Вопрос

Как выселить жильцов, которые засадили огород после предупреждения, и избежать жалобы в налоговую за неуплату налогов за 10 лет аренды

Добрый день! Сдаю дом около 10 лет, сначала был договор, потом без договора. Жильцы часто задерживают оплату на несколько месяцев. Решила расторгнуть и попросила съехать за два месяца, сказала весной ничего не сажать в огороде, но они всё засадили, мои слова проигнорировали. Теперь пишет сестра этого жильца, мол, знает, что я налоги не платила все 10 лет и ей достаточно одной жалобы в налоговую — я потеряю часть денег. Примерно она насчитала налог, штрафы и пени — около 300 тысяч. Не то чтобы она прям шантажирует, но как будет безопаснее вести их выселение, чтобы потом не было вот этого её похода в налоговую? Что делать в такой ситуации без риска для себя?

Вопрос №84420Ответы: 1

03.07.2026

Нейроадвокат

15:4103.07.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен адвокат

Собственник в течение примерно 10 лет сдавал жилой дом в аренду (наём) физическим лицам. Первоначально отношения оформлялись договором, затем — без письменного договора. Арендаторы регулярно нарушали сроки внесения платы. После того как собственник потребовал освободить жильё (с предупреждением за два месяца) и запретил весенние посадки на придомовой территории, арендаторы эти указания проигнорировали (не освободили помещение, засадили огород). В настоящее время третье лицо (сестра арендатора) заявила, что ей известно о неполучении собственником доходов от сдачи имущества в аренду в течение всего периода, и пригрозила подать жалобу в налоговый орган, рассчитав предполагаемую сумму доначислений (налог, штрафы, пени) в размере около 300 тысяч рублей.

Юридически значимые элементы:

Гражданско-правовые отношения. Фактически сложились отношения по найму жилого помещения (глава 35 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие письменного договора не отменяет факта передачи жилья во владение и пользование за плату. Арендатор не освободил жильё после требования собственника — это указывает на возможное нарушение права собственности (статья 209 Гражданского кодекса РФ) и отсутствие законных оснований для дальнейшего проживания. Собственник сталкивается с необходимостью принудительного выселения.
Налоговые правоотношения. Доход, полученный от сдачи имущества в аренду физическим лицам, облагается налогом на доходы физических лиц (глава 23 Налогового кодекса РФ). Собственник как налоговый резидент обязан самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ, а также подавать налоговую декларацию. Неисполнение этой обязанности в течение 10 лет создаёт налоговую недоимку и влечёт ответственность (статьи 122, 119 Налогового кодекса РФ). Угроза сестры арендатора направлена на раскрытие налогового нарушения — это создаёт риск проведения налоговой проверки, доначисления налога, начисления пеней и штрафов.
Потенциальные составы правонарушений/преступлений. Действия сестры арендатора, содержащие требование определённого поведения (не выселять, оставить посадки) под угрозой сообщения сведений в налоговый орган, могут быть квалифицированы как вымогательство (статья 163 Уголовного кодекса РФ) либо шантаж (статья 119 Уголовного кодекса РФ), если угроза направлена на принуждение к отказу от законных действий или к совершению незаконных сделок. Однако реальная уголовно-правовая оценка зависит от конкретных обстоятельств (содержание угрозы, настойчивость, наличие требования передачи имущества или прав на него).
Сроки давности. Для привлечения к налоговой ответственности (штрафы) установлены определённые сроки давности (статья 113 Налогового кодекса РФ). Для взыскания самой недоимки сроки иную правовую природу (статьи 46, 48, 70 Налогового кодекса РФ). Налогоплательщик может добровольно уплатить налог за прошлые периоды, но это не исключает ответственности за нарушение сроков уплаты.

Ключевой конфликт заключается в том, что собственник хочет законно выселить арендаторов, но опасается, что это спровоцирует обращение в налоговую и последующее доначисление налогов за 10 лет. Ситуация осложняется тем, что у собственника нет юридически оформленного договора, что может затруднить доказывание факта получения дохода (или, наоборот, упростить для налогового органа — через свидетельские показания, банковские переводы, показания соседей и т. д.). Кроме того, сам факт длительного непредставления деклараций и неуплаты налога является самостоятельным налоговым правонарушением.

Согласно ст. 113 НК РФ, срок давности привлечения к налоговой ответственности составляет три года. Это означает, что если налоговый орган выявит правонарушение (например, непредставление декларации или неуплату налога) по истечении трёх лет с момента его совершения, привлечь вас к ответственности (штрафам) за эти старые периоды уже нельзя. Однако сама недоимка (сумма неуплаченного налога) и пени могут быть взысканы за весь период, поскольку срок исковой давности по взысканию самого налога (не штрафа) является более длительным и исчисляется иначе. В вашей ситуации это значит, что угроза штрафами со стороны сестры жильца может быть преувеличена, если речь идёт о самых первых годах аренды — за них вас уже не оштрафуют. Но налог за последние три года и пени всё ещё подлежат уплате.

Лицо не может быть привлечено к ответственности за совершение налогового правонарушения, если со дня его совершения либо со следующего дня после окончания налогового (расчетного) периода, в течение которого было совершено это правонарушение, и до момента вынесения решения о привлечении к ответственности истекли три года (срок давности). Исчисление срока давности со следующего дня после окончания соответствующего налогового периода применяется в отношении налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 120, 122, 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.113

Вы являетесь налоговым резидентом РФ (как физическое лицо, постоянно проживающее в России), поэтому в силу ст. 207 НК РФ вы признаётесь плательщиком НДФЛ со всех доходов от источников в РФ, включая доходы от аренды.

Статья 207 НК РФ определяет, кто признается налогоплательщиком налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В частности, налогоплательщиками признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в РФ, не являющиеся налоговыми резидентами РФ. Это важно для вопроса 2, так как собственник, сдавая дом в аренду, получает доход от источника в РФ и, если он является налоговым резидентом, обязан уплачивать НДФЛ с этого дохода.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.207

Доход от сдачи вами дома в аренду прямо отнесён к доходам от источников в РФ нормой ст. 208 НК РФ, что подтверждает обязанность по уплате налога.

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.208

Объектом налогообложения, согласно ст. 209 НК РФ, признаётся полученный вами доход. Вы получали арендную плату от жильцов — эти суммы являются вашим доходом.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.209

При определении налоговой базы, в силу ст. 210 НК РФ, учитываются все доходы, полученные вами в денежной или натуральной форме. Арендная плата за 10 лет — это ваш доход в денежной форме.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.210

Ставка налога на ваш доход от аренды, как для налогового резидента, составляет 13 процентов (основная ставка, предусмотренная ст. 224 НК РФ). Если ваш совокупный годовой доход за какой-либо налоговый период превышал 2,4 млн рублей или 5 млн рублей, применяются повышенные ставки (15% или 18%), но в типичной ситуации сдачи одного дома ставка останется 13%.

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за на
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.224

Поскольку вы не платили налог, а арендатор (жилец) является физическим лицом и не выполняет функции налогового агента, вы самостоятельно обязаны были исчислять и уплачивать налог. Это установлено ст. 228 НК РФ, которая прямо относит к такой категории налогоплательщиков физических лиц, получающих доходы по договорам найма от других физических лиц.

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.228

Помимо уплаты налога, вы были обязаны представлять налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ ежегодно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 229 НК РФ). Непредставление декларации является самостоятельным налоговым правонарушением.

Статья 229 НК РФ устанавливает обязанность представления налоговой декларации налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 НК РФ, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Также предусмотрено право лиц, не обязанных представлять декларацию, подать ее добровольно. В декларации указываются все полученные доходы, налоговые вычеты, суммы налога и т.д.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.229

За каждый день просрочки уплаты налога, начиная со дня, следующего за установленным сроком уплаты, начисляются пени. Их размер и порядок расчёта установлены ст. 75 НК РФ. Для физических лиц это 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Статья 75 НК РФ определяет пеню как денежную сумму, подлежащую уплате при неисполнении обязанности по уплате налогов в установленные сроки. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки начиная со дня возникновения недоимки. Для физических лиц процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей ключевой ставки ЦБ РФ.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст.75

Что касается оснований для выселения, то при отсутствии письменного договора аренды ваши отношения с жильцами не могут считаться договором найма в смысле ГК РФ. Тем не менее, вы остаётесь собственником жилого помещения. Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Поскольку жильцы не имеют законного основания (договора) для проживания, они являются незаконными владельцами. Вы вправе подать иск об их выселении (истребовании имущества из чужого незаконного владения). Эта норма — ваше главное право на выселение без договора.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.301

Кроме того, даже если бы договор был, задержки оплаты на несколько месяцев (хотя бы два месяца подряд) давали бы вам право требовать расторжения договора в судебном порядке по п. 2 ст. 687 ГК РФ (невнесение платы). В вашей ситуации это дополнительный аргумент в пользу незаконности проживания — если плата не вносилась систематически, то и право пользования у жильцов отсутствует.

Статья 687 ГК РФ регулирует расторжение договора найма жилого помещения. В ситуации отсутствия письменного договора, но фактического пользования жильцами помещением, возможно применение норм о расторжении в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях, предусмотренных пунктом 2 (невнесение платы, разрушение или порча помещения) или пунктом 4 (использование не по назначению, нарушение прав соседей). Также пункт 3 предусматривает расторжение, если помещение перестает быть пригодным для проживания. Для выселения необходимо обращение в суд.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.687

Даже при наличии договора, его расторжение в судебном порядке влечёт выселение на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). В вашем же случае, когда договора нет, суд установит, что право пользования у жильцов не возникло вовсе, и выселит их на основании ст. 301 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.688

Ст. 35 ЖК РФ прямо устанавливает, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением (а при отсутствии договора это право у жильцов прекращено с самого начала — его просто не было) он обязан освободить жильё, а при отказе — подлежит принудительному выселению по решению суда.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст.35

Теперь об угрозах сестры жильца. В её заявлении содержится угроза распространения сведений (о неуплате налогов в налоговую), которые могут причинить существенный вред вашим правам и законным интересам (возникновение налоговой ответственности, доначисление налога, штрафов, пеней). Если она при этом требует от вас совершения каких-либо действий имущественного характера (например, чтобы вы не выселяли родственника, или выплатили ей деньги, или отказались от части требований), то её действия могут содержать признаки вымогательства по ст. 163 УК РФ. Требование передачи чужого имущества или права на имущество под угрозой распространения сведений, которые могут причинить существенный вред правам потерпевшего, — это классический состав вымогательства. Если же она просто угрожает сообщить в налоговую, не выдвигая никаких требований, то это не вымогательство, а намерение сообщить о налоговом правонарушении, что само по себе не является преступлением.

Вымогательство, то есть требование передачи чужого имущества или права на имущество или совершения других действий имущественного характера под угрозой ... распространения сведений, позорящих потерпевшего или его близких, либо иных сведений, которые могут причинить существенный вред правам или законным интересам потерпевшего или его близких, - наказывается ...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст.163

Что касается уголовной ответственности за уклонение от налогов (ст. 198 УК РФ), она наступает только при крупном размере — свыше 2 700 000 рублей неуплаченных налогов за три года подряд. Если ваша неуплата за трёхлетний период не достигает этой суммы, уголовное дело в отношении вас возбуждено не будет. Кроме того, примечание к статье 198 УК РФ позволяет освободиться от уголовной ответственности, если вы полностью уплатите недоимку, пени и штраф, причём сделать это можно и при уже начатой проверке. Однако это актуально только в случае, если сумма доначислений всё же будет признана крупной.

Статья 198 УК РФ устанавливает ответственность за уклонение физического лица от уплаты налогов путем непредставления декларации или включения заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере (свыше 2 700 000 руб. за три года подряд). Примечание 3 предусматривает освобождение от уголовной ответственности при полной уплате недоимки и пеней.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст.198

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Собственник вправе в судебном порядке истребовать жилое помещение из незаконного владения жильцов на основании ст. 301 ГК РФ, и это право не зависит от факта неуплаты налогов. Налоговый риск реален, но из-за трёхлетнего срока давности привлечения к ответственности (ст. 113 НК РФ) вас не могут оштрафовать за периоды старше трёх лет, хотя саму недоимку и пени за это время налоговый орган взыскать вправе. Угроза сестры жильца при отсутствии с её стороны требований имущественного характера не является вымогательством, а представляет собой намерение сообщить о правонарушении, что не запрещено.

Общий порядок действий по выселению

Зафиксируйте факт отсутствия письменного договора найма и систематических задержек оплаты: соберите любые письменные доказательства (переписку в мессенджерах, выписки по счетам о нерегулярных поступлениях, показания свидетелей-соседей).
Направьте жильцам письменное требование об освобождении жилого помещения в разумный срок (например, 7–14 дней) с указанием, что в противном случае вы будете вынуждены обратиться в суд с иском о выселении. Отправьте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Если жильцы не съедут добровольно, подайте в районный суд по месту нахождения дома иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). Дополнительно можно заявить требование о взыскании задолженности по оплате за пользование помещением (неосновательное обогащение) и, при наличии оснований, о компенсации убытков от незаконной засадки огорода.
После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист и передайте его в службу судебных приставов для принудительного выселения.

Налоговая стратегия и минимизация рисков

Не допускайте, чтобы жильцы или их родственники воспринимали вашу уступку в вопросе выселения как способ избежать налоговой проверки — это только усилит давление. Выселение и налоговые вопросы — две независимые правовые плоскости.
Самостоятельно исчислите и уплатите НДФЛ с доходов от аренды за последние три налоговых периода (с учётом срока давности привлечения к ответственности). Подайте налоговые декларации 3-НДФЛ за эти годы, а также уплатите начисленные пени. Добровольная уплата и декларирование являются смягчающими обстоятельствами и значительно снижают риск штрафов.
За периоды старше трёх лет (первые 7 лет сдачи жилья) налоговый орган не вправе вас оштрафовать, но может попытаться взыскать недоимку и пени. Решение о добровольной уплате налога за эти годы принимайте после консультации с адвокатом, учитывая риски и сроки давности по взысканию самой недоимки.
Если сестра жильца всё же подаст жалобу, при проведении налоговой проверки ссылайтесь на добровольное исполнение обязанностей за последние три года и на истечение срока давности привлечения к ответственности за более ранние периоды.

Денежные требования к жильцам

В рамках судебного дела о выселении заявите требование о взыскании платы за фактическое пользование жилым помещением за весь период проживания без договора (как неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ), исходя из среднерыночной ставки аренды в вашем районе.
Отдельно оцените ущерб от использования огорода вопреки вашему прямому запрету (например, стоимость вынужденных работ по приведению участка в первоначальное состояние) и включите это в иск.

Когда нужен адвокат

Обратитесь к адвокату для составления иска о выселении с одновременной оценкой тактики на случай встречного давления налоговой угрозой.
Обязательно проконсультируйтесь с адвокатом, если сестра жильца начнёт выдвигать конкретные требования (например, «откажитесь от выселения или заплатите, иначе пойду в налоговую») — такие действия могут быть квалифицированы как вымогательство, и необходима грамотная фиксация угрозы и обращение в правоохранительные органы.
Если совокупная сумма неуплаченного налога за любые три года подряд приблизится к крупному размеру (более 2 700 000 рублей), немедленно обращайтесь к адвокату, чтобы исключить риск возбуждения уголовного дела по ст. 198 УК РФ.