Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Продажа квартиры в ипотеке из-за границы: налоговое резидентство 90 дней, налог с продажи, учёт расходов на ремонт и ипотеку

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подсчитайте по загранпаспорту точное количество дней нахождения в РФ за 12 месяцев, включающих дату продажи квартиры.
  2. 2
    Если находились в РФ менее 183 дней, готовьтесь уплатить НДФЛ по ставке 30% с полной цены продажи (6 млн руб.) — 1,8 млн руб.
  3. 3
    Если находились в РФ более 183 дней, соберите договор купли-продажи на 5 млн руб. и чеки на ремонт на 1 млн руб.
  4. 4
    При статусе резидента заявите в декларации 3-НДФЛ вычет в сумме документально подтверждённых расходов на покупку и капитальный ремонт.
  5. 5
    Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года продажи — для резидента или нерезидента.descriptionЗаявление о предоставлении имущественного налогового вычета при продаже квартиры (для резидента и нерезидента) (свободная форма)
  6. 6
    Поручите проверку статуса и подготовку декларации адвокату по налоговым спорам с международным элементом.

Документы и доказательства

  • Заверенная копия договора купли-продажи квартиры на 5 млн рублей.
  • Платёжные документы об оплате продавцу (расписки, выписки, ипотечный договор).
  • Чеки, квитанции, договоры подряда на ремонт на 1 млн рублей с указанием капитальных работ.
  • Технический паспорт квартиры до и после ремонта, дизайн-проект, фотоотчёт улучшений.
  • Загранпаспорт с отметками о въезде/выезде, авиабилеты для подсчёта дней в РФ.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно подсчитайте по загранпаспорту точное количество дней вашего нахождения в РФ за последние 12 месяцев.
    • Если вы находились в РФ менее 183 дней, готовьтесь к уплате налога по ставке 30% от всей суммы продажи.
    • При статусе нерезидента не пытайтесь уменьшить доход на расходы по покупке и ремонту — это не даст результата.
    • Если вы находились в РФ более 183 дней, срочно соберите все чеки на ремонт и документы о покупке квартиры.

  • Сроки и риски

    • Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.
    • Уплатите налог до 15 июля того же года, иначе начислят пени и штраф 20% от суммы.
    • При статусе нерезидента (менее 183 дней в РФ) налог составит 30% от всей цены продажи — 1,8 млн рублей.
    • При статусе резидента (более 183 дней) вы вправе уменьшить доход на 5 млн расходов на покупку и 1 млн на ремонт, сведя налог к нулю.
    • Риск: налоговый орган может не признать ремонт капитальными улучшениями и исключить 1 млн из вычета, доначислив налог.
    • Риск: при недоказанности 183 дней пребывания вы автоматически теряете право на вычеты и платите 30% без уменьшения.

  • Чего не делать

    • Не полагайтесь на слух о снижении порога резидентства до 90 дней — для вас по-прежнему действует правило 183 дней.
    • Не пытайтесь уменьшить налог на расходы по ремонту, если вы нерезидент: ставка 30% применяется ко всей цене продажи без вычетов.
    • Не продавайте квартиру, не подсчитав точное количество дней вашего нахождения в РФ за последние 12 месяцев — от этого зависит ставка налога.
    • Не игнорируйте подачу декларации 3-НДФЛ после продажи: даже при статусе нерезидента её нужно сдать до 30 апреля следующего года.
    • Не рассчитывайте на взаимозачёт налогов, уплаченных за рубежом, без проверки конкретного соглашения об избежании двойного налогообложения.
    • Не пытайтесь скрыть факт продажи или занизить цену в договоре — это грозит доначислением налога, штрафом и пенями.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если вы не можете точно подсчитать дни своего нахождения в РФ за последние 12 месяцев.
    • Адвокат необходим, если ваше пребывание в России близко к 183 дням — ошибка в статусе стоит 1,8 млн руб. налога.
    • Наймите адвоката для подготовки декларации 3-НДФЛ, если вы резидент и хотите зачесть расходы на ремонт.
    • Привлеките адвоката при споре с налоговой о капитальном характере ремонта — нужна защита в суде.
    • Консультация адвоката обязательна, если у вас есть сомнения в применении соглашения об избежании двойного налогообложения.
    • Адвокат потребуется для досудебного обжалования решения налоговой, если вычет по расходам не примут.

  • Расходы и госпошлина

    • Если вы находились в РФ менее 183 дней, вы — налоговый нерезидент; налог составит 30% от всей суммы продажи (6 млн руб.) без права на вычеты.
    • Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатите налог до 15 июля — независимо от вашего статуса.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Суть ситуации в том, что гражданин России, постоянно проживающий и работающий за границей (на момент продажи, предположительно, находится за пределами РФ более 90 дней в году), планирует продать квартиру, которая находится в его собственности менее трёх лет. Квартира была куплена в ипотеку по цене 5 млн рублей, в неё были вложены средства на ремонт (1 млн рублей, чеки сохранены), а планируемая цена продажи — 6 млн рублей. Продавец сомневается в своём налоговом статусе (резидент/нерезидент) из-за недавних изменений в законодательстве и не понимает, как это повлияет на обязанность платить налог, а также как правильно посчитать налог с учётом расходов на покупку и ремонт.

Юридически значимыми являются следующие обстоятельства и правоотношения:

  1. Налоговый статус физического лица. По общему правилу, налоговыми резидентами признаются граждане, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Однако с 2024 года введено специальное правило, согласно которому для целей налогообложения доходов от продажи недвижимости граждане, выехавшие за пределы РФ (в том числе на работу), могут признаваться резидентами, если они находятся в России менее 90 дней в году, но при этом имеют постоянное место жительства в РФ (например, квартиру). Ключевое: если продавец находится за границей более 90 дней в году, его статус для налога с продажи квартиры может быть определён как нерезидент, что влечёт применение повышенной ставки НДФЛ (30% вместо 13/15%). Юридически значимо определить, подпадает ли продавец под это исключение из общего правила или нет — от этого зависит ставка налога.

  2. Правоотношения по уплате НДФЛ при продаже недвижимости. Поскольку квартира находится в собственности менее трёх лет, у продавца возникает обязанность уплатить налог с полученного дохода. Для резидентов налоговая база определяется как разница между ценой продажи и либо фиксированным имущественным вычетом (до 1 млн рублей), либо документально подтверждёнными расходами на приобретение этого объекта. Юридически значимо, что продавец может уменьшить доход от продажи на сумму фактических расходов на покупку (5 млн рублей) и, возможно, на расходы по ремонту, если они могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения, увеличивающие стоимость квартиры (при условии, что такие расходы не были ранее учтены при покупке или в вычетах). Наличие чеков на ремонт создаёт спорную ситуацию: по общему правилу, расходы на ремонт не принимаются к вычету, так как не являются расходами на приобретение объекта, но есть судебная практика и разъяснения, что капитальные улучшения (например, замена инженерных систем, перепланировка) могут быть учтены как расходы на его достройку/дооборудование. Продавец должен будет доказать, что ремонт носил капитальный характер, либо использовать стандартный вычет в 1 млн рублей.

  3. Минимальный срок владения. Закон устанавливает, что при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трёх лет, налог подлежит уплате в любом случае (за исключением некоторых льгот, которые в данной ситуации не применимы). Юридически значимо, что трёхлетний срок не истёк, поэтому освобождение от налога (по ст. 217.1 НК РФ) не применяется.

  4. Влияние ипотеки. Наличие ипотеки само по себе не влияет на налоговые обязательства при продаже: квартира может быть продана с согласия банка, а доход продавца уменьшается на сумму, направленную на погашение долга, только если это прямо предусмотрено законом (обычно такое уменьшение не допускается). Однако важно, что при расчёте налога продавец может учесть сумму, фактически уплаченную банку в счёт погашения основного долга по ипотеке, если эти расходы входят в состав расходов на приобретение (включая проценты, но только если кредит был целевым).

Таким образом, юридически значимыми фактами являются: точное количество дней нахождения продавца в РФ в текущем году (определяет ставку налога), документальное подтверждение расходов на покупку (договор купли-продажи, платёжные документы), характер и обоснование расходов на ремонт (только капитальные улучшения могут быть приняты), а также отсутствие трёхлетнего срока владения.

Начнём с первого вопроса — о налоговом резидентстве. Согласно ст. 207 НК РФ, для признания физического лица налоговым резидентом в 2024 году необходимо фактическое нахождение в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Вопреки распространившейся информации, никаких изменений на 2024 год, снижающих этот порог до 90 дней, законодательство не вносило. Таким образом, если вы находитесь за границей более 183 дней в году (а для работающего за рубежом это типично), вы утрачиваете статус налогового резидента РФ и становитесь налоговым нерезидентом. Это напрямую влияет на вашу обязанность по уплате НДФЛ при продаже квартиры, но не освобождает от налога полностью — меняется лишь ставка и возможность применения вычетов.

"Статья 207 НК РФ определяет налоговых резидентов как физических лиц, фактически находящихся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2). Пункт 2.2 устанавливает временное правило для 2020 года (90-182 дня), но не для 2024 года. Таким образом, для 2024 года действует общее правило 183 дней. Статья не содержит изменений 2024 года о 90 днях."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 207

Далее, независимо от вашего налогового статуса, сам доход от продажи квартиры, расположенной в России, признаётся доходом от источника в РФ. Это закреплено в ст. 208 НК РФ, и значит, обязанность задекларировать такой доход и уплатить налог возникает у вас в любом случае — и как у резидента, и как у нерезидента. Сам по себе статус нерезидента не отменяет налогообложение, хотя расчёт налога будет разным.

"Статья 208 НК РФ относит доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, к доходам от источников в РФ (пп. 5 п. 1). Это означает, что при продаже квартиры в России доход признается полученным от источника в РФ, что влияет на обязанность уплаты НДФЛ независимо от статуса налогового резидента."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 208

Теперь перейдём к ключевому вопросу — как исчисляется налог и какие ставки применяются. Здесь мы обращаемся к ст. 224 НК РФ, которая устанавливает две принципиально разные ставки. Если вы налоговый резидент РФ, ваш доход от продажи квартиры облагается по ставке 13% (с учётом прогрессивной шкалы: до 2,4 млн рублей налоговой базы — 13%, сверх этой суммы — 15%). Если же вы нерезидент, то, к сожалению, согласно общему правилу п. 3 ст. 224 (данная норма не приведена в вашем контексте, но является общеизвестной и базируется на структуре статьи), для нерезидентов действует ставка 30% от всей суммы дохода, и при этом нерезиденты не имеют права на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ, в том числе на вычет в размере расходов на приобретение и ремонт. Однако в вашем контексте приведён фрагмент ст. 224, который разберём подробно.

"Статья 224. Налоговые ставки

  1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; ... Налоговая ставка, установленная настоящим пунктом, подлежит применению в отношении совокупности всех доходов физического лица - налогового резидента Российской Федерации, подлежащих налогообложению, за исключением доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.1, 1.2, 2, 5 и 6 настоящей статьи.
    1.1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей; ... Н"

— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224

Из приведённой части ст. 224 видно, что ставка 13% применяется именно к налоговым резидентам. Для нерезидентов в контексте соответствующая норма (п. 3 ст. 224) не приведена, но по общему правилу НК РФ она составляет 30%, и этот пункт ясно указывает на отсутствие пониженных ставок и вычетов для нерезидентов. Поскольку вы, вероятно, проведёте за границей более 183 дней, вы станете нерезидентом, и ставка 30% будет применяться ко всей сумме дохода от продажи без каких-либо вычетов.

Теперь о расходах на ремонт. Ст. 220 НК РФ, фрагмент которой приведён, действительно говорит об имущественных вычетах, но в приведённой части речь идёт о вычете при продаже имущества (подпункт 1 пункта 1) и о вычете в размере расходов на новое строительство или приобретение жилья (подпункт 3 пункта 1). ВАЖНО: в контексте отсутствует ключевое положение — подпункт 2 пункта 2 ст. 220, который прямо позволяет налогоплательщику уменьшить доходы от продажи имущества на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с его приобретением. Именно эта норма, если бы она была приведена, позволяла бы вам вычесть из 6 млн рублей покупную цену (5 млн) и подтверждённые расходы на ремонт (1 млн). Однако в вашем контексте ст. 220 цитируется не полностью, и данная норма отсутствует. Тем не менее, исходя из общего смысла НК РФ, напомню: налоговые нерезиденты не имеют права на такие вычеты, поэтому для вас этот механизм недоступен. Если бы вы оставались резидентом, то могли бы применить один из двух вариантов: либо фиксированный вычет в 1 млн рублей, либо уменьшить доход на сумму фактических расходов (5 млн + 1 млн ремонта при наличии чеков), и тогда налоговая база составила бы 0 рублей.

"Статья 220 НК РФ регулирует имущественные налоговые вычеты, в том числе при продаже имущества (подпункт 1 пункта 1). В частности, налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также на вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство или приобретение жилья (подпункт 3 пункта 1). Однако для ответа на вопросы о налоговом резидентстве, ставках налога и порядке исчисления налога при продаже квартиры с учетом расходов на ремонт необходимо обратиться к другим статьям НК РФ (например, ст. 207, 208, 224, 217.1). Данная статья не содержит норм о критериях резидентства, ставках налога или порядке уменьшения доходов на расходы."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220

Подведём промежуточный итог по вашей ситуации. Если вы нерезидент (а при работе за границей и отсутствии в РФ более 183 дней в году это так), то:

  1. Ставка налога: 30% от всей цены продажи (6 млн рублей) = 1,8 млн рублей.
  2. Налоговая база: 6 млн рублей, ни покупная цена (5 млн), ни расходы на ремонт не вычитаются — для нерезидентов имущественные вычеты не применяются.
  3. Обязанность: подать налоговую декларацию 3-НДФЛ в России по итогам года продажи.

Если же по каким-то причинам (например, частые поездки в РФ) вы сохраните статус резидента (находитесь в РФ более 183 дней), то картина меняется:

  • Ставка 13% (до 2,4 млн базы) + 15% на превышение.
  • Вы можете уменьшить доход на сумму подтверждённых расходов: 6 млн - 5 млн (покупка) - 1 млн (ремонт) = 0 рублей (налоговая база отсутствует, налог = 0). Чеки на ремонт обязательны, а также необходимо документальное подтверждение, что ремонт был произведён до продажи и относится к улучшению квартиры.

Отмечу, что ст. 217.1 НК РФ (об освобождении от налога при продаже недвижимости, бывшей в собственности более 3 или 5 лет) в вашем контексте не приведена, но она имеет прямое отношение: если квартира в собственности менее 3 лет, освобождение от налога по сроку владения не применяется. Поскольку ваша квартира куплена менее трёх лет назад, это правило не работает.

Информация об изменении порога налогового резидентства до 90 дней в 2024 году является ошибочной: для его определения по-прежнему действует общий критерий в 183 дня. При вашем постоянном проживании и работе за границей вы с высокой вероятностью будете признаны налоговым нерезидентом РФ. Это приведёт к обязанности уплатить НДФЛ по ставке 30% со всей суммы продажной цены квартиры (6 млн руб.), без права на уменьшение дохода на расходы по приобретению и ремонту, в результате чего налог составит 1,8 млн рублей. Если же вы находились в России более 183 дней в году продажи и подтвердили статус резидента, налоговая база может быть сведена к нулю за счёт документально подтверждённых расходов на покупку и капитальный ремонт.

Рекомендуемые действия

  • Точно подсчитайте по загранпаспорту количество дней вашего фактического нахождения на территории РФ в течение 12 следующих подряд месяцев, включающих дату продажи квартиры. От результата зависит применяемая ставка и право на вычет.
  • Если вы находились в РФ менее 183 дней, подготовьтесь к уплате налога по ставке 30% от продажной цены. Сумму расходов на ремонт в этом случае заявлять бесполезно.
  • Если вы находились в РФ более 183 дней, соберите и систематизируйте все доказательства расходов: договор купли-продажи с суммой 5 млн руб., платёжные документы об оплате, а также чеки на ремонт на 1 млн руб. и техническую документацию, подтверждающую капитальный характер работ (сметы, акты, проекты перепланировки, фото).
  • При статусе резидента в декларации 3-НДФЛ заявите вместо фиксированного вычета в 1 млн руб. вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение и капитальные улучшения, чтобы уменьшить налоговую базу вплоть до нуля.
  • Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган РФ по окончании года продажи независимо от статуса. Для нерезидента — для декларирования дохода и уплаты 30%, для резидента — для подтверждения нулевой базы к уплате.
  • Поручите проверку вашего статуса и подготовку декларации адвокату, специализирующемуся на налоговых спорах с международным элементом, поскольку ошибка в подсчёте дней или неверная трактовка норм приведёт к крупной сумме налога и пеням.

Документы и доказательства

  • Заверенная копия договора купли-продажи квартиры с ценой 5 млн рублей.
  • Платёжные документы о перечислении продавцу всей суммы (расписки, банковские выписки, кредитный договор и график платежей, если часть уплачена ипотечными средствами).
  • Все кассовые и товарные чеки, квитанции, договоры подряда, акты приёмки выполненных работ на сумму ремонта (1 млн руб.) с обязательным указанием видов работ, которые можно квалифицировать как капитальные (замена коммуникаций, перепланировка, утепление фасада, замена оконных блоков и т.п.).
  • Технический паспорт квартиры до и после ремонта, дизайн-проект и фотоотчёт, фиксирующие неотделимый характер улучшений.
  • Загранпаспорт с отметками о въезде и выезде из РФ, авиабилеты и посадочные талоны для точного подсчёта дней резидентства.

Сроки и риски

  • Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплатить до 15 июля того же года.
  • Главный риск: автоматическая утрата статуса резидента и применение ставки 30% без вычетов при недоказанности 183 дней пребывания. Это ведёт к доначислению НДФЛ, штрафу (20% от неуплаченной суммы) и пеням.
  • Риск непринятия вычета по ремонту: налоговый орган может не согласиться с капитальным характером работ, если чеки оформлены без указания видов работ или адреса, и исключить 1 млн рублей из расходов, доначислив налог только с разницы между продажной ценой и расходами на покупку.
  • Налогоплательщик-нерезидент не имеет права на взаимозачёт налогов, уплаченных за рубежом с этого же дохода, если иное не предусмотрено соглашением об избежании двойного налогообложения.

Когда нужен адвокат

  • Немедленно обратитесь к адвокату, если не уверены в правильном подсчёте дней резидентства или если время пребывания в РФ близко к 183 дням и есть риск спора со стороны налогового органа.
  • Если налоговый орган исключил расходы на ремонт из вычета, потребуется профессиональная защита для обоснования капитального характера работ в суде или вышестоящем налоговом органе.
  • При получении требования об уплате налога по ставке 30% при наличии у вас доказательств резидентства обращайтесь к адвокату для обжалования.