажи.
- Наличие у пользователя и его супруги статуса индивидуальных предпринимателей и выбор между использованием этого статуса или личного статуса физического лица (не ИП) для оформления арендных отношений.
Ключевой вопрос, требующий анализа: влияет ли факт использования имущества (квартиры) в предпринимательской деятельности (сдача в аренду через ИП) на порядок исчисления срока владения этим имуществом как физическим лицом для целей освобождения дохода от налога при его продаже. Иными словами, сохраняется ли право на налоговую льготу в виде освобождения от НДФЛ при продаже квартиры, если до продажи она непродолжительное время использовалась в коммерческих целях в рамках предпринимательской деятельности. Также необходимо оценить налоговые последствия получения дохода от аренды в зависимости от выбранного правового статуса (ИП или физическое лицо) в контексте их влияния на последующую продажу.
Правоотношения, затронутые в ситуации: налоговые правоотношения (исчисление и уплата НДФЛ), гражданско-правовые отношения аренды недвижимости, а также вопросы, связанные с правовым режимом имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
При ответе на ваш вопрос необходимо прежде всего разобрать нормы, регулирующие освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, и отдельно — положения об аренде, чтобы понять, влияет ли аренда на срок владения. Начну с ключевой для вашей ситуации нормы.
Согласно ст. 217.1 НК РФ, освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества поставлено в зависимость от срока нахождения объекта в собственности налогоплательщика. Применительно к вашей квартире 1 (которой вы владеете 5 лет с ноября 2021 года — минимальный срок уже истёк или истечёт к моменту продажи через полгода) это означает, что при продаже вы не будете обязаны платить НДФЛ, если квартира находилась в вашей собственности не менее пяти лет. Сам по себе факт сдачи квартиры в аренду (даже если вы оформите её через ИП) на исчисление этого срока не влияет. Срок владения исчисляется с даты государственной регистрации права собственности, и аренда не прерывает и не приостанавливает его течение. Вот дословное положение:
"1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Как видите, статья прямо говорит о доходах «физических лиц», а не только не-ИП. Сдача квартиры в аренду, пусть даже в рамках ИП на УСН или патент, не изменяет титул собственника — вы остаётесь физическим лицом — собственником. Поэтому опасения, что аренда «собьёт» пятилетний срок для льготы по статье 217.1 НК РФ, являются юридически необоснованными: срок владения остаётся неизменным независимо от того, как вы используете квартиру.
Далее обратимся к гражданско-правовой природе аренды. Важно понять, какие правомочия передаются арендатору и остаётся ли собственник собственником. Это проясняет статья 606 Гражданского кодекса:
"Статья 606. Договор аренды
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 606
Данная норма чётко устанавливает, что при аренде к арендатору переходит лишь временное владение и пользование, а право собственности остаётся у вас — арендодателя. Таким образом, даже если вы сдаёте квартиру 1 через ИП, вы не перестаёте быть собственником-физическим лицом, и срок вашего владения как собственника продолжает течь. Аренда не изменяет и не прерывает титул собственности. Следовательно, для целей освобождения от НДФЛ по статье 217.1 НК РФ аренда через ИП так же безопасна, как и аренда от физического лица.
Наконец, нужно учесть формальные требования к договору аренды, которые могут косвенно повлиять на доказательство добросовестности сделки, но не на налоговую льготу. Статья 651 ГК РФ устанавливает требования к форме и регистрации договора аренды здания (а квартира — часть здания):
"Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
- Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
- Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 651
Применительно к вашему плану: вы собираетесь сдавать квартиру 1 на полгода. Поскольку срок аренды менее года, договор не требует государственной регистрации. Это упрощает оформление. Независимо от того, оформляете вы аренду как физическое лицо или как ИП, важно соблюсти письменную форму. Сама по себе регистрация (или её отсутствие) никак не влияет на право собственности и срок владения — она лишь удостоверяет факт аренды. Поэтому ваш выбор между арендой как ИП или как физлицо в этом аспекте не создаёт риска для льготы.
Таким образом, законодательство не содержит нормы, которая бы связывала освобождение от НДФЛ при продаже с тем, как — в рамках ИП или нет — вы сдавали квартиру в аренду. Для льготы по статье 217.1 НК РФ важен только срок нахождения в собственности, который остаётся неизменным. Самый безопасный с точки зрения налогового администрирования способ — оформить аренду как физическое лицо, уплачивая НДФЛ (или налог на профессиональный доход), чтобы доход от аренды не смешивался с предпринимательской деятельностью и не провоцировал вопросов налоговой о том, не используется ли квартира как основное средство ИП. Однако даже при аренде через ИП срок владения не прерывается. В контексте вашей ситуации дополнительных норм, прямо регулирующих этот вопрос, в предоставленном блоке НПА нет. Если потребуется более детально разобрать режим налогообложения доходов ИП от аренды, следует обратиться к главам 26.2 (УСН) или 26.5 (НПД) НК РФ, но для вашего ключевого вопроса — сохранения льготы при продаже — это нерелевантно.
