Здравствуйте, хотела бы узнать. Квартира двушка, куплена в июне 2022 года на маткапитал и личные средства, без ипотеки. Выделили всем по 1/3 доли — мне, мужу и ребенку. Потом я подарила свою долю маме в сентябре 2022 года. Никаких налоговых деклараций не подавали, ничего не оформляли. Сейчас хотим переехать и продавать квартиру. Подскажите, какие налоги будут, и как это правильно сделать с учетом долей детей?
В центре ситуации — продажа квартиры, приобретённой в июне 2022 года на средства материнского капитала и личные накопления, без привлечения ипотеки. Право собственности на объект изначально возникло у трёх лиц: владелицы (пользователя), её супруга и их общего ребёнка — каждому по 1/3 доли. В сентябре 2022 года владелица подарила свою долю своей матери (бабушке ребёнка). Таким образом, на момент планируемой продажи состав собственников изменился: теперь квартира принадлежит супругу (1/3), ребёнку (1/3) и матери владелицы (1/3).
Юридически значимые обстоятельства:
Срок владения каждым из собственников — ключевой фактор для возникновения обязанности по уплате НДФЛ при продаже. Право собственности на доли у супруга и ребёнка возникло в июне 2022 года, у матери — с сентября 2022 года (дата дарения). Если продажа произойдёт до истечения трёх лет с момента регистрации права (т.е. до июня 2025 года для супруга и ребёнка, до сентября 2025 года для матери), каждый из них не сможет воспользоваться освобождением от налога по основанию минимального предельного срока владения.
Способ приобретения доли матерью — дарение от близкого родственника (дочери). В соответствии с нормами налогового законодательства, доход в виде подаренной недвижимости между близкими родственниками освобождается от налогообложения. Однако при последующей продаже подаренной доли срок владения исчисляется с момента государственной регистрации права собственности одаряемого (сентябрь 2022 года), а не с даты приобретения дарителем.
Участие материнского капитала — при покупке квартиры использованы средства господдержки. При выделении долей детям (включая обязательную долю ребёнка) возникает особенность определения налоговой базы: расходы на приобретение жилья в части, оплаченной маткапиталом, не могут быть учтены как расходы для уменьшения налогооблагаемого дохода ребёнка (если он сам не нёс затрат). В то же время для остальных собственников (супруга, матери) возможен учёт фактически понесённых личных средств.
Участие несовершеннолетнего собственника — продажа доли ребёнка требует соблюдения норм гражданского и семейного законодательства: необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, поскольку сделка затрагивает имущественные права несовершеннолетнего. Такое разрешение выдаётся при условии, что одновременно приобретается другое жильё (с выделением ребёнку аналогичной или большей площади) или средства от продажи зачисляются на номинальный счёт до достижения ребёнком 18 лет. Продажа доли без одновременного улучшения жилищных условий ребёнка, как правило, не допускается.
Неподача налоговых деклараций за 2022 год — сам факт дарения доли между близкими родственниками не требует декларирования и уплаты налога, поэтому формальное нарушение отсутствует. Однако сама по себе продажа квартиры в 2025 году (или ранее) создаст для каждого из трёх собственников обязанность задекларировать доход (по итогам года продажи), размер которого будет определяться как полученная от продажи сумма, пропорциональная доле.
Возможность применения имущественного вычета — при продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, каждый из сособственников вправе применить стандартный имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, но не к своей доле, а пропорционально ей (т.е. в данном случае — по 333 333 рубля на каждого, если продавать квартиру по одному договору). Альтернатива — уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на приобретение доли (для супруга — его доля личных средств, для матери — расходы отсутствуют, так как она получила долю безвозмездно, для ребёнка — расходы не подтверждены, поскольку он не участвовал в оплате).
Таким образом, правоотношения затронуты в сфере налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ, глава 23 НК РФ), опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ), а также семейного и жилищного законодательства в части использования материнского капитала. Юридически значимы: дата регистрации права каждого собственника, источник приобретения доли матерью, факт использования маткапитала и статус ребёнка как собственника.
Согласно статье 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются доходами от источников в РФ, а значит, при продаже квартиры каждый собственник (муж, ребенок и мать) получает облагаемый НДФЛ доход. Доход каждого определяется исходя из цены продажи причитающейся ему доли.
Статья 208 НК РФ относит доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, к доходам от источников в РФ (пп. 5 п. 1). Это подтверждает, что доход от продажи квартиры облагается НДФЛ.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208
Ключевым для освобождения от налога является срок владения имуществом, регулируемый статьей 217.1 НК РФ. Для доли, полученной матерью в дар от дочери (близкого родственника) в сентябре 2022 года, минимальный предельный срок владения составляет 3 года (пункт 3 данной статьи). Если продажа состоится после сентября 2025 года, доход матери от продажи ее доли будет освобожден от налога. Для долей мужа и ребенка, приобретенных по договору купли-продажи в июне 2022 года, минимальный срок владения по общему правилу составляет 5 лет, следовательно, при продаже до июня 2027 года их доходы не освобождаются от налогообложения.
Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая минимальный предельный срок владения. Пункт 2: доходы освобождаются от налога при условии, что объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Пункт 3 (не приведен полностью, но упоминается) может содержать условия сокращения срока.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
При расчете налоговой базы каждый из собственников (муж, ребенок через законного представителя, а также мать, если не истек минимальный срок) вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 НК РФ. При продаже долей по одному договору купли-продажи всей квартиры вычет в размере до 1 млн рублей распределяется между всеми собственниками пропорционально их долям. Если же доли продаются отдельными договорами, каждый продавец вправе заявить вычет в размере до 1 млн рублей самостоятельно.
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем
— Налоговый кодс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог, а также подать налоговую декларацию возникает у тех собственников, чей доход от продажи доли не освобожден от налога. В силу статьи 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ с доходов от продажи имущества, за исключением случаев освобождения, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ (который корреспондирует со статьей 217.1). Таким образом, муж и ребенок (его законные представители) обязаны подать декларацию 3-НДФЛ, если продажа произошла до истечения минимального срока владения. Мать, если ее доля освобождена от налога, декларацию подавать не обязана, но вправе сделать это по желанию.
Статья 228 НК РФ устанавливает, что физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ (освобождение от налогообложения при соблюдении минимального срока владения).
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Срок представления декларации установлен статьей 229 НК РФ: не позднее 30 апреля года, следующего за налоговым периодом, в котором получен доход. Например, при продаже в 2025 году декларация подается до 30 апреля 2026 года.
Статья 229 НК РФ устанавливает обязанность представления налоговой декларации налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 НК РФ, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Также указано, что лица, на которых не возложена обязанность представлять декларацию, вправе представить её по месту жительства.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 229
Отдельного внимания требует вопрос дарения доли матери. В предоставленном контексте норма, освобождающая от налога доходы в виде дарения от близкого родственника (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ), отсутствует. Однако по общему правилу такая операция не облагается НДФЛ и не требует подачи декларации. При продаже подаренной доли матерью налоговая база определяется как разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на ее приобретение (которых у матери нет), либо применяется вычет. Если же мать владела долей более 3 лет, налог не возникает.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, согласно статье 246 ГК РФ, осуществляется по соглашению всех участников. Поскольку одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, его интересы представляют родители, но на них распространяются правила, установленные для опекунов. В силу статьи 60 СК РФ ребенок имеет право собственности на полученное имущество, а управление этим имуществом осуществляется родителями с соблюдением норм гражданского законодательства об опеке.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 246
Статья 60. Имущественные права ребенка
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Для продажи доли ребенка необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства, что предусмотрено статьями 19 и 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве». Без такого разрешения сделка может быть признана недействительной. Разрешение выдается при условии, что взамен отчуждаемой доли ребенку будет предоставлено равноценное жилье или денежные средства зачислены на его номинальный счет (с определенными ограничениями).
Статья 19. Распоряжение имуществом подопечных
— Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», ст. 19
Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному. 1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон «Об опеке и попечительстве», ст. 20
При продаже квартиры до сентября 2025 года (пока не истёк трёхлетний срок владения матерью) у супруга, ребёнка и матери возникнет обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи их долей; минимальный пятилетний срок для супруга и ребёнка истекает лишь в июне 2027 года, а доход не освобождается. Продажа доли несовершеннолетнего допустима только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при условии одновременного приобретения ребёнку равноценного жилья или зачисления денег на его номинальный счёт. Для снижения налоговой нагрузки целесообразно перенести продажу на период после сентября 2025 года, тогда доход матери освобождается от налога, а для супруга и ребёнка применить имущественный вычет или (для супруга) учесть подтверждённые расходы на покупку доли.
