Ситуация связана с продажей физическим лицом недвижимого имущества — нежилого здания и земельного участка, которые находились в собственности более 10 лет (с 2016 по 2025 год). Имущество было получено по наследству, не использовалось в предпринимательской деятельности, не сдавалось в аренду и не применялось для извлечения дохода. Несмотря на длительный срок владения, налоговый орган потребовал подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, мотивируя это тем, что нежилое помещение (площадью 996,8 кв. м) не может использоваться в личных целях.
Ключевой правовой вопрос: подлежит ли освобождению от налогообложения доход от продажи недвижимости, полученной по наследству и находившейся в собственности более трёх (или пяти) лет, если объект является нежилым? В соответствии с общим правилом, доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения, освобождаются от налогообложения. Однако для нежилых помещений часто возникает спор: можно ли отнести их к «иному имуществу» (для которого срок владения составляет три года) или же к «жилым объектам» и земельным участкам, для которых действует общий пятилетний срок. В данном случае имущество было получено по наследству, а для такого способа приобретения установлен особый порядок: минимальный срок владения не применяется вовсе (доход освобождается от налога независимо от срока), но только если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.
Юридически значимым является также факт, что помещение является нежилым и имеет значительную площадь. Налоговый орган может квалифицировать его как объект, заведомо предназначенный для коммерческого использования, что, по мнению инспекции, исключает возможность применения освобождения, предусмотренного для доходов от продажи личного имущества. Однако ключевым критерием в данном споре будет не площадь и не назначение объекта, а фактическое использование: налогоплательщик утверждает, что имущество не использовалось в предпринимательской деятельности и не сдавалось в аренду. Если это подтверждается, то формально нет оснований для признания дохода подлежащим налогообложению в связи с использованием нежилого помещения в коммерческих целях.
Дополнительный аспект: налогоплательщик ранее не подавал уведомления о данном имуществе в налоговый орган, но это обстоятельство само по себе не меняет правовую природу сделки и не создаёт обязанности по уплате налога — оно может повлиять лишь на процедуру взаимоотношений с инспекцией (например, на порядок подтверждения льготы). Вместе с тем, требование налогового органа подать декларацию является стандартной мерой, когда инспекция считает, что налог подлежит уплате; при этом окончательное решение о наличии или отсутствии обязанности по уплате налога принимается на основании анализа всех обстоятельств дела, включая срок владения, способ приобретения имущества (наследование) и факт его использования в личных (некоммерческих) целях.
Применимое право
В рассматриваемой ситуации ключевым является вопрос о том, подлежит ли освобождению от налогообложения доход, полученный физическим лицом от продажи нежилого здания и земельного участка, находившихся в собственности более 10 лет и не использовавшихся в предпринимательской деятельности. Налоговый орган, требуя подачи декларации 3-НДФЛ, ссылается на невозможность использования нежилого помещения для личных целей, однако такая позиция не основана на нормах Налогового кодекса РФ.
Основной нормой, регулирующей освобождение дохода от продажи недвижимости при длительном владении, является пункт 17.1 статьи 217 НК РФ. Хотя дословный текст этой нормы не приведён в предоставленном контексте, она прямо упоминается в статье 217.1 НК РФ, которая определяет особенности применения освобождения к объектам недвижимости. В силу указания пункта 1 статьи 217.1 НК РФ освобождение, предусмотренное абзацем вторым пункта 17.1 статьи 217, распространяется на доходы от продажи недвижимого имущества при соблюдении минимального предельного срока владения. Поскольку в контексте дана цитата именно этой нормы, проанализируем её применение к фактам.
Согласно статье 217.1 НК РФ:
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей редак...>
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Из приведённой нормы следует, что освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости предоставляется в порядке, установленном пунктом 17.1 статьи 217, с учётом дополнительных правил статьи 217.1. В данной статье не содержится каких-либо ограничений, связанных с назначением объекта (жилое/нежилое) или с возможностью его использования в личных целях. Единственным условием является истечение минимального предельного срока владения, который для объектов, полученных по наследству, составляет 3 года (подпункт 2 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Хотя точный текст этого подпункта не приведён в контексте, он широко известен и не противоречит общей логике статьи.
Применительно к фактам дела: нежилое здание и земельный участок получены по наследству в 2016 году, проданы в 2025 году. Фактическое владение превысило 10 лет, что значительно больше минимального 3-летнего срока. Таким образом, условие для освобождения дохода от налогообложения безусловно соблюдено. Довод налогового органа о том, что нежилое помещение «не может быть использовано в личных целях», не основан на нормах статей 217 и 217.1 НК РФ. Законодатель не ставит освобождение в зависимость от характера использования имущества (личное, семейное, бытовое или иное), за исключением случаев, когда имущество использовалось в предпринимательской деятельности. В данной ситуации налогоплательщик прямо указал, что объект не сдавался в аренду и не использовался в предпринимательской деятельности, в том числе в статусе индивидуального предпринимателя. Следовательно, ограничений для применения льготы не возникает.
Требование налогового органа об уплате налога со ссылкой на «невозможность использования в личных целях» является неправомерным. Статья 217.1 НК РФ и подлежащий применению пункт 17.1 статьи 217 НК РФ не содержат такого критерия. Отказ в освобождении возможен только при выявлении факта использования имущества в предпринимательской деятельности, однако таких обстоятельств из описания ситуации не усматривается.
Неподача налогоплательщиком уведомления о наличии нежилого имущества (которое могло бы подаваться в рамках налога на имущество физических лиц) не влияет на обязанность по уплате НДФЛ при продаже. Обязанность по декларированию дохода и уплате налога возникает из факта получения дохода и определяется нормами главы 23 НК РФ, а не наличием или отсутствием уведомлений о владении объектом.
Таким образом, налогоплательщику следует подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год, отразив в ней доход от продажи, но одновременно заявив о праве на освобождение от налогообложения в связи с соблюдением минимального предельного срока владения. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие получение имущества по наследству и дату начала течения срока владения (свидетельство о праве на наследство 2016 года). Если налоговый орган выставит требование об уплате налога после подачи декларации, это требование может быть оспорено в вышестоящий налоговый орган или в суд.
