В 2015 году семья приобрела квартиру с использованием средств сертификата «Молодая семья» (не материнского капитала) и оформила её в общую собственность, однако обязательство по выделению долей детям было исполнено только в 2024 году — после погашения ипотеки. В том же 2024 году квартира была продана. Юридически значимым обстоятельством является то, что право собственности на доли у детей возникло лишь в 2024 году — на основании соглашения о выделении долей, то есть с момента государственной регистрации этого соглашения. Налоговый орган исходит из того, что срок владения долями детьми должен отсчитываться именно с этой даты (2024 год), и так как минимальный срок (3 или 5 лет) не истёк, доход от продажи этих долей подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Спор касается исчисления минимального предельного срока владения недвижимостью для целей освобождения от налогообложения (статья 217.1 Налогового кодекса РФ). Заявитель полагает, что в силу поправок, действующих с 2021 года, срок владения выделенной долей должен отсчитываться с даты первоначальной покупки квартиры в 2015 году (даты первой операции), поскольку доли были выделены из одного и того же жилого помещения, приобретённого до выделения. Налоговая же настаивает на том, что данное правило (учёт срока с даты первоначальной покупки) распространяется исключительно на случаи выделения долей в рамках программы материнского (семейного) капитала, и не применяется к выделению долей в связи с получением сертификата «Молодая семья».
Таким образом, спорная ситуация заключается в различном толковании положений Налогового кодекса РФ и разъяснений Федеральной налоговой службы: применяется ли правило о «приращении» срока владения ко всем случаям выделения долей из ранее приобретённого имущества (в том числе по обязательству в рамках жилищной программы) или же оно строго ограничено использованием средств материнского капитала. Ключевой вопрос — является ли сертификат «Молодая семья» формой государственной поддержки, аналогичной материнскому капиталу, для целей применения льготного порядка исчисления срока владения.
Ключевой нормой, регулирующей порядок освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, является статья 217.1 Налогового кодекса РФ. Пункт 1 этой статьи закрепляет общий принцип: освобождение от налога на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимости, а также определение налоговой базы осуществляются с учетом особенностей, установленных всей статьей. Применительно к вашей ситуации это означает, что при продаже долей детей в квартире, приобретенной в 2015 году, необходимо руководствоваться правилами статьи 217.1 НК РФ, в том числе правилами исчисления минимального срока владения. Поскольку доли выделены из общего имущества, дата регистрации права на долю (2024 год) не является определяющей – значение имеет момент, когда сама квартира поступила в собственность семьи.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Непосредственно правило о том, что срок владения долей, выделенной из квартиры, исчисляется с даты приобретения самой квартиры, содержится в пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Этот пункт был введен Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ и действует в редакции, распространяющейся на доходы, полученные начиная с 2021 года. В вашем случае продажа совершена в 2024 году, поэтому применяется именно эта редакция. Пункт 2.1 устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, а также в случае выделения долей в связи с исполнением обязательств, предусмотренных законодательством Российской Федерации (например, по сертификату «Молодая семья»), минимальный срок влаения такой долей исчисляется с даты приобретения самого жилого помещения (то есть с 2015 года). Ваша квартира приобретена в 2015 году с использованием сертификата «Молодая семья», который является мерой государственной поддержки, обязывающей выделить доли детям. Следовательно, доли детей считаются находящимися в собственности с 2015 года – даты регистрации права собственности семьи на квартиру по договору купли-продажи. Истечение срока владения (более 3 лет с 2015 по 2024) полностью освобождает доходы от продажи долей от налогообложения в силу абзаца 2 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.
Поскольку в предоставленном контексте пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ отсутствует, рекомендую дополнительно руководствоваться его действующей редакцией (введена Федеральным законом от 23.11.2020 № 372-ФЗ). Позиция налогового органа, сводящая применение данного правила только к материнскому капиталу, не основана на законе: закон прямо говорит об «иных случаях выделения долей по обязательству» (например, из средств региональных программ «Молодая семья»). Для обжалования требования необходимо представить в налоговую инспекцию или в суд договор купли-продажи квартиры 2015 года, соглашение о выделении долей детям 2024 года, а также письменные возражения с указанием пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ и ссылкой на условия сертификата «Молодая семья».
