Поскольку продажа не носила предпринимательского характера, доход от неё подлежит налогообложению как доход физического лица, а не как доход ИП на УСН. В силу ст. 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Квартира принадлежит вам более 5 лет, поэтому такой доход полностью освобождается от налогообложения НДФЛ независимо от статуса ИП.
Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая условие о минимальном предельном сроке владения. Пункт 2: 'доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.'
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1
Ст. 228 НК РФ обязывает физических лиц самостоятельно декларировать доходы от продажи имущества, но с оговоркой об исключении случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 (к которому отсылает и ст. 217.1). Таким образом, при продаже квартиры со сроком владения более 5 лет обязанность подавать декларацию и уплачивать НДФЛ не возникает.
- физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228
Теперь о риске включения этого дохода в базу по УСН. Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ, применение УСН освобождает ИП от уплаты НДФЛ только в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Доход от продажи личной квартиры, как установлено выше, к предпринимательским не относится, поэтому он не подпадает под освобождение от НДФЛ по УСН, но и не облагается в рамках УСН, поскольку не является доходом от предпринимательства.
- Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, доходов в виде процентов, полученных по вкладам (остаткам на счетах) в банках, находящихся на территории Российской Федерации, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением объектов налогообложения налогом на имущество физических лиц, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 346.11
Ст. 346.15 НК РФ определяет, какие доходы учитываются при УСН: это доходы от реализации и внереализационные доходы, определяемые по правилам ст. 248 и 249 НК РФ. В свою очередь, ст. 249 НК РФ признаёт доходом от реализации выручку от продажи товаров, работ, услуг и имущественных прав. Однако под товаром для целей налогообложения понимается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (ст. 38 НК РФ). Но данная норма применяется только если продажа осуществляется в рамках предпринимательской деятельности. Поскольку вы не используете квартиру в бизнесе, а сам факт её продажи носит разовый личный характер, доход от такой реализации не может считаться доходом от предпринимательской деятельности и, соответственно, не подлежит налогообложению по УСН.
- В целях настоящей главы доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 249
- При определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 настоящего Кодекса.
1.1. При определении объекта налогообложения не учитываются:
- доходы, указанные в статье 251 настоящего Кодекса;
- доходы организации, облагаемые налогом на прибыль организаций по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1.6, 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 25 настоящего Кодекса;
- доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц в виде дивидендов, а также доходы индивидуального предпринимателя, облагаемые налогом на доходы физических лиц по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 настоящего Кодекса, в порядке, установленном главой 23 настоящего К
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 346.15
Что касается ПСН. Патентная система применяется только к тем видам деятельности, которые указаны в патенте (сдача в аренду недвижимости). Продажа квартиры не является сдачей в аренду, поэтому доход от продажи не может облагаться в рамках ПСН. Налоговая не вправе доначислять налоги по патентной системе на такой доход, поскольку он получен вне рамок деятельности, на которую выдан патент.
Ст. 248 НК РФ, содержащая общую классификацию доходов, подтверждает разграничение: доходы от реализации (ст. 249) и внереализационные доходы. Для целей налогообложения важно, что личное имущество, не используемое в предпринимательской деятельности, при его продаже порождает доход физического лица, а не ИП. Эта норма не создаёт дополнительных налоговых обязательств по УСН или ПСН в вашей ситуации.
Статья 248 НК РФ определяет порядок классификации доходов: к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы. Для целей налогообложения доходы от реализации определяются в порядке статьи 249 НК РФ. Данная норма важна для разграничения доходов от предпринимательской деятельности и доходов от реализации личного имущества.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 248
Таким образом, правовые риски при совмещении УСН и ПСН в данной ситуации минимальны при условии, что вы можете документально подтвердить личный характер приобретения квартиры (ДДУ, назначение платежа, отсутствие учёта в расходах УСН, отсутствие сдачи в аренду). Налоговый орган не вправе переквалифицировать доход от продажи личной недвижимости в предпринимательский только на основании наличия ОКВЭД по аренде, если отсутствуют фактические признаки ведения предпринимательской деятельности с этим объектом.
