В 2022 году дочь получила в дар от отца квартиру. Сам договор дарения является безвозмездной сделкой, поэтому у дочери не возникло расходов на приобретение этого имущества — она стала собственником бесплатно. В 2024 году (текущий год) она планирует продать эту квартиру. Поскольку она владеет ею менее трёх лет, у неё возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной от продажи суммы.
Юридически значимым является то, что срок владения квартирой для целей налогообложения исчисляется с момента регистрации права собственности дочери, то есть с 2022 года. Период владения квартирой отцом (с 1998 года) на дочь не переходит, поэтому трёхлетний срок ещё не истёк.
Для уменьшения налоговой базы (суммы дохода от продажи) Налоговый кодекс предлагает два стандартных способа: либо применить фиксированный имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей, либо уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры.
Ситуация осложняется тем, что квартира подарена, а не куплена самой дочерью. В связи с этим возникает ключевой правовой вопрос: можно ли при расчёте налога учесть расходы, которые понёс даритель (отец) при покупке квартиры в 1998 году. Кроме того, стоимость, указанная в договоре купли-продажи 1998 года (54 000 рублей в старых деньгах), крайне мала по сравнению с текущей рыночной ценой, что делает её учёт бессмысленным без пересчёта. Поэтому отдельный вопрос — допускается ли переоценка (индексация) исторической стоимости покупки на уровень инфляции и с учётом деноминации 1998 года, чтобы эта сумма стала сопоставима с современной ценой продажи и реально уменьшила налог.
Таким образом, в данной ситуации затронуты правоотношения, связанные с порядком определения налоговой базы по НДФЛ при продаже недвижимости, полученной в дар, и возможностью использования расходов дарителя в качестве вычета, а также с валидностью пересчёта номинальных сумм прошлых лет.
В силу положений статьи 220 Налогового кодекса РФ у дочери, как продавца квартиры, полученной в дар, есть право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, находившегося в собственности менее установленного минимального срока владения. Поскольку дочь владеет квартирой менее трёх лет (с 2022 года), она может уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей. Эта норма прямо предусмотрена в представленном фрагменте закона:
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
При этом факт дарения не препятствует применению данного вычета — он предоставляется любому налогоплательщику при продаже собственного имущества, независимо от способа его приобретения. Однако если бы дочь могла подтвердить, что срок владения для целей налогообложения исчисляется с момента приобретения квартиры отцом (в силу дарения от члена семьи), то она была бы освобождена от налога полностью, но соответствующая норма содержится в статье 217.1 НК РФ, а не в представленном контексте.
Далее, для уменьшения налога более выгодным способом может быть не вычет, а уменьшение дохода на расходы по приобретению квартиры. В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ (эта норма полностью не представлена в контексте, но следует из общего смысла статьи) налогоплательщик вправе вместо вычета уменьшить сумму облагаемых доходов на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества. При получении имущества в дар расходы на его приобретение нёс даритель, и Налоговый кодекс прямо допускает учёт таких расходов — одаряемый может использовать документально подтверждённые затраты дарителя (отца) на покупку квартиры. В контексте эта альтернатива не раскрыта, но она закреплена в полном тексте статьи 220 НК РФ. Дочь может приложить договор купли-продажи от 1998 года и платёжные документы отца. Однако здесь возникает ключевая проблема: стоимость покупки в 1998 году составляла 54 000 рублей (в старых деньгах, до деноминации 1998 года — 1 000 старых рублей = 1 новому рублю). Для целей налогообложения расходы принимаются в рублях по номиналу на момент совершения сделки без какой-либо индексации на инфляцию. Налоговый кодекс РФ не содержит норм, позволяющих пересчитывать историческую стоимость недвижимости с учётом изменения покупательной способности денег. Если сумма в договоре указана в «старых» рублях, то она подлежит техническому пересчёту в новые рубли по курсу деноминации (разделить на 1000). То есть расходы отца составят всего 54 рубля, что делает этот способ невыгодным. Если же квартира приобретена после 1 января 1998 года и сумма уже выражена в новых рублях, то 54 000 рублей остаются таковыми, но и в этом случае индексация на инфляцию не применяется.
Таким образом, индексация стоимости 1998 года на уровень инфляции законодательством о налогах и сборах не предусмотрена. Ни налоговый кодекс, ни подзаконные акты не устанавливают коэффициентов пересчёта. Единственное исключение, которое может быть, — это случай, если бы квартира была приобретена до 1 января 1999 года и относилась к основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности (но для физических лиц, не являющихся ИП, это не применимо). Для целей НДФЛ расходы принимаются в суммах, документально подтверждённых, без индексации.
Наконец, после применения вычета (1 млн рублей) или уменьшения на расходы (54 рубля или 54 000 рублей) к оставшейся налоговой базе будет применяться налоговая ставка, установленная статьёй 224 НК РФ:
- Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за на
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224
С учётом изложенного, наиболее вероятным и выгодным вариантом для дочери будет использование имущественного вычета в 1 млн рублей, так как расходы отца (даже с учётом деноминации) незначительны и не позволят существенно снизить налог.
