Как оформить дарственную на квартиру внуку через бабушку, чтобы не платить налог, если муж бабушки не является родственником, а квартира куплена в браке, оформлена на него, и хотят подарить внуку от первого брака бабушки

Перед вами ситуация, связанная с дарением недвижимости, которая находится в общей совместной собственности супругов. Квартира была приобретена бабушкой (заявительницей) и её нынешним мужем (неродным дедом) в период их брака. Несмотря на то, что в Едином государственном реестре недвижимости (Росреестре) право собственности зарегистрировано только на имя мужа бабушки, по закону это имущество является совместно нажитым. Это означает, что у бабушки, как у супруги, есть равные с мужем права на эту квартиру, включая право на половину доли. Юридически значимым является факт, что брачный договор или соглашение о разделе имущества между супругами не заключались, а значит, действует законный режим совместной собственности.

Основная проблема заключается в том, что внук (пользователь) не является близким родственником мужа бабушки (неродного деда). Согласно Налоговому кодексу, доходы, полученные в порядке дарения от физического лица, освобождаются от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) только в том случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками. К таким родственникам относятся, в частности, родители, дети, дедушки, бабушки и внуки. Поскольку внук является родным внуком бабушки, но не является родственником (ни по крови, ни по свойству) её мужа, дарение квартиры напрямую от него (деда) облагается налогом. Внук не сможет воспользоваться льготой по освобождению от НДФЛ.

В ситуации, когда дарение оформляется от обоих супругов или от мужа бабушки единолично, налоговые последствия для внука будут разными в зависимости от того, чью долю он получает. Юридически значимым является не просто факт регистрации права на мужа, а факт наличия у бабушки законной доли в общем имуществе, даже если она не выделена в натуре. Поэтому ключевым моментом становится необходимость сначала юридически «расщепить» право собственности: либо выделить долю бабушки через соглашение о разделе имущества, либо оформить брачный договор. После этого бабушка сможет подарить свою долю (или всю квартиру после оформления на неё) внуку, и эта часть сделки будет освобождена от налога. Оставшаяся доля, принадлежащая мужу бабушки, в случае её дарения внуку по-прежнему будет облагаться НДФЛ.

Дополнительно рассматривается вариант дарения квартиры от мужа бабушки — самой бабушке (как супругу), а затем уже от бабушки — внуку. Такая последовательность также имеет свои налоговые нюансы, поскольку дарение между супругами налогом не облагается, но после этого вся квартира окажется в собственности бабушки, и она сможет подарить её внуку без налога. Однако здесь важно, чтобы у налоговых органов не возникло подозрений в злоупотреблении правом или в совершении сделки исключительно для ухода от налога. В любом случае, факт приобретения квартиры в браке, подтверждённый выпиской из Росреестра и свидетельством о браке, является юридически значимым для установления совместной собственности и влияет на возможность перераспределения долей.

Ключевым вопросом является правовой режим квартиры, приобретённой в браке бабушки (второй брак) и оформленной на её мужа (неродного деда). В соответствии с семейным законодательством, такое имущество является совместной собственностью супругов. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, законный режим имущества супругов распространяется на всё, нажитое во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно зарегистрировано. Поскольку квартира куплена в период второго брака бабушки, она входит в состав общего имущества, и бабушка имеет равные права на это имущество наряду с мужем, несмотря на то, что в ЕГРН собственником указан только супруг.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Из этого следует, что бабушка фактически обладает долей в праве собственности на квартиру, хотя она и не выделена в реестре. Для того чтобы распорядиться квартирой с наименьшими налоговыми последствиями, необходимо сначала определить доли супругов. Это можно сделать двумя основными способами: соглашением о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ) или брачным договором (ст. 41 СК РФ). Оба инструмента позволяют изменить законный режим совместной собственности на долевую или раздельную, причём как в период брака, так и после его расторжения.

Прямой переход права собственности на квартиру от неродного деда к внуку неизбежно приведет к возникновению у внука обязанности по уплате НДФЛ по ставке 13 %, поскольку они не являются близкими родственниками. Полностью избежать налогообложения можно, если изменить цепочку сделок: сначала юридически выделить долю бабушки, а затем использовать последовательное дарение между супругами и от бабушки внуку. Такой подход законен и подтверждается тем фактом, что квартира является совместно нажитым имуществом, а дарение между близкими родственниками, перечень которых установлен Семейным кодексом, освобождено от НДФЛ.

Рекомендуемые действия

• Заключите и нотариально удостоверьте соглашение о разделе общего имущества супругов (или брачный договор), по которому за бабушкой признается право собственности на ½ доли в квартире (или на всю квартиру, если это соответствует воле супругов).
• Зарегистрируйте право собственности бабушки на выделенную долю в Росреестре, чтобы она стала титульным собственником.
• Организуйте дарение оставшейся доли от деда супруге (бабушке) — такая сделка между супругами полностью освобождена от налога на доходы физических лиц.
• Дождитесь регистрации права собственности на всю квартиру за бабушкой в ЕГРН.
• Заключите единственный договор дарения квартиры от бабушки внуку; в декларации 3-НДФЛ внук сможет не отражать этот доход, поскольку данная операция подпадает под налоговую льготу.

Документы и доказательства

• Свидетельство о заключении брака между бабушкой и дедом (подтверждает режим совместной собственности на дату покупки).
• Выписка из ЕГРН на квартиру, подтверждающая, что объект зарегистрирован на деда, но приобретен в период брака.
• Нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов или брачный договор (ключевой документ для фиксации доли бабушки).
• Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, указанный в выписке из ЕГРН), подтверждающие факт возмездного приобретения в браке.
• Договоры дарения в простой письменной форме (для цепочки сделок между супругами и внуком), подписанные сторонами перед подачей на регистрацию перехода права.

Денежные требования

• При использовании описанной цепочки (дарение через бабушку) у внука полностью отсутствует обязанность по уплате НДФЛ и подаче налоговой декларации.
• Основные расходы сторон ограничиваются уплатой государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в Росреестре (по 2 000 рублей за каждое регистрационное действие с физического лица) и нотариальным тарифом за удостоверение соглашения о разделе имущества или брачного договора (зависит от кадастровой стоимости объекта).

Когда нужен адвокат

• Необходимо обратиться к адвокату для составления нотариального соглашения о разделе имущества или брачного договора, так как эти документы подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
• К адвокату стоит обратиться заранее, чтобы он проверил выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы на предмет отсутствия обременений или иных сособственников, препятствующих сделке.
• Если налоговый орган впоследствии, несмотря на цепочку сделок, проявит интерес, адвокат понадобится для подготовки мотивированных пояснений о деловой цели операций, основанной на разделе изначально общего имущества супругов.