Вопрос

Освобождение от НДС 20% по подпункту 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ при плате за консьержа в УК: как оформить и повысить зарплату консьержам без поднятия тарифа

У нас УК с платежа за консьержа в доме вроде как платит налог 20%. Тариф утвердили на общем собрании. Схема такая: из собранных денег вроде как уплачивается НДС 20%, потом 15% забирает УК, потом еще 15% забирает подрядная организация, и еще 15-20% уходит на обнал, чтобы выдать зарплату консьержкам, которые официально не трудоустроены. Вопрос: 1. В подпункте 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ непонятно, как на деле всё оформить, чтобы при такой схеме освободиться от НДС 20%? 2. Как можно повысить зарплату этим консьержкам в этой длинной цепочке, не поднимая тариф?

Вопрос №89335Ответы: 1

15.07.2026

Нейроадвокат

10:5015.07.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен адвокат

В описанной ситуации сложилась система правоотношений, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома (МКД) и оказанием услуг по охране (консьерж-сервис). Ключевой субъект — управляющая организация (УК), которая на основании решений общего собрания собственников помещений в МКД аккумулирует целевые платежи жильцов за услуги консьержа.

Юридически значимым является то, что эти платежи квалифицируются как часть платы за содержание жилого помещения (коммунальные услуги или работы по управлению МКД). Доход УК от такой деятельности подлежит налогообложению, в частности налогом на добавленную стоимость (НДС), если нет освобождения по закону.

На практике используется схема с привлечением подрядной организации для фактического оказания услуг консьержем. При этом часть средств из собранной платы уходит на уплату НДС (20%), часть — на вознаграждение УК (15%), часть — на вознаграждение подрядчика (15%), а оставшаяся часть (15–20%) расходуется на зарплату консьержам, но выплачивается она неофициально (минуя трудовое законодательство, налоги и страховые взносы). Такая цепочка свидетельствует о наличии признаков неформальных («теневых») трудовых отношений и (или) схем по обналичиванию денежных средств.

С точки зрения правовой квалификации, описанная схема затрагивает несколько отраслей права:

Налоговое право: необходимо определить, подпадает ли деятельность УК по предоставлению консьержа под освобождение от НДС, предусмотренное подпунктом 30 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги по содержанию и ремонту общего имущества, оказываемые управляющими организациями, товариществами собственников жилья и т.д., при условии приобретения ими работ/услуг у сторонних организаций, которые сами применяют освобождение от НДС). Юридически значимо, как именно классифицируется услуга консьержа: является ли она частью работ по содержанию общего имущества (например, обеспечение внутридомового режима) или самостоятельной дополнительной услугой, не относящейся к содержанию. От этого зависит возможность применения льготы.
Трудовое право и обязательное социальное страхование: консьержи, фактически выполняющие работу, не оформлены официально, что указывает на нарушение трудового законодательства (отсутствие трудовых договоров, невыплата зарплаты «в конверте», неуплата НДФЛ и страховых взносов). Юридически значимо, что такие действия влекут налоговые и административные риски для всех участников цепочки (УК, подрядчик, сам консьерж).
Гражданское и жилищное право: размер платы за консьержа утвержден общим собранием собственников как часть тарифа на содержание. Изменение этого тарифа без нового решения собрания невозможно. Юридически значимо, что любое перераспределение средств внутри собранной суммы (увеличение доли зарплаты) должно происходить в рамках закона и договорных отношений (между УК и подрядчиком, между УК и собственниками).
Уголовное и административное право: использование схем «обнала» для выдачи зарплаты неофициально является признаком незаконных финансовых операций, что может быть квалифицировано как уклонение от уплаты налогов и (или) пособничество в этом.

Таким образом, ситуация представляет собой конфликт между необходимостью финансировать услуги консьержа и стремлением УК минимизировать налоговую нагрузку (через льготу по НДС) и издержки на персонал (через неофициальные схемы). Правовая проблема упирается в трактовку налоговой льготы и в законные способы распределения средств при фиксированном тарифе с целью повышения реального заработка сотрудников без увеличения платежа собственников.

Анализ применимых норм следует начать с квалификации самой операции. Управляющая компания взимает с жильцов плату за услуги консьержа. Согласно статье 146 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения по НДС признается реализация услуг на территории Российской Федерации. В данном случае УК реализует собственникам помещений услугу по предоставлению консьержа, поэтому такая операция по общему правилу признается объектом обложения НДС.

"Статья 146. Объект налогообложения 1. Объектом налогообложения признаются следующие операции: 1) реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации , а также передача имущественных прав. (в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров (работ, услуг);"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 146

Далее необходимо определить налоговую базу. Поскольку тариф на услугу консьержа утвержден общим собранием, он является ценой, по которой УК реализует эту услугу. В силу статьи 154 НК РФ налоговая база определяется как стоимость услуг, исчисленная исходя из установленных цен. При этом сумма НДС должна включаться в эту стоимость или предъявляться сверх цены.

"Статья 154. Порядок определения налоговой базы при реализации товаров (работ, услуг) 1. Налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено настоящей статьей, определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения суммы налога."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 154

Статья 168 НК РФ прямо устанавливает обязанность УК как продавца услуг предъявить покупателю (собственникам жилья) соответствующую сумму налога дополнительно к цене. Это означает, что если УК применяет общую ставку НДС 20%, то из собираемых с жильцов средств она обязана выделить эту сумму и уплатить её в бюджет. Именно так в описанной схеме и происходит: 20% уходит на НДС.

"Статья 168. Сумма налога, предъявляемая продавцом покупателю ... 1. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пунктах 4 , 5 и 5.1 статьи 161 настоящего Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога ."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 168

Вопрос пользователя касается возможности освобождения от этого НДС на основании подпункта 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ. Текст данного подпункта в предоставленном контексте отсутствует. В «Контексте из НПА» приведена лишь общая часть статьи 149, которая посвящена операциям, не подлежащим налогообложению, но не содержит упомянутого специального положения. Соответственно, дословно процитировать эту норму из представленных материалов невозможно. Однако, исходя из систематики НК РФ, этот подпункт содержится в части второй Налогового кодекса в статье 149, пункт 3, подпункт 30, и его следует искать непосредственно в тексте Кодекса. В общем виде он освобождает от НДС реализацию услуг по предоставлению в пользование жилых помещений, а также услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Для применения этого освобождения к услугам консьержа необходимо, чтобы данная услуга была квалифицирована именно как услуга по содержанию общего имущества в МКД в соответствии с Жилищным кодексом, а не как отдельная дополнительная услуга, и чтобы УК представила в налоговый орган заявление и подтверждающие документы (решение общего собрания, договор управления, лицензию). В описанной схеме, где из платы удерживается 15% в пользу самой УК, 15% в пользу подрядной организации, и еще 15–20% уходит на обнал, это освобождение не применяется, так как УК, судя по всему, не переквалифицировала свои действия и не исполнила формальности.

Что касается права на налоговые вычеты, то в контексте приведены статьи 171 и 172 НК РФ. Если УК приобретает услуги у подрядной организации (например, у той самой организации, которая получает 15% и якобы нанимает консьержек), то она имеет право уменьшить исчисленный НДС на сумму НДС, предъявленную этим подрядчиком. Однако при наличии «серой» схемы и отсутствии официальных счетов-фактур это право не реализуется, и НДС уплачивается в полном объеме с оборота.

"Статья 171. Налоговые вычеты 1. Налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 настоящего Кодекса, на установленные настоящей статьей налоговые вычеты. 2. Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации ..."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 171

"Статья 172. Порядок применения налоговых вычетов 1. Налоговые вычеты, предусмотренные статьей 171 настоящего Кодекса, производятся на основании счетов-фактур, выставленных продавцами при приобретении налогоплательщиком товаров (работ, услуг), имущественных прав ..."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 172

Теперь перейдем к ключевому жилищно-правовому аспекту. Услуга консьержа, за которую взимается плата, должна быть включена в структуру платы за содержание жилого помещения. Статья 154 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что плата за содержание жилого помещения включает в себя, в том числе, плату за услуги и работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества.

"Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения ... включает в себя: ... 2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме ..."
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 154

Таким образом, если тариф на консьержа утвержден общим собранием как часть платы за содержание жилья (а не как отдельная платная услуга), то это может быть дополнительным аргументом для применения освобождения от НДС по пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Но в описанной схеме этот потенциал не используется.

Переходя ко второму вопросу — о повышении зарплаты консьержкам при фиксированном тарифе — необходимо сначала оценить правовой статус этих работников. Из описания следует, что консьержки официально не трудоустроены, и выплаты производятся через схемы обнала. Это прямое нарушение трудового законодательства. Статья 15 ТК РФ определяет трудовые отношения как отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работы за плату.

"Статья 15. Трудовые отношения (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 N 90-ФЗ) ... Трудовые отношения - отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции ... в интересах, под управлением и контролем работодателя ..."
— Трудовой кодекс Российской Федерации, ст. 15

Статья 56 ТК РФ закрепляет понятие трудового договора, а статья 67 — обязательность его письменной формы. Фактическое допущение к работе без оформления договора также считается заключением трудового договора, но при этом работодатель обязан оформить его письменно. В данном случае этого не сделано.

"Статья 56. Понятие трудового договора. Стороны трудового договора Трудовой договор - соглашение между работником и работодателем, в соответствии с которым работодатель обязуется предоставить работнику работу по обусловленной трудовой функции, обеспечить условия труда ... своевременно и в полном размере выплачивать работнику заработную плату ..."
— Трудовой кодекс Российской Федерации, ст. 56

"Статья 67. Форма трудового договора Трудовой договор заключается в письменной форме, составляется в двух экземплярах ..."
— Трудовой кодекс Российской Федерации, ст. 67

Статья 136 ТК РФ устанавливает порядок выплаты заработной платы, включая обязанность работодателя извещать работника о составных частях зарплаты. Выплата «в конверте» нарушает этот порядок.

"Статья 136. Порядок, место и сроки выплаты заработной платы При выплате заработной платы работодатель обязан извещать в письменной форме каждого работника: 1) о составных частях заработной платы, причитающейся ему за соответствующий период; ..."
— Трудовой кодекс Российской Федерации, ст. 136

За такие нарушения предусмотрена административная ответственность в соответствии со статьей 5.27 КоАП РФ. Неоформление трудовых отношений и невыплата зарплаты в полном размере (включая удержания на обнал) влекут штрафы для должностных лиц и юридических лиц.

"Статья 5.27. Нарушение трудового законодательства и иных нормативных правовых актов, содержащих нормы трудового права ... 1. Нарушение трудового законодательства ... - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до пяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей."
— Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, ст. 5.27

Исходя из изложенных норм, для повышения зарплаты консьержкам без увеличения тарифа необходимо, во-первых, полностью легализовать трудовые отношения. Это означает прекращение схем обнала, официальное трудоустройство консьержек (например, напрямую в УК или в подрядную организацию с добросовестным ведением кадрового учета). Во-вторых, за счет упомянутых налоговых вычетов по НДС (ст. 171–172 НК РФ) можно снизить налоговую нагрузку: если УК будет получать от подрядчика официальные счета-фактуры, она сможет принять НДС к вычету, и в бюджет будет уплачиваться не 20% от всей выручки, а разница между начисленным и входным НДС. Сэкономленные средства можно направить на повышение зарплаты. В-третьих, следует исключить из цепочки «лишних» посредников (подрядную организацию, которая забирает 15% и сама же участвует в обнале). Если УК будет самостоятельно оказывать услугу консьержа (через своих штатных сотрудников), то не будет расходов на подрядчика и потерь на обнал, что высвободит до 30% средств, которые можно направить на зарплату. При этом важно корректно рассчитать тариф на общем собрании, чтобы он покрывал официальные расходы на заработную плату и налоги (НДФЛ, страховые взносы), и, возможно, воспользоваться освобождением от НДС по пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, если услуга консьержа будет признана частью содержания общего имущества.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Применение освобождения от НДС по подпункту 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ для услуг консьержа в текущей схеме невозможно, так как она основана на нелегальных операциях (обнал, «серая» занятость). Для реализации льготы УК обязана перестроить отношения: оформить услугу как работы по содержанию общего имущества МКД на основании решения ОСС, а главное — легализовать трудовые отношения с консьержами и отказаться от фиктивных посредников. Повышение зарплаты консьержкам при сохранении тарифа достижимо исключительно через полное обеление цепочки — ликвидацию потерь на обнале, отказ от избыточных подрядных наценок и использование законных налоговых вычетов по НДС вместо уплаты налога с полного оборота.

Как оформить освобождение от НДС

Исключить из правоотношений всех промежуточных участников, забирающих процент без создания добавленной стоимости и прозрачного документооборота.
Обеспечить принятие общим собранием собственников решения, в котором услуга консьержа прямо названа составной частью работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
Организовать официальный документооборот: если услуги оказывает подрядчик, он должен выставлять счета-фактуры без НДС, применяя такое же освобождение.
Подготовить и направить в инспекцию ФНС заявление о применении освобождения вместе с комплектом подтверждающих документов (протокол ОСС, договор управления, штатное расписание или договор с подрядчиком).

Как повысить зарплату без увеличения тарифа

Полностью исключить из цепочки расходы на обналичивание (15–20%) и снизить вознаграждение посредника до экономически обоснованного уровня или отказаться от него вовсе.
Принять к вычету входящий НДС по счетам-фактурам от добросовестного подрядчика (если УК остаётся плательщиком НДС на переходный период) для уменьшения суммы налога к уплате в бюджет.
Перейти на освобождение от НДС по подпункту 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ, чтобы исключить 20-процентную нагрузку из тарифа и перенаправить высвободившиеся средства на увеличение окладов.
После официального трудоустройства консьержей в штат УК максимально упростить администрирование, заменив внешнее вознаграждение подрядчика на прямые расходы по оплате труда.

Сроки и риски

Риск доначисления НДС, пеней и штрафа по статье 122 НК РФ сохраняется за весь период, пока УК не применяет освобождение при наличии оснований либо формирует вычеты вне правового поля.
Схема с обналичиванием и неоформленными работниками создаёт риск привлечения к административной ответственности по статье 5.27 КоАП РФ (до 50 тыс. руб. на юрлицо за каждый факт), а также риск уголовной квалификации по статье 199 УК РФ при крупном размере неуплаченного НДФЛ и страховых взносов.
Блокировка счетов и углублённая выездная проверка со стороны налогового органа становятся реальной угрозой при выявлении обнальных операций.
Переход на освобождение от НДС возможен только с 1-го числа налогового периода, следующего за уведомлением; подавать уведомление в середине квартала и применять льготу задним числом нельзя.
Полная легализация и приведение тарифа в соответствие с требованиями жилищного и налогового законодательства потребуют от одного до трёх месяцев с учётом проведения общего собрания и оформления трудовых отношений.

Когда нужен адвокат

Если УК уже получила требование налогового органа о предоставлении документов по консьерж-сервису или вызов на допрос по фактам обнала.
При выявлении признаков уголовного состава в действиях должностных лиц УК или подрядчика, чтобы обеспечить защиту на этапе доследственной проверки.
Когда собственники оспаривают тариф или отказываются утверждать новую смету, а УК необходимо минимизировать риски судебных споров и претензий со стороны жилищной инспекции.