Статья 208 НК РФ определяет доходы от источников в РФ и за пределами РФ. Для целей главы 23 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (пп. 5 п. 1). Доходы от продажи недвижимости, находящейся за пределами РФ, не указаны как доходы от источников в РФ, следовательно, они относятся к доходам от источников за пределами РФ.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208
Следовательно, продаваемая вами квартира находится в Республике Беларусь, а не в РФ, поэтому полученный вами доход от её продажи не является доходом от источника в РФ. У вас, как у лица, не являющегося налоговым резидентом РФ, не возникает объекта налогообложения по НДФЛ в России по данной сделке. Освобождение от налогообложения, предусмотренное ст. 217.1 НК РФ (в том числе минимальный срок владения), в данном случае не имеет значения, поскольку нет самого дохода, подлежащего налогообложению в РФ. Эта норма применяется к доходам, которые в принципе облагаются НДФЛ в России, а ваш случай не подпадает под такую ситуацию.
Дополнительно следует рассмотреть положения Соглашения между РФ и Республикой Беларусь об избежании двойного налогообложения. Это Соглашение применяется к лицам, которые являются лицами с постоянным местопребыванием в одном или обоих государствах (ст. 1).
Настоящее Соглашение применяется к лицам, которые являются лицами с постоянным местопребыванием в одном или в обоих Договаривающихся Государствах.
— Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Беларусь об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество, ст. 1
При этом Соглашение распространяется на налоги на доходы, включая подоходный налог с физических лиц (ст. 2).
- Настоящее Соглашение распространяется на налоги на доходы и имущество, взимаемые в соответствии с законодательством Договаривающегося Государства, независимо от метода их взимания.
- Существующими налогами, на которые распространяется настоящее Соглашение, являются:
а) применительно к Российской Федерации - налоги, взимаемые в соответствии со следующими Законами Российской Федерации: ... (ii) "О подоходном налоге с физических лиц" ... (именуемые далее "российские налоги");
— Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Беларусь об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество, ст. 2
Для определения «лица с постоянным местопребыванием» ст. 4 Соглашения устанавливает коллизионные нормы: если физическое лицо является резидентом обоих государств, его статус определяется через наличие постоянного жилища, центр жизненных интересов и привычное место жительства. Поскольку вы не проживаете в РФ, а квартира находится в Беларуси, ваше постоянное местопребывание, с высокой вероятностью, будет признано в Республике Беларусь.
- Для целей настоящего Соглашения термин "лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве" означает любое лицо, которое по законодательству этого Государства подлежит в нем налогообложению на основе своего местожительства, постоянного места пребывания, места регистрации в качестве юридического лица или любого иного аналогичного критерия.
- Если в соответствии с положениями пункта 1 физическое лицо является лицом с постоянным местожительством в обоих Договаривающихся Государствах, его положение определяется следующим образом:
а) оно считается лицом с постоянным местожительством в том Договаривающемся Государстве, в котором оно располагает постоянным жилищем; если оно располагает постоянным жилищем в обоих Государствах, о...
— Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Беларусь об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество, ст. 4
Статья 12 Соглашения прямо устанавливает, что доходы от продажи недвижимости, расположенной в одном государстве, могут облагаться налогом в этом государстве. Ваша квартира находится в Беларуси, поэтому право облагать налогом такой доход принадлежит Республике Беларусь.
- Доходы, которые лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве получает от продажи недвижимого имущества, как оно определено в статье 6, и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.
— Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Беларусь об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество, ст. 12
Даже если бы вы каким-либо образом признавались налоговым резидентом РФ (что маловероятно), Соглашение предусматривает механизм зачета налога, уплаченного в Беларуси, против российского налога (ст. 20), что устраняло бы двойное налогообложение. Однако в вашей ситуации, поскольку вы не являетесь резидентом РФ, вопрос о зачете не возникает — обязанность по уплате НДФЛ в России отсутствует в принципе.
Если лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве получает доход или владеет имуществом в другом Договаривающемся Государстве, которые в соответствии с положениями настоящего Соглашения могут облагаться налогом в другом Государстве, сумма налога на этот доход или имущество, подлежащая уплате в этом другом Государстве, может быть вычтена из суммы налога, взимаемого с такого лица в связи с таким доходом или имуществом в первом упомянутом Государстве. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога первого Государства на такой доход или имущество, рассчитанного в соответствии с его налоговым законодательством и правилами.
— Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Беларусь об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от уплаты налогов в отношении налогов на доходы и имущество, ст. 20
Таким образом, с учётом вашего непроживания в России и отсутствия статуса налогового резидента РФ, налог 13% в России с продажи квартиры в Беларуси вы платить не обязаны. Доход от этой сделки не является объектом налогообложения НДФЛ в РФ. Соответственно, отсутствие регистрации квартиры в ЕГРН (российском реестре) правового значения для налоговых обязательств перед РФ не имеет. Рекомендую уточнить ваш налоговый статус в Беларуси и обязанность по уплате налога на доходы от продажи недвижимости по законодательству Республики Беларусь, так как именно Беларусь вправе облагать данный доход.
