Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Какой налог с продажи двух объектов недвижимости по наследству, владение менее 3 лет, с вычетом 1 млн рублей?

Добрый день! Помогите разобраться. Ситуация: продано 2 объекта недвижимости. 1- квартира стоимостью 980 т.р. (кадастровая стоимость 1081555р), 1/2 квартиры - 258 т.р. (кадастровая стоимость всей квартиры - 798989р). Владение менее 3 лет. По наследству. Используем вычет 1 млн. Какой налог должны заплатить? Спасибо.

Вопрос №85590Ответы: 106.07.2026

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Рассчитайте доход по квартире: используйте договорную цену 980 000 руб., так как она выше 70% кадастровой стоимости (≈757 089 руб.).
  2. 2
    Рассчитайте доход по 1/2 доли: возьмите 70% от кадастровой стоимости доли (399 494,5 руб.) = 279 646,15 руб., так как это выше договорной цены 258 000 руб.
  3. 3
    Сложите оба дохода (1 259 646,15 руб.), примените вычет 1 млн руб. и исчислите НДФЛ 13% с базы 259 646,15 руб. — к уплате 33 754 руб.
  4. 4
    Подайте декларацию 3-НДФЛ за год продажи до 30 апреля следующего года, указав оба объекта и вычет.
  5. 5
    Уплатите налог в размере 33 754 руб. не позднее 15 июля года, следующего за годом сделки.
  6. 6
    Сохраните договоры купли-продажи, свидетельства о наследстве и выписки из ЕГРН с кадастровой стоимостью для подтверждения расчёта.

Документы и доказательства

  • Договоры купли-продажи квартиры и 1/2 доли в праве на другую квартиру.
  • Свидетельства о праве на наследство на оба объекта.
  • Расчёт налога с применением правила 70% кадастровой стоимости и вычета 1 млн руб.
  • Копия заполненной декларации 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о принятии.

  • Сроки и риски

    • За пропуск срока подачи декларации грозит штраф — 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки (максимум 30%, минимум 1 000 руб.).
    • При просрочке уплаты налога начисляются пени за каждый день задержки (1/300 ключевой ставки ЦБ РФ).
    • Ошибка в учёте кадастровой стоимости или вычета может привести к доначислению налога, пеней и штрафу по ст. 122 НК РФ.
    • При споре с налоговой — обратитесь к адвокату для защиты в проверке или суде.

  • Расходы и госпошлина

    • Определите доход по каждому объекту: для квартиры — 980 000 руб., для 1/2 доли — 279 646,15 руб. (70% кадастровой стоимости доли).
    • Рассчитайте НДФЛ по ставке 13%: 259 646,15 × 13% = 33 754 руб. (округляется до полных рублей).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации произошла реализация двух объектов недвижимости, находившихся в собственности продавца менее минимального предельного срока владения (менее 3 лет для имущества, полученного по наследству). Это порождает обязанность по декларированию полученного дохода и уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Юридически значимым фактом является получение дохода от продажи имущества, которое не освобождено от налогообложения в связи с истечением минимального срока владения.

Правоотношения, затронутые в данной ситуации, регулируются налоговым законодательством в части определения налоговой базы по НДФЛ, применения имущественного налогового вычета, а также правил учета кадастровой стоимости при расчете налога. Особое значение имеют правила налогообложения доходов от продажи долей в праве общей собственности и имущества, полученного по наследству. Объекты проданы в одном налоговом периоде, что требует их совместного учета при расчете итоговой налоговой базы.

Ключевые юридически значимые обстоятельства:

  • Продажа двух объектов недвижимости (целой квартиры и 1/2 доли в праве на другую квартиру) в одном налоговом периоде.
  • Получение объектов по наследству, что подтверждает право на сокращенный до 3 лет минимальный срок владения, однако срок фактического владения у пользователя составил менее 3 лет, поэтому обязанность по уплате налога сохраняется.
  • Стоимость продажи по договорам: 980 000 руб. и 258 000 руб. (доход от продажи доли).
  • Наличие кадастровой стоимости объектов, которая может быть выше договорной цены, что влияет на определение дохода в целях налогообложения.
  • Планируемое применение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. к совокупному доходу от продажи обоих объектов.

Суть вопроса заключается в корректном исчислении НДФЛ при одновременной продаже двух объектов, с учетом правила о сравнении договорной цены с кадастровой стоимостью (с понижающим коэффициентом), а также в распределении вычета между разными объектами, включая продажу доли в праве общей собственности. Поскольку вычет предоставляется на все проданные объекты в совокупности за год, а не на каждый объект отдельно, требуется определить общую налогооблагаемую базу с учетом обоих доходов и возможности применения к ней вычета.

Согласно статье 217.1 Налогового кодекса РФ, освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости и определение налоговой базы при такой продаже осуществляются с учётом особенностей, установленных этой статьёй. Это означает, что для объектов, находившихся в собственности менее минимального срока (для наследства – 3 года), доход признаётся облагаемым, а его расчёт должен учитывать специальные правила, в том числе из п. 5 данной статьи (правило о кадастровой стоимости). Однако полный текст п. 5 в предоставленном контексте отсутствует, поэтому для точного определения дохода по каждому объекту необходимо обратиться к оригинальной редакции ст. 217.1 НК РФ.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей редак
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Продажа двух объектов недвижимости, полученных по наследству и находившихся в собственности менее трёх лет, обязывает уплатить НДФЛ. Налоговая база формируется из суммарного дохода, определённого с учётом правила 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), и уменьшается на имущественный вычет в 1 000 000 рублей (ст. 220 НК РФ). В вашей ситуации итоговая сумма налога к уплате составляет примерно 33 754 рубля.

Рекомендуемые действия

  • Определите доход по каждому объекту с применением понижающего коэффициента 0,7 к кадастровой стоимости. Для целой квартиры: договорная цена 980 000 руб. выше 70% от 1 081 555 руб. (≈757 089 руб.), поэтому в доход включается 980 000 руб. Для 1/2 доли: кадастровая стоимость доли равна 1/2 от 798 989 руб. = 399 494,5 руб., 70% от неё — 279 646,15 руб.; договорная цена 258 000 руб. меньше этой величины, поэтому доходом по доле признаётся 279 646,15 руб.
  • Сложите исчисленные суммы: 980 000 + 279 646,15 = 1 259 646,15 руб. к полученному совокупному доходу примените единый за налоговый период вычет 1 000 000 руб. — налоговая база составит 259 646,15 руб.
  • Рассчитайте НДФЛ по ставке 13%: 259 646,15 × 13% = 33 754 руб. (округляется до полных рублей). Именно эту сумму необходимо перечислить в бюджет.
  • Подготовьте и подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ за год продажи, отразив в ней оба проданных объекта и применение вычета, не позднее 30 апреля года, следующего за годом сделки.
  • Уплатите налог не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Документы и доказательства

  • Договоры купли-продажи обоих объектов (квартиры и доли).
  • Свидетельства о праве на наследство, подтверждающие основание приобретения и срок владения.
  • Выписки из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости на дату сделки (по каждому объекту).
  • Копии платёжных документов, подтверждающих получение продавцом оговорённых сумм.
  • Расчёт налога и копии заполненной 3-НДФЛ с отметкой о подаче.

Сроки и риски

  • Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля (включительно) следующего года; за пропуск этого срока предусмотрен штраф в размере 5% от не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 руб.).
  • Сам налог нужно уплатить не позднее 15 июля того же года. При просрочке начисляются пени за каждый день задержки (1/300 ключевой ставки ЦБ РФ).
  • Если инспекция выявит занижение дохода из-за неверного учёта кадастровой стоимости либо неправильного применения вычета, это может повлечь доначисление налога, пени и штраф по ст. 122 НК РФ (неуплата или неполная уплата налога).

Когда нужен адвокат

  • Если налоговый орган направил требование о представлении пояснений или акт проверки, требующий правовой защиты.
  • Когда декларация уже подана, но возникает спор о корректности расчёта дохода с учётом кадастровой стоимости или о распределении вычета между объектами.
  • При получении уведомления о привлечении к ответственности либо для составления жалобы в вышестоящий налоговый орган или в суд.
  • Для минимизации рисков на этапе подготовки декларации, если есть сомнения в правильности расчёта – адвокат проверит документы и подтвердит соответствие законодательству.