В центре ситуации — сделка по продаже квартиры, которая изначально принадлежала мужу (приобретена до брака в 2014 году), но к моменту продажи (2024 год) находилась в общей долевой собственности мужа, жены и несовершеннолетнего ребенка. Доли жены и ребенка появились в 2024 году в результате выделения, произведённого во исполнение обязательства, возникшего из-за использования средств материнского капитала на погашение ипотеки.
Ключевой юридический факт: квартира была в собственности мужа более 5 лет (с 2014 по 2024 год). Однако для жены и ребенка срок владения их долями исчисляется с 2024 года, когда они стали собственниками. Это создаёт ситуацию, при которой разные собственники владели своими долями в течение разного времени.
Для мужа период владения начинается с 2014 года. При этом важно, что после свадьбы ипотека была рефинансирована, а затем частично погашена маткапиталом — эти обстоятельства не меняют дату возникновения права собственности на квартиру у мужа. Выделение долей также не прерывает его срок владения.
Для жены момент возникновения права на долю — 2024 год, когда муж выделил ей долю. Рефинансирование ипотеки в браке само по себе не делает её собственником. Право собственности возникло не в момент покупки квартиры (2014) и не в момент свадьбы (2017), а в момент регистрации её доли (2024).
Для ребёнка ситуация аналогична: доля возникла в 2024 году.
Таким образом, при продаже квартиры в 2024 году:
- Муж владел своей долей более 5 лет, то есть свыше минимального предельного срока владения.
- Жена и ребёнок владели долями менее 5 лет (и менее 3 лет, если не подпадают под исключения).
Следовательно, для мужа доход от продажи его доли освобождается от налогообложения, и подавать декларацию 3-НДФЛ ему не нужно.
Для жены и ребёнка срок владения долями составляет менее 5 лет, поэтому в общем случае доход от продажи их долей подлежит налогообложению. Однако у них есть право на налоговый вычет (например, в размере понесённых расходов на приобретение квартиры, если они смогут их подтвердить). Расходы на покупку квартиры нёс муж до брака, но после выделения долей каждый из сособственников может учесть расходы, фактически понесённые на приобретение именно его доли, но с учётом особенностей — в частности, возможность передачи права на вычет между супругами, а также возможность учёта расходов, произведённых за счёт общих средств.
Поскольку ребёнок — несовершеннолетний, от его имени обязанность по подаче декларации и уплате налога (если он возникнет) исполняет его законный представитель (родитель). При этом расходы на приобретение доли ребёнка также могут быть учтены.
Также имеет значение, что в 2024 году семья приобрела новую квартиру по ДДУ. Это даёт право на имущественный налоговый вычет при покупке, но при условии, что ранее они его не использовали. Этот вычет может быть заявлен как при покупке, так и, при определённых условиях, распределён между супругами. Наличие проданной квартиры и уплата налога с продажи долей жены и ребёнка не препятствует получению вычета при покупке новой квартиры.
Юридически значимы следующие обстоятельства: дата приобретения квартиры мужем (2014), дата выделения долей (2024), дата продажи (2024), сумма продажи, документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры (включая ипотечные проценты), факт использования маткапитала, наличие договора ДДУ на новую квартиру и его оплата, а также то, использовали ли члены семьи когда-либо имущественный вычет при покупке жилья.
Доход от продажи квартиры, включая доли каждого сособственника, признается объектом налогообложения НДФЛ, как указано в ст. 208 НК РФ. Согласно пп. 5 п. 1 данной нормы, к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. Следовательно, для мужа, жены и ребенка, получивших доход от продажи своих долей, этот доход потенциально облагается налогом, если не применяются освобождения или вычеты.
"Статья 208 НК РФ определяет, что к доходам от источников в РФ относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ (пп. 5 п. 1). Это подтверждает, что доход от продажи квартиры является объектом налогообложения для всех сособственников."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.208
Ключевое значение для освобождения от налога имеет минимальный срок владения, установленный ст. 217.1 НК РФ. Согласно этой статье, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Для квартир, приобретенных до 1 января 2016 года, такой срок составляет 3 года (для объектов, приобретенных после этой даты — 5 лет, но с исключениями). Муж приобрел квартиру в 2014 году, то есть за 10 лет до продажи. Хотя в 2024 году он выделил часть своей доли жене и ребенку, право собственности на оставшуюся у него долю не прерывалось: оно возникло в 2014 году на всю квартиру, и после выдела он продолжает владеть частью того же объекта. Поэтому срок владения его долей отсчитывается с 2014 года и превышает 3 (а тем более 5) лет. Следовательно, доход мужа от продажи его доли освобождается от налогообложения на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ, и у него не возникает обязанности подавать декларацию по этому доходу (если иное не предусмотрено ст. 229 НК РФ для случаев, когда налог не удержан налоговым агентом — здесь продажа физическим лицом). Жена и ребенок, напротив, получили свои доли в 2024 году по выделу (исполнение обязательства), и их срок владения начинается с даты регистрации права на долю в 2024 году. Поскольку продажа состоялась в том же году, минимальный срок владения (3 года) не соблюден. Соответственно, их доходы от продажи долей подлежат налогообложению в общем порядке.
"Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая условия о минимальном сроке владения. Пункт 2 предусматривает, что доходы освобождаются от налога, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Также указано, что при продаже жилого помещения, приобретенного по ДДУ, срок владения исчисляется с даты полной оплаты или подписания передаточного акта."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.217.1
При определении налоговой базы для жены и ребенка применяются правила ст. 220 НК РФ об имущественных налоговых вычетах. Пункт 1 подпункта 1 этой статьи предусматривает право на вычет при продаже имущества. Если квартира продана по одному договору как единый объект, вычет в размере 1 млн рублей распределяется между всеми сособственниками пропорционально их долям. Если же доли продавались отдельными договорами, каждый сособственник может воспользоваться вычетом в размере 1 млн рублей по своей доле. Кроме того, вместо вычета налогоплательщик вправе уменьшить доход от продажи на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением проданного имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для жены такими расходами могут быть суммы, фактически уплаченные ею в погашение ипотеки после заключения брака (в том числе при рефинансировании), если она являлась созаемщиком или иным образом участвовала в кредитном обязательстве. Однако в данном контексте точные условия не указаны. Если жена не была стороной кредитного договора, ее платежи за счет общих средств супругов могут быть признаны расходами мужа, но не ее личными. В таком случае у жены нет подтвержденных расходов на приобретение доли, и она может применить только имущественный вычет. Для ребенка расходы на приобретение доли также отсутствуют (доля получена безвозмездно в силу закона), поэтому его налоговая база может быть уменьшена только на вычет пропорционально его доле.
"Статья 220 НК РФ регулирует имущественные налоговые вычеты, в том числе при продаже имущества (пп.1 п.1) и при приобретении жилья (пп.3,4 п.1). Положения статьи применимы для определения налоговых последствий продажи квартиры и приобретения новой, включая вопросы срока владения, учета расходов и права на вычет."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.220
Обязанность подать налоговую декларацию 3-НДФЛ возникает у налогоплательщиков, которые получили доход от продажи имущества, если такой доход не освобожден от налогообложения (ст. 228 НК РФ). Пункт 2 ст. 228 прямо относит к таким лицам физических лиц, получивших доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ (то есть когда применяется освобождение по минимальному сроку владения). Поскольку доход мужа освобожден, он не обязан подавать декларацию. Жена и ребенок, напротив, обязаны отчитаться. При этом ст. 229 НК РФ устанавливает, что налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Для несовершеннолетнего ребенка декларацию подает его законный представитель (один из родителей), и налог исчисляется и уплачивается за счет имущества ребенка.
"2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.228
"Статья 229 НК РФ устанавливает обязанность представления налоговой декларации налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 НК РФ, а также сроки представления. В контексте вопроса 1: если муж обязан уплатить налог с продажи квартиры (например, если не истек минимальный срок владения), то он должен подать декларацию. Статья также предусматривает право подать декларацию при отсутствии обязанности."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст.229
Что касается приобретения новой квартиры по ДДУ в 2024 году: ст. 220 НК РФ предоставляет право на имущественный вычет в размере фактических расходов на приобретение жилья (до 2 млн рублей) и на уплаченные проценты по целевым кредитам (до 3 млн рублей). Муж, если он ранее не использовал этот вычет в отношении первой квартиры (условие не указано, но предположим, что не использовал), может заявить его по новой квартире. Жена также может воспользоваться вычетом, если она участвовала в расходах. Однако при продаже старой квартиры и покупке новой в одном налоговом периоде возможен зачет встречных обязательств, но это не отменяет обязанности жены и ребенка задекларировать доход от продажи, если он облагается. Важно: вычет при покупке новой квартиры не влияет на обязанность по уплате налога с продажи доли жены и ребенка — это разные составы.
Таким образом, из анализа норм следует: муж освобожден от налога и декларирования в силу длительного срока владения; жена и ребенок обязаны подать декларацию и уплатить налог, за вычетом причитающегося им имущественного вычета (или расходов при наличии).
