В центре ситуации — продажа земельного участка, который фактически был приобретён (передан в собственность) пользователем в 1996 году, но юридически значимые действия по установлению границ (межевание) и внесению соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости были произведены только в 2024 году. В том же 2024 году участок был продан.
Ключевой юридический вопрос заключается в определении момента, с которого исчисляется срок нахождения земельного участка в собственности продавца. Для целей налогообложения доходов от продажи недвижимости (освобождения от уплаты налога или получения имущественного налогового вычета) значение имеет дата возникновения права собственности, а не дата фактического владения или дата проведения межевания.
Право собственности на земельный участок возникло у пользователя в 1996 году на основании правоустанавливающего документа (например, акта о предоставлении участка, свидетельства о праве собственности на землю старого образца). Этот документ подтверждает, что участок перешёл в собственность именно в тот момент. Проведение в 2024 году межевания (кадастровых работ) — это процедура уточнения местоположения границ участка, а не основание для возникновения или перехода права собственности. Внесение в ЕГРН записи о границах в 2024 году не создаёт нового права, а лишь приводит сведения о ранее возникшем праве в соответствие с требованиями закона. Таким образом, юридически значимым событием для расчёта срока владения является событие 1996 года.
Поскольку права на участок зарегистрированы ранее 2016 года, к данной сделке, скорее всего, применяются правила об освобождении от налога при продаже недвижимости, находившейся в собственности пять и более лет. Однако здесь есть важный нюанс: для применения такого освобождения необходимо, чтобы срок владения превышал минимальный предельный срок. В общем случае это пять лет. Пользователь владеет участком с 1996 года, то есть более двадцати пяти лет, что многократно превышает любой минимальный срок.
Статус семьи погибшего в данном контексте рассматривается как потенциальное основание для дополнительных льгот по налогу на доходы физических лиц. Однако при таком длительном владении (с 1996 года) доход от продажи участка, по общему правилу, вовсе не облагается НДФЛ, и сама обязанность подавать декларацию отсутствует. Поэтому дополнительная льгота (если бы она существовала) в данном случае не была бы применена, так как основное обязательство по уплате налога уже отсутствует в силу самого срока владения.
Юридически значимыми обстоятельствами являются: факт приобретения участка в 1996 году (независимо от того, была ли тогда проведена государственная регистрация права в современном понимании — часто в то время её заменял акт местной администрации), факт продажи участка в 2024 году, а также отсутствие или наличие у пользователя статуса семьи погибшего (этот статус изучается на предмет возможности применения каких-либо специальных правил, но, как отмечено, его влияние на основное обязательство в данной ситуации несущественно).
Межевание, проведённое в 2024 году, и дата регистрации права в ЕГРН не изменяют момент возникновения права собственности для целей налогообложения, если фактическое владение началось раньше. Ключевой нормой, подлежащей применению, является ст. 217.1 НК РФ, которая устанавливает особенности освобождения доходов от продажи недвижимости. В силу п. 1 этой статьи освобождение от налога при продаже объектов недвижимости осуществляется с учётом правил, закреплённых в ней самой. Поскольку участок фактически приобретён в 1996 году, то на момент продажи в 2024 году он находился во владении пользователя более 28 лет, что значительно превышает минимальный предельный срок владения (3 или 5 лет), необходимый для освобождения от НДФЛ. Даже если государственная регистрация права с установленными границами была произведена лишь в 2024 году, право собственности на земельный участок, возникшее до введения системы обязательной регистрации (до 1997 года), признаётся юридически действительным, а срок владения исчисляется с даты фактического приобретения. Следовательно, доход от продажи не подлежит налогообложению. Для подтверждения этого вывода применяется норма:
"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей."
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1
Дополнительно, ст. 220 НК РФ предоставляет право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, однако в данной ситуации это альтернативный механизм, который не требуется, поскольку доход полностью освобождён от налога благодаря длительному сроку владения. Тем не менее, если бы пользователь по какой-либо причине не мог подтвердить срок владения, он мог бы применить вычет. Приведём норму:
"Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013)) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик"
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
Статус семьи погибшего не предусматривает льгот по налогообложению доходов от продажи недвижимости в предоставленном контексте. В ст. 217 НК РФ перечислены доходы, не подлежащие налогообложению, но среди них отсутствуют какие-либо упоминания о таком статусе. Соответственно, эта норма не влияет на обязанность по уплате налога в рассматриваемой ситуации. Цитируем для полноты:
"Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 1) государственные пособия, за исключением пособий по временной нетрудоспособности (включая пособие по уходу за больным ребенком); если иное не предусмотрено настоящим пунктом, все виды компенсационных выплат, установленных законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с: возмещением вреда , причиненного увечъем или иным повреждением здоровья; возмещением расходов на оплату коммунальных услуг (включая"
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217
Ст. 228 НК РФ (об исчислении налога) и Федеральный закон № 122-ФЗ (утратил силу) не содержат релевантных норм, изменяющих вывод. В связи с отсутствием в контексте норм о порядке исчисления срока владения при отсутствии регистрации до 1997 года, точное определение момента возникновения права собственности дополнительно регулируется ст. 219 ГК РФ и Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ, которые не включены в предоставленный блок. Таким образом, доход от продажи земельного участка не подлежит налогообложению НДФЛ.
