Что делать, если налоговая требует 3-НДФЛ и налог при продаже нежилого помещения и земли после 10 лет владения, хотя имущество не использовалось в предпринимательской деятельности

Ситуация связана с продажей физическим лицом недвижимого имущества — нежилого здания и земельного участка, которые находились в собственности более 10 лет (с 2016 по 2025 год). Имущество было получено по наследству, не использовалось в предпринимательской деятельности, не сдавалось в аренду и не применялось для извлечения дохода. Несмотря на длительный срок владения, налоговый орган потребовал подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, мотивируя это тем, что нежилое помещение (площадью 996,8 кв. м) не может использоваться в личных целях.

Ключевой правовой вопрос: подлежит ли освобождению от налогообложения доход от продажи недвижимости, полученной по наследству и находившейся в собственности более трёх (или пяти) лет, если объект является нежилым? В соответствии с общим правилом, доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более минимального предельного срока владения, освобождаются от налогообложения. Однако для нежилых помещений часто возникает спор: можно ли отнести их к «иному имуществу» (для которого срок владения составляет три года) или же к «жилым объектам» и земельным участкам, для которых действует общий пятилетний срок. В данном случае имущество было получено по наследству, а для такого способа приобретения установлен особый порядок: минимальный срок владения не применяется вовсе (доход освобождается от налога независимо от срока), но только если оно не использовалось в предпринимательской деятельности.

Юридически значимым является также факт, что помещение является нежилым и имеет значительную площадь. Налоговый орган может квалифицировать его как объект, заведомо предназначенный для коммерческого использования, что, по мнению инспекции, исключает возможность применения освобождения, предусмотренного для доходов от продажи личного имущества. Однако ключевым критерием в данном споре будет не площадь и не назначение объекта, а фактическое использование: налогоплательщик утверждает, что имущество не использовалось в предпринимательской деятельности и не сдавалось в аренду. Если это подтверждается, то формально нет оснований для признания дохода подлежащим налогообложению в связи с использованием нежилого помещения в коммерческих целях.

Дополнительный аспект: налогоплательщик ранее не подавал уведомления о данном имуществе в налоговый орган, но это обстоятельство само по себе не меняет правовую природу сделки и не создаёт обязанности по уплате налога — оно может повлиять лишь на процедуру взаимоотношений с инспекцией (например, на порядок подтверждения льготы). Вместе с тем, требование налогового органа подать декларацию является стандартной мерой, когда инспекция считает, что налог подлежит уплате; при этом окончательное решение о наличии или отсутствии обязанности по уплате налога принимается на основании анализа всех обстоятельств дела, включая срок владения, способ приобретения имущества (наследование) и факт его использования в личных (некоммерческих) целях.

Применимое право

В рассматриваемой ситуации ключевым является вопрос о том, подлежит ли освобождению от налогообложения доход, полученный физическим лицом от продажи нежилого здания и земельного участка, находившихся в собственности более 10 лет и не использовавшихся в предпринимательской деятельности. Налоговый орган, требуя подачи декларации 3-НДФЛ, ссылается на невозможность использования нежилого помещения для личных целей, однако такая позиция не основана на нормах Налогового кодекса РФ.

Доход от продажи нежилого здания и земельного участка, полученных по наследству в 2016 году и проданных в 2025 году, освобождается от НДФЛ на основании пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 НК РФ, так как минимальный трёхлетний срок владения для наследственного имущества истёк, а объекты не использовались в предпринимательской деятельности. Требование налогового органа уплатить налог по мотиву невозможности использовать нежилое помещение в личных целях неправомерно — освобождение не ставится в зависимость от назначения объекта. В ответ на уведомление необходимо подать декларацию 3-НДФЛ с заявлением льготы, а при отказе — обжаловать решение инспекции.

Рекомендуемые действия

• Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год в установленный срок, указав в ней доход от продажи, но одновременно заявив имущественный налоговый вычет или, что предпочтительнее, освобождение в связи с истечением минимального срока владения, предусмотренное пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ и статьёй 217.1 НК РФ.
• Приложить к декларации копию свидетельства о праве на наследство 2016 года на здание и земельный участок, а также договор купли-продажи 2025 года для подтверждения даты приобретения и срока владения более трёх лет.
• Направить сопроводительное письмо или отдельные письменные возражения в ответ на уведомление, указав, что освобождение не зависит от характера использования нежилого помещения в личных целях, а факт получения имущества по наследству и отсутствие предпринимательской деятельности исключают обязанность уплачивать налог.
• Запросить в налоговом органе письменное разъяснение причины направления уведомления с правовой ссылкой, одновременно сохранив все документы, подтверждающие неиспользование объекта в коммерции (выписка из ЕГРИП об отсутствии статуса ИП в период владения, справки об отсутствии доходов от аренды, если таковые выявятся).
• Если после подачи декларации инспекция выставит требование об уплате налога, обжаловать это решение в вышестоящий налоговый орган (Управление ФНС по субъекту РФ), а при отказе — в суд, используя аргумент о недопустимости отказа в льготе по формальному критерию при отсутствии доказательств коммерческого использования.

Документы и доказательства

• Свидетельство о праве на наследство на здание и земельный участок (2016 год) — основной документ, подтверждающий дату начала течения срока владения.
• Договор продажи, акт приёма-передачи и платёжные документы о получении дохода за 2025 год.
• Выписка из ЕГРН, отражающая длительность владения и отсутствие обременений, связанных с предпринимательской деятельностью.
• Если объект не сдавался в аренду — письменное подтверждение (например, справка из Росреестра об отсутствии зарегистрированных договоров аренды) и отсутствие поступлений арендных платежей на счета.
• Копия уведомления налогового органа с датой получения, а также копии всех ответов и заявлений, направляемых в инспекцию, с описью вложения и уведомлением о вручении.

Когда нужен адвокат

Привлекать адвоката целесообразно, когда налоговый орган после подачи декларации и возражений всё равно отказывает в освобождении, выносит решение о привлечении к ответственности или удерживает необоснованные суммы. Также адвокат потребуется на стадии обжалования решения в суде, особенно если инспекция будет настаивать, что площадь и назначение здания автоматически доказывают его использование в предпринимательстве.