В центре ситуации — правоотношения по налогообложению доходов физических лиц (НДФЛ), возникшие в связи с продажей квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения (3 года), и одновременным приобретением другого жилья. Гражданин (продавец) получил доход от продажи недвижимости в декабре 2023 года. В том же месяце (декабрь 2023) он заключил договор купли-продажи нового жилья, произвел его полную оплату (имеются чеки и кассовый ордер от 30.12.2023), но государственная регистрация права собственности на новую квартиру была осуществлена Росреестром уже в январе 2024 года.
С юридической точки зрения, налоговым периодом по НДФЛ является календарный год. Право на имущественный налоговый вычет, предоставляемый при приобретении жилья, возникает с момента возникновения права собственности на него. Для недвижимости моментом возникновения права является дата государственной регистрации в ЕГРН. Таким образом, хотя оплата и договор купли-продажи относятся к 2023 году, юридически право на вычет у покупателя возникло в 2024 году (когда была проведена регистрация). Это разрывает «единый» налоговый период для взаимозачета доходов от продажи и расходов на покупку, который планировал налогоплательщик.
Одновременно затронуты правоотношения по исчислению дохода от продажи имущества. Продавец может применить имущественный вычет при продаже (в размере полученного дохода, но не более 1 млн рублей) либо уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры. Поскольку квартира была приватизирована (то есть получена безвозмездно), расходов на её приобретение у продавца не было, что ограничивает возможность уменьшения налога по этому основанию.
Юридически значимым обстоятельством является именно дата регистрации права собственности на новое жилье, а не дата оплаты или заключения договора. Это ключевой момент, который налоговый орган оценивает как препятствие для применения взаимозачета (уменьшения налога от продажи на сумму вычета при покупке) в рамках одного налогового периода 2023 года. Также важно, что продавец полагает, что продажа и покупка были совершены для улучшения жилищных условий и все средства пошли на новое жилье, однако действующее регулирование не предусматривает освобождения от налога при продаже квартиры со сроком владения менее 3 лет только на основании направления выручки на покупку другого жилья (такое исключение существует лишь для продажи единственного жилья до 30 дней после покупки нового, но при условии соблюдения срока владения).
