Налог с продажи унаследованного дома в 2024 году: срок владения считается со смерти наследодателя? Расчет, вычет 1 млн или уменьшение на расходы

Для определения обязанности по уплате налога необходимо прежде всего установить, истек ли минимальный предельный срок владения домом. Согласно ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального срока и более. В представленном блоке нормативного материала эта статья дана лишь частично, без указания конкретной продолжительности срока и без специальных правил для наследства. Однако из общего контекста НК РФ (за пределами приведённого контекста) известно, что для объектов, полученных в порядке наследования, минимальный срок владения составляет три года и исчисляется с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с даты государственной регистрации права. Поскольку наследодатель умер в 2018 году, а продажа состоялась в 2024 году, срок владения превышает три года — следовательно, доход от продажи освобождается от налогообложения. Если же по каким-либо причинам налоговый орган сочтёт, что срок должен отсчитываться с даты регистрации права (6 августа 2019 г.), то до 4 июля 2024 г. срок владения составил бы менее пяти лет (общий минимальный срок), и налог подлежал бы уплате. В этом случае необходимо обратиться к другим нормам из блока.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества. 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1

Для сценария, когда налог всё же подлежит уплате (например, при исчислении срока с даты регистрации и отсутствии оснований для трёхлетнего срока), применяется ст. 224 НК РФ, устанавливающая ставку НДФЛ. Доход от продажи составил 2 млн рублей, что менее 2,4 млн рублей, поэтому налоговая ставка равна 13 процентам.

Статья 224. Налоговые ставки

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; ...
   — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224

При облагаемом доходе продавец вправе уменьшить его на имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ. Хотя в контексте приведён лишь фрагмент общей нормы, из него следует, что вычет предоставляется при продаже имущества, в том числе недвижимости. Максимальный размер вычета составляет 1 млн рублей. Альтернативный способ — уменьшение дохода на сумму документально подтверждённых расходов (например, на госпошлину за регистрацию права), но такие расходы не являются расходами на приобретение дома, полученного безвозмездно, и налоговое законодательство ограничивает их учёт. Поэтому целесообразно применить вычет в 1 млн рублей: налоговая база составит 2 млн – 1 млн = 1 млн рублей, налог — 130 тыс. рублей.

1. имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
   — Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220

Таким образом, при определении срока владения с даты смерти наследодателя (2018 год) налог не уплачивается. В ином случае налог составит 13% от дохода, уменьшенного на вычет в 1 млн рублей, то есть 130 тыс. рублей.