Статья 217.1 НК РФ устанавливает, что доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1
Это общее правило. Однако сам по себе НК РФ не содержит специального указания на то, с какого момента исчислять срок владения для унаследованного имущества, особенно если наследник не зарегистрировал право своевременно. Восполнить этот пробел призваны нормы Гражданского кодекса РФ, которые определяют момент возникновения права собственности у наследника и тем самым влияют на налоговые последствия.
В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Эта норма носит императивный характер и связывает момент возникновения права собственности не с государственной регистрацией, а с фактом принятия наследства. Для вашей ситуации это означает, что право собственности на дом возникло у вас в день смерти отца, а не в день, когда суд признал это право, и не в день регистрации в Росреестре.
- Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1152, п. 4
Эта норма прямо говорит: момент регистрации не имеет значения для определения, когда имущество стало принадлежать наследнику. Следовательно, для налоговых целей срок владения домом должен исчисляться с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя. Указание налогового органа на дату регистрации как на начало срока владения основано на неправильном толковании закона.
Кроме того, из статьи 1110 ГК РФ следует, что наследование происходит в порядке универсального правопреемства — имущество переходит как единое целое в один и тот же момент. Это подчеркивает, что дом и земельный участок перешли к вам одновременно, а значит, и срок владения каждым из этих объектов должен исчисляться одинаково — с момента открытия наследства. Поскольку налоговый орган признал, что участком вы владели более трех лет, то и срок владения домом не может быть иным.
При наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1110
Для подтверждения того, что вы действительно приняли наследство (в том числе в отношении дома), вы можете ссылаться на статью 1153 ГК РФ, которая устанавливает способы фактического принятия наследства. Совершение действий, перечисленных в этой норме, доказывает, что наследство принято, а раз оно принято — право собственности возникло со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Таким образом, любые документы, подтверждающие факт вашего проживания в доме, оплату коммунальных услуг, ремонт и содержание имущества, будут доказывать факт принятия наследства, а следовательно, и начало течения срока владения.
- Признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:
вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1153, п. 2
Таким образом, специальная норма пункта 4 статьи 1152 ГК РФ имеет приоритет над общим правилом о регистрации права, установленным статьей 219 ГК РФ (эта статья не приведена в контексте, но ее общее правило — право на недвижимость возникает с момента регистрации — в данном случае не применяется из-за специального указания в наследственном праве). Следовательно, срок владения унаследованным домом для целей налогообложения исчисляется с даты открытия наследства, а не с даты регистрации права. Доказательства вашего фактического проживания и несения расходов на дом (справки сельсовета, квитанции, свидетельские показания) подтверждают факт принятия наследства и должны быть приняты налоговым органом и судом.
