Далее, в силу ст. 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации в качестве ИП, и к такой деятельности применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц — коммерческих организаций, если иное не вытекает из закона или существа правоотношения. Это означает, что все доходы, полученные ИП в связи с ведением предпринимательской деятельности, подлежат налогообложению в рамках выбранной системы (в данном случае УСН), если иное прямо не предусмотрено НК РФ. При этом правовой режим имущества, приобретённого физическим лицом до момента его вовлечения в предпринимательскую деятельность, не меняет статус ИП — сама по себе продажа такого имущества может быть квалифицирована как предпринимательская операция, если она является частью хозяйственной деятельности (например, реализация актива, использовавшегося для извлечения дохода). В данном случае квартира сдавалась в аренду от имени ИП, то есть использовалась в предпринимательстве, и её последующая продажа с поступлением средств на счёт ИП указывает на то, что сделка проведена в рамках коммерческой деятельности, хотя и выходит за пределы заявленного ОКВЭД.
Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
- Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя...
- К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила настоящего Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 23
При определении налоговых последствий необходимо руководствоваться ст. 346.15 НК РФ, которая устанавливает перечень доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по УСН. Согласно пункту 1 этой статьи, в доходы включаются поступления, определяемые в порядке ст. 248 НК РФ (доходы от реализации и внереализационные доходы). Пункт 1.1 прямо исключает из объекта налогообложения по УСН доходы, облагаемые НДФЛ по ставкам, предусмотренным п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ (в частности, доходы от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, облагаются по ставке 13% как доходы физического лица). Однако данное исключение действует лишь в отношении тех доходов, которые не являются доходами от предпринимательской деятельности. Поскольку в рассматриваемом деле продажа осуществлена от имени ИП, с поступлением средств на расчётный счёт ИП и в отношении имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности (сдача в аренду), существует высокая вероятность, что контролирующие органы квалифицируют этот доход как предпринимательский. Доход от продажи квартиры, полученный в рамках УСН, облагается по ставке 6% (объект «доходы»), если он признаётся доходом от реализации товаров (работ, услуг) в смысле ст. 249 НК РФ. Вместе с тем, продажа недвижимости не является для ИП основным видом деятельности, но это не исключает возможности отнесения такого дохода к предпринимательским, если операция носила характер разовой реализации актива, используемого в бизнесе.
- При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.
1.1. При определении объекта налогообложения не учитываются: ... 3) доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц в виде дивидендов, а также доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 23 настоящего Кодекса;
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 346.15
В рассматриваемом контексте отсутствует специальная норма, прямо разграничивающая налогообложение доходов от продажи имущества, приобретённого как физическое лицо, но использованного в предпринимательской деятельности. Для разрешения коллизии необходимо дополнительно обратиться к разъяснительной практике Верховного Суда РФ и Минфина России, а также к положениям ст. 346.16 НК РФ (расходы, учитываемые при УСН) и ст. 220 НК РФ (имущественные налоговые вычеты по НДФЛ). Если бы доход от продажи был признан не связанным с предпринимательской деятельностью, налогоплательщик был бы вправе применить имущественный вычет, предусмотренный гл. 23 НК РФ, и уплатить НДФЛ по ставке 13%. Однако, учитывая, что продажа произведена с расчётного счёта ИП и от имени ИП, а также принимая во внимание ранее полученный от сдачи квартиры предпринимательский доход, более обоснованной представляется квалификация данного дохода как дохода в рамках УСН. В таком случае налог составит 6% от 3 млн рублей (180 тыс. рублей), но с учётом того, что расходы на приобретение квартиры (600 тыс. рублей) при УСН с объектом «доходы» не уменьшают налоговую базу (упрощёнщики на объекте «доходы» не учитывают расходы). При этом отсутствие кода ОКВЭД по продаже недвижимости может повлечь риск переквалификации дохода как непредпринимательского, что приведёт к доначислению НДФЛ, но при наличии доказательств систематического использования квартиры в предпринимательской деятельности (договор аренды, поступление арендной платы на счёт ИП) судебная перспектива может быть благоприятной для ИП.
