Вопрос

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, полученной по договору мены от администрации при переселении из аварийного жилья, если владеть ею менее минимального срока (6–8 месяцев)?

Получил квартиру в собственность по программе переселения из аварийного жилья, оформили договор мены с администрацией города N. Хочу продать эту квартиру примерно через 6-8 месяцев после оформления. Подскажите, нужно ли будет платить налог с продажи, если владеть ею меньше минимального срока? В договоре мены указана стоимость, примерно 1,5 млн рублей, я ее не улучшал и не вкладывался. Заранее спасибо.

Вопрос №90271Ответы: 117.07.2026

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Гражданин приобрел право собственности на квартиру в результате заключения договора мены с администрацией города в рамках программы переселения из аварийного жилья. Согласно условиям сделки, гражданин предоставил муниципалитету свое аварийное жилье, взамен получив иное благоустроенное помещение, стоимость которого по договору определена в 1,5 млн рублей. В настоящее время он намерен продать данную квартиру спустя 6–8 месяцев с момента оформления собственности, не вкладывая в нее средств на улучшение.

Юридически значимым событием является переход права собственности на квартиру. Ключевое правоотношение — это налогообложение дохода физического лица от продажи недвижимости. Согласно нормам налогового законодательства, доход, полученный от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

Для целей налогообложения необходимо определить, с какого момента исчисляется срок владения квартирой. В рассматриваемой ситуации он начинается с даты государственной регистрации права собственности гражданина на квартиру по договору мены. В связи с тем, что планируемый период владения (менее года) очевидно меньше установленного минимального срока, возникает обязанность по декларированию дохода и уплате налога. Однако существенное значение имеет факт, что жилье получено не за денежные средства, а по договору мены — это влияет на возможность уменьшения налоговой базы. Стоимость, указанная в договоре мены (1,5 млн рублей), может рассматриваться как расходы на приобретение, так как по сути гражданин отдал взамен свою старую квартиру, то есть понес затраты в неденежной форме.

Также необходимо учитывать, что программа переселения из аварийного жилья является социальной мерой государственной поддержки. Это порождает вопрос о возможности применения специальных правил налогообложения к доходу от продажи такого жилья, который будет рассмотрен в других разделах. Покупка или улучшение квартиры за собственные средства не производились, что упрощает структуру возможных расходов.

Ключевой вопрос в вашей ситуации — не формальный срок владения (6–8 месяцев), а его исчисление для целей НДФЛ с учётом того, что квартира получена по договору мены в рамках программы переселения из аварийного жилья. Сразу отмечу, что в предоставленном контексте из НПА нет прямого указания на правила исчисления срока владения для такого случая, поэтому я объясню, какие нормы применить, основываясь на законе и сложившейся практике, а также разберу доступные нормы из контекста.

Прежде всего, необходимо определить, применима ли к вам льгота в виде освобождения от налога независимо от срока владения. Согласно ст. 217.1 НК РФ, общий минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет три года или пять лет. Однако для жилья, полученного в собственность по программе переселения из аварийного фонда, действует специальное правило, которого в предоставленном контексте нет. Законодатель прямо предусмотрел: для таких налогоплательщиков срок владения исчисляется с даты приобретения права собственности на аварийное жильё, которое было изъято. Иными словами, если до заключения договора мены с администрацией города N вы длительное время владели квартирой в аварийном доме (например, она была приватизирована или находилась в собственности ранее), то срок владения новой квартирой будет считаться с момента регистрации права на аварийную квартиру. В предоставленном отрывке этой нормы нет, поэтому привожу её из общей доступной информации. Если ваша аварийная квартира была в собственности более трёх лет на момент заключения договора мены, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога — минимальный срок владения вами соблюдён.

Если же аварийное жильё не было в вашей собственности (например, вы были нанимателем по договору социального найма), то срок владения новой квартирой начинает течь с момента регистрации права по договору мены. В этом случае 6–8 месяцев — это меньше минимального срока, и налог платить придётся. Теперь разберём нормы из предоставленного контекста.

Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже квартиры вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму имущественного налогового вычета или на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этого жилья. В вашей ситуации договор мены с администрацией города N содержит указание стоимости квартиры — 1,5 млн рублей. Эта сумма является вашими расходами по приобретению квартиры, поскольку по договору мены вы передали свою аварийную квартиру в обмен на новую, и разница в стоимости (если она была) могла быть доплачена, но в вопросе вы указали стоимость 1,5 млн рублей. Следовательно, вы можете применить расходы в размере 1,5 млн рублей в качестве документально подтверждённых затрат на приобретение. Если стоимость продажи будет близка к 1,5 млн рублей, налоговая база будет минимальной или нулевой.

В контексте из НПА ст. 220 обрывается, но общая норма выглядит так:

В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации...
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220

Как эта норма применяется к вашим фактам: поскольку стоимость квартиры в договоре мены составляет 1,5 млн рублей, вы вправе уменьшить доход от продажи на эту сумму. Например, если вы продадите квартиру за те же 1,5 млн рублей, налоговая база будет равна нулю (1,5 млн – 1,5 млн = 0), и налог платить не придётся. Если продадите дороже — налог платится с разницы. Важно, что вы не улучшали и не вкладывались в квартиру, поэтому других документально подтверждённых расходов у вас нет.

Далее, обратимся к ст. 217.1 НК РФ, которая устанавливает особенности освобождения от налога при продаже недвижимости. В вашем случае, если срок владения новой квартирой (исчисленный по правилам для переселения) меньше трёх лет, вы не сможете применить освобождение по этой статье. Однако в контексте из НПА есть лишь фрагмент, не содержащий конкретных правил для жилья по программе переселения.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества... 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Эта норма здесь применяется так: для квартиры, полученной по договору мены с администрацией, общие основания освобождения от НДФЛ (например, владение более трёх лет) были бы применимы, если бы не специальное правило. Но в вашей ситуации, как указано выше, приоритет имеет специальная норма о дате начала срока владения, которая не вошла в предоставленный контекст. Поскольку её нет, я поясню: если бы вы владели аварийной квартирой более трёх лет, освобождение действовало бы независимо от даты регистрации права на новую квартиру. Если нет — освобождение по ст. 217.1 вам недоступно, и налог придётся платить, но вы можете применить вычет по ст. 220.

Что касается специальных налоговых льгот для участников программы переселения — в предоставленном контексте их нет, и в НК РФ они не предусмотрены отдельно. Единственная особенность — это исчисление срока владения, о котором я сказал выше. В вашем случае, если аварийное жильё не было в собственности, остаётся только полагаться на вычет по расходам.

Таким образом, короткий вывод: если аварийное жильё находилось в вашей собственности более трёх лет на момент заключения договора мены — налог платить не нужно (срок владения считается с аварийной квартиры). Если нет — налог, скорее всего, будет равен нулю, так как стоимость в договоре мены (1,5 млн рублей) полностью перекрывает сумму продажи, если она не превысит эту цифру. Иначе придётся уплатить налог с разницы по ставке 13 % (или 15 %, если доход превышает лимит), подав декларацию 3-НДФЛ.

Итоговый вывод зависит от того, находилась ли ваша аварийная квартира в собственности более трёх лет на дату заключения договора мены. Если да — вы полностью освобождены от НДФЛ при продаже новой квартиры независимо от того, что владели ею менее года. Если нет — налог платить придётся, однако за счёт документально подтверждённых расходов по договору мены (1,5 млн рублей) налоговая база будет минимальной или нулевой при продаже по сопоставимой цене.

Рекомендуемые действия