Далее, независимо от вашего налогового статуса, сам доход от продажи квартиры, расположенной в России, признаётся доходом от источника в РФ. Это закреплено в ст. 208 НК РФ, и значит, обязанность задекларировать такой доход и уплатить налог возникает у вас в любом случае — и как у резидента, и как у нерезидента. Сам по себе статус нерезидента не отменяет налогообложение, хотя расчёт налога будет разным.
"Статья 208 НК РФ относит доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, к доходам от источников в РФ (пп. 5 п. 1). Это означает, что при продаже квартиры в России доход признается полученным от источника в РФ, что влияет на обязанность уплаты НДФЛ независимо от статуса налогового резидента."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 208
Теперь перейдём к ключевому вопросу — как исчисляется налог и какие ставки применяются. Здесь мы обращаемся к ст. 224 НК РФ, которая устанавливает две принципиально разные ставки. Если вы налоговый резидент РФ, ваш доход от продажи квартиры облагается по ставке 13% (с учётом прогрессивной шкалы: до 2,4 млн рублей налоговой базы — 13%, сверх этой суммы — 15%). Если же вы нерезидент, то, к сожалению, согласно общему правилу п. 3 ст. 224 (данная норма не приведена в вашем контексте, но является общеизвестной и базируется на структуре статьи), для нерезидентов действует ставка 30% от всей суммы дохода, и при этом нерезиденты не имеют права на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ, в том числе на вычет в размере расходов на приобретение и ремонт. Однако в вашем контексте приведён фрагмент ст. 224, который разберём подробно.
"Статья 224. Налоговые ставки
- Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; ... Налоговая ставка, установленная настоящим пунктом, подлежит применению в отношении совокупности всех доходов физического лица - налогового резидента Российской Федерации, подлежащих налогообложению, за исключением доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.1, 1.2, 2, 5 и 6 настоящей статьи.
1.1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей; ... Н"
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224
Из приведённой части ст. 224 видно, что ставка 13% применяется именно к налоговым резидентам. Для нерезидентов в контексте соответствующая норма (п. 3 ст. 224) не приведена, но по общему правилу НК РФ она составляет 30%, и этот пункт ясно указывает на отсутствие пониженных ставок и вычетов для нерезидентов. Поскольку вы, вероятно, проведёте за границей более 183 дней, вы станете нерезидентом, и ставка 30% будет применяться ко всей сумме дохода от продажи без каких-либо вычетов.
Теперь о расходах на ремонт. Ст. 220 НК РФ, фрагмент которой приведён, действительно говорит об имущественных вычетах, но в приведённой части речь идёт о вычете при продаже имущества (подпункт 1 пункта 1) и о вычете в размере расходов на новое строительство или приобретение жилья (подпункт 3 пункта 1). ВАЖНО: в контексте отсутствует ключевое положение — подпункт 2 пункта 2 ст. 220, который прямо позволяет налогоплательщику уменьшить доходы от продажи имущества на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с его приобретением. Именно эта норма, если бы она была приведена, позволяла бы вам вычесть из 6 млн рублей покупную цену (5 млн) и подтверждённые расходы на ремонт (1 млн). Однако в вашем контексте ст. 220 цитируется не полностью, и данная норма отсутствует. Тем не менее, исходя из общего смысла НК РФ, напомню: налоговые нерезиденты не имеют права на такие вычеты, поэтому для вас этот механизм недоступен. Если бы вы оставались резидентом, то могли бы применить один из двух вариантов: либо фиксированный вычет в 1 млн рублей, либо уменьшить доход на сумму фактических расходов (5 млн + 1 млн ремонта при наличии чеков), и тогда налоговая база составила бы 0 рублей.
"Статья 220 НК РФ регулирует имущественные налоговые вычеты, в том числе при продаже имущества (подпункт 1 пункта 1). В частности, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также на вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство или приобретение жилья (подпункт 3 пункта 1). Однако для ответа на вопросы о налоговом резидентстве, ставках налога и порядке исчисления налога при продаже квартиры с учетом расходов на ремонт необходимо обратиться к другим статьям НК РФ (например, ст. 207, 208, 224, 217.1). Данная статья не содержит норм о критериях резидентства, ставках налога или порядке уменьшения доходов на расходы."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
Подведём промежуточный итог по вашей ситуации. Если вы нерезидент (а при работе за границей и отсутствии в РФ более 183 дней в году это так), то:
- Ставка налога: 30% от всей цены продажи (6 млн рублей) = 1,8 млн рублей.
- Налоговая база: 6 млн рублей, ни покупная цена (5 млн), ни расходы на ремонт не вычитаются — для нерезидентов имущественные вычеты не применяются.
- Обязанность: подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в России по итогам года продажи.
Если же по каким-то причинам (например, частые поездки в РФ) вы сохраните статус резидента (находитесь в РФ более 183 дней), то картина меняется:
- Ставка 13% (до 2,4 млн базы) + 15% на превышение.
- Вы можете уменьшить доход на сумму подтверждённых расходов: 6 млн - 5 млн (покупка) - 1 млн (ремонт) = 0 рублей (налоговая база отсутствует, налог = 0). Чеки на ремонт обязательны, а также необходимо документальное подтверждение, что ремонт был произведён до продажи и относится к улучшению квартиры.
Отмечу, что ст. 217.1 НК РФ (об освобождении от налога при продаже недвижимости, бывшей в собственности более 3 или 5 лет) в вашем контексте не приведена, но она имеет прямое отношение: если квартира в собственности менее 3 лет, освобождение от налога по сроку владения не применяется. Поскольку ваша квартира куплена менее трёх лет назад, это правило не работает.
