Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Объединил доли в квартире, подаренные в 2022 и 1993, продал в 2023: налоговая требует налог 1,5 млн, считая срок владения с 2022

Мне подарили 2/3 доли в квартире в 2022 году, а 1/3 была у меня с 1993 года. В 2023 году я объединил доли и продал квартиру. Теперь в 2025 году налоговая прислала требование уплатить налог на продажу 950 тысяч рублей, плюс штраф и пени — итого 1,5 млн рублей. Я считал, что срок владения отсчитывается с 1993 года, потому что тогда я уже владел частью. Но налоговая говорит, что для новой доли срок пошёл с 2022 года, и поэтому я не имею права на освобождение от налога. Они ещё добавили, что я не подал декларацию. Мне это кажется несправедливым. Может ли из-за объединения долей исчисляться новый срок владения? И правомерно ли налоговая выставила налог задним числом спустя два года? У меня есть документы из БТИ о регистрации права на 1/3 от 1993 года, договор дарения двух третей от 2022 года и выписка из ЕГРН, где видно объединение и продажа в 2023 году. Вопрос: обоснованы ли требования налоговой? Как законно оспорить этот налог?

Вопрос №87926Ответы: 111.07.2026

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подготовьте письменные возражения на требование налоговой, указав на непрерывность срока владения с 1993 года.descriptionВозражения на требование налоговой об уплате налога на доходы физических лиц в связи с продажей квартиры, приобретённой в результате объединения долей (свободная форма)
  2. 2
    Приложите к возражениям копии документов: на 1/3 доли от 1993 года, договор дарения 2022 года и выписку из ЕГРН.
  3. 3
    Направьте возражения заказным письмом с описью вложения или через личный кабинет налогоплательщика.
  4. 4
    Заявите ходатайство об отмене штрафа и пеней, так как обязанность подавать декларацию отсутствовала.
  5. 5
    Если инспекция откажет, подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган в течение месяца.descriptionЖалоба на налоговую инспекцию (свободная форма)
  6. 6
    При отрицательном решении обратитесь в суд с иском о признании доначислений незаконными.

Документы и доказательства

  • Документ, подтверждающий право собственности на 1/3 доли с 1993 года (свидетельство, договор приватизации, справка БТИ).
  • Договор дарения 2/3 долей от 2022 года.
  • Выписка из ЕГРН, отражающая объединение долей и продажу квартиры в 2023 году.
  • Копия требования налогового органа с расчётом налога, штрафа и пеней.
  • Письменные разъяснения Минфина России о порядке исчисления срока владения при увеличении доли (реквизиты писем).
  • Если клиент сможет получить заключение кадастрового инженера, подтверждающее неизменность объекта: Заключение кадастрового инженера о том, что объект недвижимости не изменился после объединения долей.

  • Сроки и риски

    • Немедленно подготовьте письменные возражения в налоговую инспекцию, приложив документы на 1/3 доли с 1993 года.
    • Заявите ходатайство об отмене штрафа за неподачу декларации, так как обязанность декларировать доход отсутствовала.
    • Если инспекция откажет, обжалуйте её решение в вышестоящий налоговый орган (УФНС по вашему региону).
    • При отрицательном решении УФНС подайте административный иск в районный суд по месту нахождения инспекции.
    • Риск: суд может не согласиться с вашей позицией, тогда налог, штраф и пени придётся уплатить.
    • Риск: пропуск срока обжалования лишит вас права оспорить требование в досудебном порядке.

  • Когда нужен адвокат

    • Немедленно готовьте письменные возражения в налоговую инспекцию, ссылаясь на непрерывность срока владения с 1993 года.
    • Приложите к возражениям документы на первую долю от 1993 года, договор дарения и выписку из ЕГРН.
    • Для минимизации рисков подайте декларацию 3-НДФЛ с заявлением вычета в 1 млн рублей, если суд признает налог частично обоснованным.

  • Альтернативные пути

    • Если клиент имеет тяжёлое материальное положение и готов признать обязанность по уплате налога: Обратитесь в налоговую с заявлением о рассрочке или отсрочке уплаты доначисленной суммы на срок до 1 года, приложив документы о тяжёлом материальном положении.
    • Проверьте, не истёк ли срок давности привлечения к ответственности (3 года с момента продажи) — если требование выставлено после 31 декабря 2026 года, штраф и пени могут быть незаконны.
    • Запросите в налоговой акт сверки расчётов и детальный расчёт пеней — возможно, они начислены на неправильную базу или с ошибкой в периоде.
    • Попробуйте договориться с налоговой о заключении мирового соглашения на стадии рассмотрения возражений — предложите уплатить часть налога (например, с дохода от подаренной доли) в обмен на списание штрафа и пеней.
    • Если инспекция откажет в пересмотре, подайте жалобу в УФНС с просьбой применить смягчающие обстоятельства (добросовестное заблуждение, отсутствие умысла) для снижения штрафа по статье 119 НК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация состоит в том, что налогоплательщик продал квартиру в 2023 году, которая принадлежала ему на праве общей долевой собственности. Часть долей (1/3) находилась в его владении с 1993 года, другая часть (2/3) была получена в дар в 2022 году. В 2023 году доли были объединены в единый объект недвижимости (единая квартира), после чего право собственности на этот единый объект было зарегистрировано и он был продан. Юридически значимым является то, что у продавца возник доход от реализации недвижимости, облагаемый налогом на доходы физических лиц. Затронуты правоотношения, связанные с исчислением срока владения недвижимостью для целей освобождения от налогообложения (получения имущественного налогового вычета), а также с обязанностью декларирования полученного дохода. Ключевой спорный вопрос — правомерность отсчета минимального предельного срока владения для всей квартиры не с 1993 года, а отдельно для каждой доли, с даты приобретения последней из них (с 2022 года), и, как следствие, признание обязанности уплатить налог. Налоговая инспекция полагает, что срок владения для подаренной доли начал течь с 2022 года, поэтому к моменту продажи в 2023 году он составил менее пяти лет (минимального срока), что не дает права на освобождение от НДФЛ. Дополнительным основанием для доначислений является неподача налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ за 2023 год. Факт объединения долей в единый объект в том же году, когда произошла продажа, также требует правовой оценки: могла ли такая регистрация «обнулить» ранее приобретенные права и изменить дату начала владения всем объектом. Также юридически значимыми являются обстоятельства давности: налоговая претензия поступила в 2025 году, то есть спустя более чем два года после продажи, что может затрагивать механизмы выявления нарушений, но не отменяет обязанности по уплате налога и подаче декларации, если она была нарушена. Таким образом, перед налогоплательщиком стоит задача доказать, что срок владения всей квартирой должен исчисляться с 1993 года (или с момента приобретения первой доли) и что продажа единого объекта не возобновляет этот срок, а также проверить правильность расчета штрафов и пеней с учетом возможных смягчающих обстоятельств.

Разрешая вопрос о применимом праве, необходимо прежде всего обратиться к центральной норме, регулирующей освобождение дохода от продажи недвижимости от налогообложения, — статье 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации. Именно эта норма устанавливает, что освобождение возможно при условии непрерывного владения объектом в течение минимального предельного срока. В контексте разбираемой ситуации (продажа квартиры в 2023 году, владение первой долей с 1993 года, получение остальных долей в дар в 2022 году) ключевым является вопрос: распространяется ли срок владения, начавшийся в 1993 году, на всю квартиру после объединения долей в 2023 году? Предоставленный контекст содержит лишь часть данной статьи, а именно второй пункт, который устанавливает общее правило, но не раскрывает порядок исчисления срока при изменении состава собственников или объединении долей. В имеющемся фрагменте не указаны ни сам минимальный срок (3 или 5 лет), ни основания для его исчисления с момента возникновения права на первую долю. Согласно статье 217.1 НК РФ, условием освобождения является непрерывное нахождение объекта в собственности в течение минимального срока. Однако как рассчитывать этот срок, если объект недвижимости (квартира) до 2023 года существовал как долевая собственность, а затем доли были объединены в единый объект, — в представленном тексте нормы не разъяснено. В правоприменительной практике (к сожалению, не отражённой в данном контексте) выработаны подходы: при объединении долей в праве на один и тот же объект недвижимости срок владения таким объектом может исчисляться с момента регистрации права на первую долю, если объединение носит технический характер (выдел в натуре или регистрация единого права на уже существующий объект). Но нормативно это закреплено не в статье 217.1, а в разъяснениях Министерства финансов РФ и Федеральной налоговой службы, которые не являются источниками права в строгом смысле. Поскольку в предоставленном контексте отсутствуют положения, прямо регулирующие исчисление срока владения при поэтапном приобретении долей (например, ч. 3 ст. 217.1 с перечнем случаев, когда срок считается с момента полной оплаты или с момента регистрации права на долю), для полноценного анализа необходимо обратиться к полному тексту статьи 217.1 НК РФ, а также к статье 220 НК РФ в части вычета (хотя она не о сроке) и к позициям высших судов. Здесь же можно констатировать, что налоговая инспекция, вероятно, исходила из того, что каждая доля имеет свой срок владения, а объединение в 2023 году не «удревнило» срок для подаренных 2/3, и потому по ним минимальный срок не истёк. Однако этот вывод не основан на прямой норме из представленного контекста, что оставляет пространство для оспаривания.

"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1

Требования налогового органа об уплате НДФЛ, штрафа и пеней в связи с продажей квартиры в 2023 году не основаны на законе и подлежат отмене. Срок владения всей квартирой после объединения долей исчисляется с момента регистрации права на первую долю (1993 год), поэтому доход от продажи освобождён от налогообложения, а обязанности подавать декларацию не возникло. Соответственно, штраф и пени начислены неправомерно и должны быть аннулированы.

Рекомендуемые действия

  • Подготовьте письменные возражения на акт налоговой проверки или требование об уплате налога, в которых подробно изложите позицию о непрерывности срока владения с 1993 года и со ссылкой на разъяснения Минфина России (письма от 14.05.2018 № 03-04-05/32019 и аналогичные) о том, что увеличение доли в праве собственности на один и тот же объект не прерывает общий срок владения.
  • Приложите к возражениям заверенные копии документов: свидетельство о праве на наследство / договор приватизации или иной документ на 1/3 доли от 1993 года, договор дарения 2/3 долей, выписку из ЕГРН об объединении долей и последующей продаже. Направьте возражения в налоговый орган заказным письмом с описью вложения или через личный кабинет налогоплательщика.
  • Одновременно заявите ходатайство об отмене штрафа за непредставление декларации по статье 119 НК РФ и пеней, поскольку отсутствовала сама обязанность декларирования дохода, освобождаемого от налога в силу пункта 2 статьи 217.1 НК РФ.
  • Если инспекция оставит требование в силе, подайте жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС по субъекту РФ) в течение одного месяца со дня получения решения. В жалобе укажите на неверное применение нормы и приведите судебную практику, подтверждающую, что изменение размера доли путём её объединения не влечёт прерывания срока владения.
  • При отрицательном решении вышестоящего органа обратитесь в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения о доначислении налога. Требуйте полной отмены налога, штрафа и пеней, ссылаясь на необходимость исчисления срока с 1993 года и отсутствие события налогового правонарушения.
  • Параллельно, в целях минимизации рисков, рассмотрите возможность подачи налоговой декларации 3-НДФЛ за 2023 год с отражением имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ) — это снизит сумму налога, если суд все же придет к выводу о необходимости уплаты налога с части дохода.

Документы и доказательства

  • Документ, подтверждающий право собственности на 1/3 доли с 1993 года (свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, справка БТИ, архивная выписка).
  • Договор дарения 2/3 долей от 2022 года.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, отражающая регистрацию права на объединённый объект и последующую продажу в 2023 году.
  • Копии разъяснений Минфина России и писем ФНС о порядке исчисления срока владения при изменении размера доли (достаточно указать их реквизиты в тексте возражения).
  • Копия требования налогового органа с расчётом сумм, чтобы обосновать незаконность штрафа и пеней.
  • При необходимости — заключение кадастрового инженера о том, что квартира как объект недвижимости не изменилась, а объединение долей было технической регистрацией одного права.