Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Продажа квартиры, купленной по ДДУ, в собственности более 5 лет: считается ли доходом по УСН у ИП с ОКВЭД по аренде недвижимости

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Сохраните документы о покупке квартиры для личных нужд (ДДУ, платежи с личного счета, квитанции ЖКХ).
  2. 2
    Не отражайте доход от продажи квартиры в декларации по УСН и не учитывайте его для патента.
  3. 3
    Если клиент не планирует в ближайшее время фактически сдавать недвижимость в аренду: Исключите из ЕГРИП код ОКВЭД по аренде недвижимости, если не планируете эту деятельность.
  4. 4
    Проводите все расчеты по личной недвижимости только с личной банковской карты, не с расчетного счета ИП.
  5. 5
    При запросе налоговой подготовьте письменные возражения со ссылкой на разовый характер сделки и срок владения.

Документы и доказательства

  • Договор долевого участия (ДДУ), подтверждающий приобретение квартиры для личных нужд.
  • Выписки по лицевым счетам и платежные документы об оплате ДДУ с личной карты.
  • Книга учёта доходов и расходов по УСН, где отсутствуют расходы на эту квартиру.
  • Квитанции об оплате коммунальных услуг за квартиру от вашего имени как физлица.
  • Документы, подтверждающие отсутствие договоров аренды и доходов от сдачи квартиры.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая срок владения квартирой более 5 лет.

  • Сроки и риски

    • Риск: налоговая может запросить документы и попытаться доначислить налог по УСН (15% с разницы), если сочтет сделку предпринимательской.
    • При получении требования из налоговой — подготовьте возражения в течение 5 рабочих дней с даты получения акта проверки.
    • Риск: при переквалификации сделки возможен штраф 20% от неуплаченной суммы налога и пени за каждый день просрочки.
    • Срок исковой давности для взыскания налога — 3 года с момента окончания налогового периода, в котором возник доход.
    • Риск: если не докажете личный характер сделки, налоговая может начислить налог по УСН и отказать в освобождении по ст. 217.1 НК РФ.

  • Чего не делать

    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ, так как доход освобожден от налога из-за срока владения более 5 лет.
    • Не смешивайте личные счета с расчетным счетом ИП при получении денег за квартиру.
    • Не отражайте расходы на покупку этой квартиры в книге учета доходов и расходов по УСН.
    • Не заключайте договоры аренды на эту квартиру, чтобы не подтверждать ее использование в бизнесе.
    • Не игнорируйте запрос налоговой — при требовании пояснений подготовьте возражения с документами о личном использовании квартиры.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если налоговая инспекция вынесет решение о доначислении налога по УСН на доход от продажи квартиры.
    • Консультация адвоката необходима, если у вас возникнет спор с налоговым органом о квалификации продажи как предпринимательской деятельности.
    • Обратитесь за юридической помощью, если другая сторона (налоговая) будет настаивать на систематическом характере продажи недвижимости.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Анализ рассматриваемой ситуации заключается в следующем. Индивидуальный предприниматель, применяющий одновременно две системы налогообложения (патентную и упрощенную), осуществил сделку по продаже квартиры. Эта квартира находилась в его собственности более пяти лет и была приобретена по договору долевого участия. Принципиально важным обстоятельством является то, что данное жилое помещение никогда не использовалось в предпринимательской деятельности: доходы от его сдачи в аренду не получались и не декларировались. Однако в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) у данного лица зафиксирован код ОКВЭД, связанный с арендой и управлением собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Юридически значимым является разграничение двух статусов: имущества, используемого в предпринимательской деятельности, и личного имущества гражданина. Ключевой квалифицирующий признак — фактическое использование объекта для извлечения дохода в рамках бизнеса. Наличие ОКВЭД по аренде недвижимости само по себе не превращает любую операцию с недвижимостью в предпринимательскую. В данном случае квартира приобреталась для личных нужд (на что указывает сам налогоплательщик), не сдавалась внаем, а значит, не относится к основным средствам или товарным запасам на УСН и не является объектом, используемым в деятельности, облагаемой патентом.

Затронуты следующие правоотношения: налоговые правоотношения по поводу правильности исчисления и уплаты налога по УСН (объект «доходы минус расходы») и НДФЛ, а также правоотношения, связанные с применением ПСН. Доход от продажи личного имущества, не используемого в бизнесе, по общему правилу относится к категории доходов физического лица, не являющегося предпринимателем. Поскольку право собственности на квартиру возникло более пяти лет назад, срок владения превышает минимальный предельный срок, установленный Налоговым кодексом РФ, что освобождает доход от обложения НДФЛ. Однако основным риском является потенциальное переквалификация контролирующими органами (налоговой инспекцией) характера данной сделки. Если налоговая посчитает, что продажа квартиры носила систематический характер и была направлена на получение прибыли в рамках предпринимательской деятельности, либо усмотрит связь продажи с наличием у ИП соответствующего ОКВЭД, возможны попытки доначислить налог по УСН (15% с разницы между доходом и расходами на приобретение) и применить штрафные санкции.

Юридически значимыми обстоятельствами в этой ситуации являются:

  1. цель приобретения квартиры (личная, а не предпринимательская);
  2. факт неиспользования квартиры в предпринимательской деятельности (отсутствие сдачи в аренду, отражения в качестве актива на УСН);
  3. длительность владения (более 5 лет);
  4. отсутствие в учете расходов на покупку этой квартиры при расчете налога по УСН;
  5. наличие у ИП ОКВЭД по аренде недвижимости, что создает почву для спора с налоговой инспекцией о статусе продавца.

При определении правовой природы дохода от продажи квартиры ключевое значение имеет то, была ли эта сделка предпринимательской деятельностью. Согласно ст. 2 Гражданского кодекса РФ, предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. В вашей ситуации квартира приобреталась по ДДУ для личных нужд, никогда не использовалась для сдачи в аренду или иного извлечения дохода, не отражалась в декларациях. Единичная продажа личного имущества, даже при наличии у ИП ОКВЭД по аренде недвижимости, не отвечает признакам систематичности и направленности на получение прибыли именно от этой операции. Следовательно, доход от продажи не является предпринимательским по своей правовой сути.

Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в этом качестве в установленном законом порядке, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 2

Поскольку продажа не носила предпринимательского характера, доход от неё подлежит налогообложению как доход физического лица, а не как доход ИП на УСН. В силу ст. 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Квартира принадлежит вам более 5 лет, поэтому такой доход полностью освобождается от налогообложения НДФЛ независимо от статуса ИП.

Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая условие о минимальном предельном сроке владения. Пункт 2: 'доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.'
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1

Ст. 228 НК РФ обязывает физических лиц самостоятельно декларировать доходы от продажи имущества, но с оговоркой об исключении случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 (к которому отсылает и ст. 217.1). Таким образом, при продаже квартиры со сроком владения более 5 лет обязанность подавать декларацию и уплачивать НДФЛ не возникает.

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228

Теперь о риске включения этого дохода в базу по УСН. Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН освобождает ИП от уплаты НДФЛ только в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Доход от продажи личной квартиры, как установлено выше, к предпринимательским не относится, поэтому он не подпадает под освобождение от НДФЛ по УСН, но и не облагается в рамках УСН, поскольку не является доходом от предпринимательства.

  1. Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 346.11

Ст. 346.15 НК РФ определяет, какие доходы учитываются при УСН: это доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые по правилам ст. 248 и 249 НК РФ. В свою очередь, ст. 249 НК РФ признаёт доходом от реализации выручку от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав. Однако под товаром для целей налогообложения понимается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (ст. 38 НК РФ). Но данная норма применяется только если продажа осуществляется в рамках предпринимательской деятельности. Поскольку вы не используете квартиру в бизнесе, а сам факт её продажи носит разовый личный характер, доход от такой реализации не может считаться доходом от предпринимательской деятельности и, соответственно, не подлежит налогообложению по УСН.

  1. В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 249
  1. При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.
    1.1. При определении объекта налогообложения не учитываются:
  1. доходы, указанные в статье 251 настоящего Кодекса;
  2. доходы организации, облагаемые налогом на прибыль организаций по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 25 настоящего Кодекса;
  3. доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц в виде дивидендов, а также доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 23 настоящего К

— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 346.15

Что касается ПСН. Патентная система применяется только к тем видам деятельности, которые указаны в патенте (сдача в аренду недвижимости). Продажа квартиры не является сдачей в аренду, поэтому доход от продажи не может облагаться в рамках ПСН. Налоговая не вправе доначислять налоги по патентной системе на такой доход, поскольку он получен вне рамок деятельности, на которую выдан патент.

Ст. 248 НК РФ, содержащая общую классификацию доходов, подтверждает разграничение: доходы от реализации (ст. 249) и внереализационные доходы. Для целей налогообложения важно, что личное имущество, не используемое в предпринимательской деятельности, при его продаже порождает доход физического лица, а не ИП. Эта норма не создаёт дополнительных налоговых обязательств по УСН или ПСН в вашей ситуации.

Статья 248 НК РФ определяет порядок классификации доходов: к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы. Для целей налогообложения доходы от реализации определяются в порядке статьи 249 НК РФ. Данная норма важна для разграничения доходов от предпринимательской деятельности и доходов от реализации личного имущества.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 248

Таким образом, правовые риски при совмещении УСН и ПСН в данной ситуации минимальны при условии, что вы можете документально подтвердить личный характер приобретения квартиры (ДДУ, назначение платежа, отсутствие учёта в расходах УСН, отсутствие сдачи в аренду). Налоговый орган не вправе переквалифицировать доход от продажи личной недвижимости в предпринимательский только на основании наличия ОКВЭД по аренде, если отсутствуют фактические признаки ведения предпринимательской деятельности с этим объектом.

Доход от продажи квартиры, находившейся в собственности более 5 лет и не использовавшейся в предпринимательской деятельности, не является доходом от предпринимательской деятельности по УСН и ПСН. Он полностью освобождается от обложения НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ, в связи с чем обязанности по уплате налога и подаче декларации у вас не возникает. Наличие у ИП кода ОКВЭД по аренде недвижимости не может служить единственным и достаточным основанием для переквалификации налоговым органом продажи личного имущества в предпринимательскую сделку при отсутствии реальных доказательств систематического извлечения прибыли от этого объекта.

Рекомендуемые действия

  • Сохраните все документы, подтверждающие приобретение квартиры для личных нужд и неиспользование её в бизнесе: ДДУ без привязки к ИП, выписки по лицевым счетам (оплата от физического лица), отсутствие расходов по данной квартире в книге учёта доходов и расходов УСН, квитанции об оплате коммунальных услуг, отсутствие договоров аренды в отношении данной квартиры.
  • Не указывайте доход от продажи данной квартиры в налоговой декларации по УСН и не учитывайте его при расчёте стоимости патента, так как эта операция не относится к предпринимательской деятельности, а обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ по доходам, освобождаемым от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения, отсутствует.
  • Исключите из ЕГРИП код ОКВЭД, связанный с арендой и управлением недвижимостью, если в ближайшее время не планируете фактически осуществлять эту деятельность — это полностью снимет формальный повод для спора с налоговой инспекцией в будущем.
  • Ведите раздельный учёт личных средств и доходов от предпринимательской деятельности: все платежи по покупке и продаже личной недвижимости проводите с личных банковских карт физического лица, не смешивая их с расчётным счётом ИП.
  • В случае получения из налоговой инспекции требования о представлении пояснений или акта камеральной проверки с попыткой доначислить налог по данной сделке — подготовьте письменные возражения со ссылкой на разовый характер сделки, личную цель приобретения, срок владения более 5 лет и отсутствие использования в предпринимательской деятельности, подкрепив их заверенными копиями упомянутых выше документов, до обращения к адвокату.