Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Расторжение договора купли-продажи участка после раздела земельного участка: нужно ли платить НДФЛ, если налоговая уже начислила налог?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Уплатите начисленный НДФЛ за 2022 год в срок, указанный в уведомлении, чтобы избежать пеней и взыскания.
  2. 2
    Подайте в налоговую инспекцию письменные пояснения о расторжении сделки с копиями соглашения и выписки из ЕГРН.
  3. 3
    Если ранее заявляли вычет по ст. 220 НК РФ, подайте уточненную декларацию 3-НДФЛ за 2022 год.
  4. 4
    Сохраните все документы: договор купли-продажи, соглашение о расторжении, выписки из ЕГРН, платежки о получении и возврате денег.
  5. 5
    После уплаты налога подайте заявление о возврате излишне уплаченной суммы, приложив доказательства возврата сторон в исходное положение.
  6. 6
    При отказе налоговой в пересмотре обязательств обжалуйте его в вышестоящий орган или суд с помощью адвоката.

Документы и доказательства

  • Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая обратный переход права собственности к вам.
  • Платежные документы о получении денег от покупателя в 2022 году.
  • Платежные документы о возврате денег покупателю в 2023 году.
  • Первоначальный договор купли-продажи участка от 2022 года.
  • Уведомление налогового органа об исчислении НДФЛ за 2022 год.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте, подавали ли вы декларацию 3-НДФЛ за 2022 год; если да — подайте уточненную.

  • Сроки и риски

    • Расторжение договора в 2023 году не отменяет обязанность по уплате налога за 2022 год.
    • Если не уплатить налог добровольно, налоговая взыщет его принудительно через суд.
    • Возврат денег покупателю в 2023 году не уменьшает налоговую базу за 2022 год.
    • Сохраняйте все документы о расторжении сделки для возможных пояснений налоговой.

  • Чего не делать

    • Не рассчитывайте, что расторжение договора в 2023 году автоматически отменит обязанность по уплате НДФЛ за 2022 год.
    • Не игнорируйте уведомление налоговой: налог начислен правомерно, и его необходимо уплатить в установленный срок.
    • Не пытайтесь скрыть факт расторжения сделки от налогового органа — подайте письменные пояснения с копиями документов.
    • Не заявляйте повторно имущественный вычет по этому участку без подачи уточненной декларации за 2022 год.
    • Не возвращайте деньги покупателю без письменного соглашения о расторжении и регистрации обратного перехода права в ЕГРН.
    • Не откладывайте уплату налога до судебного обжалования — сначала заплатите, чтобы избежать пеней и взыскания.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если решите не платить налог и обжаловать отказ налоговой в вышестоящий орган.
    • Наймите адвоката для судебного оспаривания самого факта получения дохода от сделки.
    • Привлеките адвоката при начале принудительного взыскания налога (блокировка счетов, списание средств).
    • Проконсультируйтесь с адвокатом при споре о дате фактического получения дохода по сделке.

  • Альтернативные пути

    • Подайте уточненную налоговую декларацию за 2022 год, отразив возврат денег и имущества.
    • Приложите к декларации соглашение о расторжении договора и выписку из ЕГРН.
    • Добейтесь от налоговой пересмотра начисленной суммы НДФЛ в связи с аннулированием дохода.
    • Если налог уже уплачен, подайте заявление о возврате излишне уплаченной суммы.
    • Обратитесь в налоговую за разъяснениями порядка учета расторгнутой сделки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации имел место факт продажи физическим лицом земельного участка, который был образован в результате раздела исходного участка, находившегося в собственности более десяти лет. Юридически значимым обстоятельством является то, что по общему правилу для целей налогообложения срок владения вновь образованным при разделе объектом недвижимости начинает течь с момента государственной регистрации права на этот новый объект, а не с даты приобретения исходного участка. Соответственно, при продаже одного из образованных участков в 2022 году возник объект налогообложения — доход, полученный от его реализации, поскольку минимальный предельный срок владения (пять лет) для него не был соблюдён. Налоговым органом был исчислен налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и направлено уведомление об уплате, что свидетельствует о возникновении у продавца налоговой обязанности.

В 2023 году стороны сделки (продавец и покупатель) заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи, по условиям которого участок возвращается продавцу, а денежные средства — покупателю. С правовой точки зрения такое расторжение означает, что право собственности на участок переходит обратно к продавцу, а покупатель утрачивает на него права. Для налоговых правоотношений ключевое значение имеет то, что сам факт получения продавцом дохода в момент первоначальной продажи имел место, однако впоследствии сделка была аннулирована (прекращена) с возвратом сторон в первоначальное положение.

Таким образом, затронуты правоотношения по уплате НДФЛ с доходов от реализации имущества (глава 23 Налогового кодекса РФ). Юридически значимым является вопрос о том, прекращает ли последующее расторжение договора купли-продажи (возврат имущества и денег) обязанность по уплате налога, который уже был исчислен налоговым органом, но ещё не уплачен. При этом необходимо учитывать, была ли сделка окончательно завершена с точки зрения перехода права собственности в ЕГРН, и произошёл ли возврат этого права в реестр в связи с расторжением.

Разрешите ситуацию. Доход от продажи недвижимого имущества возникает на дату фактического получения денежных средств или дату перехода права собственности, если договором не предусмотрено иное. Поскольку в 2022 году вы получили деньги от покупателя и зарегистрировали переход права собственности на выделенный участок, у вас возник объект налогообложения по НДФЛ. Расторжение договора купли-продажи в 2023 году по соглашению сторон не аннулирует факт получения дохода в прошлом налоговом периоде. Налоговое законодательство не предусматривает обратного действия расторжения сделки для целей налогообложения: налоговая база определяется в момент получения дохода, а последующий возврат имущества и денег не признаётся корректировкой дохода того года, когда сделка была исполнена.

Согласно ст. 228 НК РФ, именно вы как физическое лицо обязаны исчислить и уплатить налог с суммы, полученной от продажи имущества, принадлежащего вам на праве собственности.

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренны
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228

Эта норма прямо устанавливает вашу обязанность по уплате НДФЛ с продажи участка. Расторжение договора в 2023 году не отменяет того, что в 2022 году вы получили доход от продажи. Налоговый период по НДФЛ — календарный год, и обязанность исчисляется по итогам именно того года, в котором доход получен.

Дата фактического получения дохода определяется по ст. 223 НК РФ. Для дохода от продажи недвижимости — это день поступления денежных средств на ваш счёт.

  1. выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках, либо по его поручению на счета третьих лиц, либо на счет цифрового рубля налогоплательщика, либо по его поручению на счет цифрового рубля третьего лица, - при получении доходов в денежной форме;
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 223

Поскольку деньги от покупателя поступили в 2022 году, датой получения дохода является 2022 год. Расторжение договора в 2023 году не меняет эту дату. Налоговый орган правильно определил период возникновения дохода — именно 2022 год, и начисление налога за этот период юридически обосновано.

Ст. 214.10 НК РФ вводит специальные правила для продажи недвижимости, в том числе по определению минимального срока владения. В вашем случае раздел участка привел к тому, что срок владения вновь образованным участком начал течь заново (с даты раздела), поэтому вы не можете применить освобождение от налога по п. 17.1 ст. 217 НК РФ (доходы от продажи недвижимости, находившейся в собственности более минимального срока). Однако эта норма не содержит положений о последствиях расторжения договора, поэтому на ваш вопрос она влияет косвенно — лишь подтверждая, что налог был начислен правомерно.

Имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, вы могли бы применить при подаче декларации, но он лишь уменьшает налоговую базу, а не отменяет обязанность по уплате налога при наличии дохода.

  1. имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220

Если вы не заявляли вычет, то налог исчислен с полной суммы продажи. Расторжение сделки не дает права на вычет в прошлом периоде.

Налоговая декларация подается по ст. 229 НК РФ. Поскольку доход получен в 2022 году, вы обязаны были представить декларацию до 30 апреля 2023 года. Если налоговая уже прислала уведомление, значит, либо вы её подали, либо налог доначислен по камеральной проверке.

  1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 , 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса.
    — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 229

Расторжение договора после истечения срока подачи декларации не освобождает от её подачи и от уплаты налога за 2022 год. Если вы ещё не уплатили налог, обязанность сохраняется.

Вывод: обязанность по уплате НДФЛ, начисленного за 2022 год, не прекращается в связи с расторжением договора купли-продажи в 2023 году. Налоговая база сформирована в 2022 году, и последующее аннулирование сделки не изменяет налоговых последствий для того периода. Вам необходимо уплатить начисленную сумму, иначе будут применены меры принудительного взыскания и пени. Для снятия начислений после расторжения сделки законодательство не предусматривает механизма, поскольку доход был получен реально. В отдельных случаях можно обратиться в налоговый орган с заявлением о пересмотре налоговых обязательств в судебном порядке, доказывая, что доход фактически не был получен, но при добровольном расторжении и возврате денег и участка у вас нет бесспорных оснований для аннулирования налога. Рекомендуется уплатить налог, после чего, возможно, подать уточнённую декларацию за 2022 год, указав нулевой доход, если удастся обосновать, что доход не получен, — но перспективы такого подхода крайне низки. Наиболее вероятно, что налог придётся уплатить.

Обязанность по уплате НДФЛ за 2022 год, возникшая в связи с продажей образованного после раздела участка, не прекращается из-за последующего расторжения договора купли-продажи в 2023 году. Налог был начислен правомерно, так как в момент получения денежных средств и перехода права собственности у вас возник доход, а минимальный срок владения новым объектом недвижимости не был соблюден. Аннулирование сделки и возврат имущества не имеют обратной силы для целей налогообложения, поэтому исчисленная сумма подлежит уплате в установленный срок.

Рекомендуемые действия

  • Уплатить начисленную сумму НДФЛ, указанную в уведомлении налогового органа, в установленный срок, чтобы избежать начисления пеней и применения мер принудительного взыскания.
  • Подготовить и представить в налоговую инспекцию письменные пояснения о расторжении договора купли-продажи с приложением копий соглашения о расторжении, документов об обратном переходе права собственности и возврате денежных средств.
  • Если ранее вы заявляли имущественный налоговый вычет при продаже (например, в декларации 3-НДФЛ за 2022 год), и теперь база изменилась из-за возврата имущества, подать уточненную налоговую декларацию, отразив факт расторжения сделки, — но только при наличии достаточных правовых оснований считать доход неполученным.
  • В случае принципиального несогласия с позицией налогового органа и после уплаты налога подать заявление о возврате излишне уплаченной суммы, приложив доказательства полного возврата сторон в первоначальное положение (расторжение, обратный переход права, возврат денег), и быть готовым к судебному обжалованию отказа.
  • Сохранять все документы, подтверждающие цепочку событий: первоначальный договор, соглашение о расторжении, выписки из ЕГРН о переходе права туда и обратно, платежные документы о получении и возврате денег.

Документы и доказательства

  • Соглашение о расторжении договора купли-продажи с указанием на возврат участка и денежных средств.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию перехода права собственности обратно к вам в 2023 году.
  • Платежные документы (банковские выписки, расписки), подтверждающие получение денег в 2022 году и их полный возврат покупателю в 2023 году.
  • Копия первоначального договора купли-продажи, по которому был получен доход.
  • Уведомление налогового органа об исчислении НДФЛ за 2022 год.

Когда нужен адвокат

  • Если вы решите не уплачивать налог добровольно и получить официальный отказ налогового органа в пересмотре обязательств — для подготовки мотивированной жалобы в вышестоящий налоговый орган потребуется квалифицированная помощь адвоката.
  • Когда вы выберете стратегию оспаривания самого факта получения дохода через суд (например, доказывая, что сделка изначально была совершена под отменительным условием или притворна) — самостоятельное ведение такого процесса без адвоката сопряжено с высоким риском проигрыша.
  • Если налоговая инспекция начнет процедуру принудительного взыскания (блокировка счетов, списание средств), а вы не согласны, — адвокат поможет оценить перспективы и оперативно приостановить действия инспекции в судебном порядке.
  • При возникновении спора о дате фактического получения дохода в связи с особенностями расчетов по сделке — только адвокат сможет выстроить правовую позицию, основанную на анализе первичной документации и судебной практики.