Налог с продажи унаследованного дома в 2024 году: срок владения считается со смерти наследодателя? Расчет, вычет 1 млн или уменьшение на расходы

В рассматриваемой ситуации 4 июля 2024 года физическое лицо продало жилой дом, полученное им в собственность по наследству 6 августа 2019 года (дата регистрации права в ЕГРН). Наследодатель умер в 2018 году. Поскольку дом находился в собственности продавца менее минимального предельного срока (пять лет для объектов, приобретённых после 2016 года), полученный доход в принципе может облагаться налогом. Определение налоговых последствий зависит от правильного исчисления срока владения унаследованным имуществом: для целей налогообложения этот срок отсчитывается не с даты регистрации права наследника, а с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (2018 год). Таким образом, на момент продажи (2024 год) дом формально находился в собственности продавца более трёх лет (с 2018 по 2024), что может освободить доход от налогообложения при соблюдении условий. В противном случае, если срок владения считать с 2019 года (трёхлетний срок не истёк), возникает налогооблагаемый доход, который может быть уменьшен на имущественный вычет в 1 млн рублей. Юридически значимым является точное определение момента начала течения срока владения унаследованным объектом недвижимости.

Для определения обязанности по уплате налога необходимо прежде всего установить, истек ли минимальный предельный срок владения домом. Согласно ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального срока и более. В представленном блоке нормативного материала эта статья дана лишь частично, без указания конкретной продолжительности срока и без специальных правил для наследства. Однако из общего контекста НК РФ (за пределами приведённого контекста) известно, что для объектов, полученных в порядке наследования, минимальный срок владения составляет три года и исчисляется с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с даты государственной регистрации права. Поскольку наследодатель умер в 2018 году, а продажа состоялась в 2024 году, срок владения превышает три года — следовательно, доход от продажи освобождается от налогообложения. Если же по каким-либо причинам налоговый орган сочтёт, что срок должен отсчитываться с даты регистрации права (6 августа 2019 г.), то до 4 июля 2024 г. срок владения составил бы менее пяти лет (общий минимальный срок), и налог подлежал бы уплате. В этом случае необходимо обратиться к другим нормам из блока.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества. 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1

Доход от продажи дома не облагается НДФЛ, и подавать налоговую декларацию не требуется. Поскольку срок владения унаследованным имуществом исчисляется с даты смерти наследодателя (2018 год), на момент сделки в 2024 году минимальный трехлетний срок владения истек. Оснований для уплаты налога, равно как и для применения налоговых вычетов, не возникает.

Рекомендуемые действия

• Не подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2024 год в отношении дохода от продажи дома, так как обязанность декларирования отсутствует из-за истечения минимального срока владения.
• Сохранить документы, подтверждающие дату смерти наследодателя и факт принятия наследства (свидетельство о праве на наследство, свидетельство о смерти), на случай получения запроса из налоговой инспекции.
• При получении уведомления от налогового органа с требованием уплатить налог или представить пояснения — подготовить письменное пояснение со ссылкой на ст. 217.1 НК РФ и приложить копии документов, подтверждающих срок владения.
• Не указывать в договоре купли-продажи недостоверные сведения о цене: полное указание продажной стоимости 2 млн рублей не создает налоговых рисков, поскольку доход полностью освобожден от налогообложения.
• Отказаться от применения имущественного вычета в 1 млн рублей, так как это не требуется ввиду отсутствия налогооблагаемого дохода, и не заявлять вычет в декларации.

Когда нужен адвокат

• Если налоговый орган, несмотря на представленные документы, выставит требование об уплате налога, исчислив срок владения с даты регистрации права в 2019 году, потребуется профессиональная защита для обжалования его решения в вышестоящий налоговый орган или в суд.