Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Срок владения долями детей при продаже квартиры после ипотеки с сертификатом «Молодая семья»: как оспорить требование налога

В 2015 году мы взяли квартиру в ипотеку с использованием сертификата «Молодая семья» (без маткапитала, по условиям сертификата нужно было выделить доли детям). В 2024 году закрыли ипотеку, выделили доли детям на основании соглашения и сразу продали квартиру. Налоговая требует налог с продажи долей детей, говоря, что минимальный срок владения не прошёл. Но я читал, что с 2021 года действует поправка, уточняющая, что срок владения для всей квартиры считается с даты первой операции (покупки), если доли выделены из неё. На сайте ИФНС прямо написано, что это касается в том числе сертификата «Молодая семья». А налоговая упёрлась, говорит, что правило только для материнского капитала. Подскажите, на какой пункт НК мне сослаться или как оспорить? У меня есть копия соглашения о выделении долей и договор купли-продажи 2015, в квартире мы жили все эти годы.

Вопрос №90299Ответы: 117.07.2026
Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В 2015 году семья приобрела квартиру с использованием средств сертификата «Молодая семья» (не материнского капитала) и оформила её в общую собственность, однако обязательство по выделению долей детям было исполнено только в 2024 году — после погашения ипотеки. В том же 2024 году квартира была продана. Юридически значимым обстоятельством является то, что право собственности на доли у детей возникло лишь в 2024 году — на основании соглашения о выделении долей, то есть с момента государственной регистрации этого соглашения. Налоговый орган исходит из того, что срок владения долями детьми должен отсчитываться именно с этой даты (2024 год), и так как минимальный срок (3 или 5 лет) не истёк, доход от продажи этих долей подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).

Спор касается исчисления минимального предельного срока владения недвижимостью для целей освобождения от налогообложения (статья 217.1 Налогового кодекса РФ). Заявитель полагает, что в силу поправок, действующих с 2021 года, срок владения выделенной долей должен отсчитываться с даты первоначальной покупки квартиры в 2015 году (даты первой операции), поскольку доли были выделены из одного и того же жилого помещения, приобретённого до выделения. Налоговая же настаивает на том, что данное правило (учёт срока с даты первоначальной покупки) распространяется исключительно на случаи выделения долей в рамках программы материнского (семейного) капитала, и не применяется к выделению долей в связи с получением сертификата «Молодая семья».

Таким образом, спорная ситуация заключается в различном толковании положений Налогового кодекса РФ и разъяснений Федеральной налоговой службы: применяется ли правило о «приращении» срока владения ко всем случаям выделения долей из ранее приобретённого имущества (в том числе по обязательству в рамках жилищной программы) или же оно строго ограничено использованием средств материнского капитала. Ключевой вопрос — является ли сертификат «Молодая семья» формой государственной поддержки, аналогичной материнскому капиталу, для целей применения льготного порядка исчисления срока владения.

Ключевой нормой, регулирующей порядок освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, является статья 217.1 Налогового кодекса РФ. Пункт 1 этой статьи закрепляет общий принцип: освобождение от налога на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимости, а также определение налоговой базы осуществляются с учетом особенностей, установленных всей статьей. Применительно к вашей ситуации это означает, что при продаже долей детей в квартире, приобретенной в 2015 году, необходимо руководствоваться правилами статьи 217.1 НК РФ, в том числе правилами исчисления минимального срока владения. Поскольку доли выделены из общего имущества, дата регистрации права на долю (2024 год) не является определяющей – значение имеет момент, когда сама квартира поступила в собственность семьи.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Требование налогового органа об уплате НДФЛ с продажи долей детей неправомерно. Доход от продажи долей освобождается от налогообложения, поскольку минимальный срок владения следует исчислять с даты покупки квартиры в 2015 году. Правило о зачете срока владения, установленное введенным с 2021 года пунктом 2.1 статьи 217.1 НК РФ, прямо распространяется на все случаи выделения долей по законодательно предусмотренным обязательствам, включая сертификат «Молодая семья», а не только на материнский капитал.

Рекомендуемые действия

  • Подготовьте письменные возражения в налоговую инспекцию, ссылаясь на пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ, и укажите, что сертификат «Молодая семья» является формой государственной поддержки, а выделение долей детям — прямым законодательным обязательством.
  • Приложите к возражениям копии договора купли-продажи 2015 года, соглашения о выделении долей 2024 года и копию обязательства по сертификату «Молодая семья».
  • Подайте уточненную налоговую декларацию 3-НДФЛ с отражением дохода от продажи долей детей с нулевой суммой налога к уплате (если ранее декларация подавалась с другой суммой).
  • Если инспекция вынесет решение об отказе, обжалуйте его в вышестоящий налоговый орган (Управление ФНС по вашему региону) в течение одного года с момента, когда стало известно о нарушении.
  • В случае отрицательного решения УФНС или его отсутствия в установленный срок обратитесь в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения налогового органа.
  • При значительной сумме доначисленного налога и штрафов незамедлительно проконсультируйтесь с адвокатом для подготовки правовой позиции и сбора доказательств, включая выписки с сайта ФНС о применении правила.