Основу ситуации составляет намерение гражданина России продать квартиру, расположенную на территории Беларуси, которая была получена им в результате сложной цепочки: сначала — наследование дома от родителей в Беларуси, затем его снос и последующее получение квартиры по акту приема-передачи долевого строительства в 2020 году с указанием в нем некой стоимости. В настоящий момент налоговый орган настаивает на исчислении налога на доходы физических лиц с полной суммы продажи, что не устраивает налогоплательщика, полагающего, что налог должен рассчитываться как разница между ценой продажи и первоначальными затратами, и задающего вопросы о возможности занижения цены в договоре и применения имущественного вычета.
Юридически значимо следующее.
Статус налогоплательщика и объект налогообложения. Гражданин признается налоговым резидентом РФ. Доход от продажи недвижимости, где бы она ни находилась (в данном случае — в Беларуси), облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% при превышении лимита). Сама квартира является объектом, право собственности на который возникло в 2020 году.
Определение налоговой базы. Ключевая коллизия заключается в том, как определить базу — как всю сумму дохода от продажи (позиция налогового органа) или как разницу между доходом от продажи и расходами на приобретение (позиция налогоплательщика). Здесь необходимо установить, что именно считается расходами налогоплательщика на приобретение этой квартиры. Поскольку квартира получена не в результате прямой покупки, а в порядке замены дома (унаследованного, затем снесённого) по акту приема-передачи долевого строительства, юридическая природа этой операции (была ли это компенсация, мена, новое строительство на старом месте и т.п.) и указанная в акте стоимость имеют решающее значение. Затратами могли бы признаваться, например, расходы наследодателя на дом, документально подтвержденные расходы самого гражданина на снос/снос и строительство, либо стоимость, указанная в акте, если она отражает фактическую цену приобретения квартиры.
История владения. Даже если бы квартира была получена непосредственно по наследству от родителей, минимальный срок владения для освобождения от налога составлял бы 3 года. Однако здесь получение квартиры в 2020 году по акту долевого строительства, а не по наследству. Поэтому срок владения отсчитывается с 2020 года — трехлетний срок истек бы в 2023 году. Поскольку продажа планируется сейчас, трехлетний срок превышен, и налогоплательщик может быть полностью освобожден от уплаты налога при соблюдении условия о бессрочном (или хотя бы трехлетнем) владении недвижимостью. Если же гражданин владеет квартирой менее трех лет (например, срок не истек на момент планируемой сделки), то налог платить придется, но с применением вычетов.
Попытка занижения цены. Идея указать в договоре купли-продажи заведомо заниженную цену (1000 долларов) влечет серьезные налоговые риски. Налоговый орган при проверке обязан сличить цену сделки с кадастровой стоимостью проданного объекта (если она определена, что может быть затруднено для объекта в Беларуси). Если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой стоимости (или иного установленного норматива для недвижимости, находящейся не в РФ), налог будет доначислен исходя из этой кадастровой стоимости. Кроме того, такое занижение может быть квалифицировано как неуплата налога в результате занижения налоговой базы, что влечет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, а также пени.
Применение имущественного вычета. У налогоплательщика есть право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (в данном случае — квартиры). Размер вычета — до 1 млн рублей за налоговый период (календарный год). Если квартира находилась в собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход от продажи на 1 млн рублей (а не на сумму расходов). Этот вычет предоставляется безусловно, без необходимости доказывать фактические расходы. Однако, если фактические расходы на приобретение квартиры (документально подтвержденные) превышают 1 млн рублей, выгоднее использовать их, так как это уменьшит налог на большую сумму. Гражданин путает понятия «расходы на приобретение» (они уменьшают доход напрямую) и «имущественный вычет» (фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода).
Таким образом, перед нами три самостоятельных, но взаимосвязанных правовых вопроса: (1) о составе расходов, учитываемых при расчете налоговой базы (или о возможности использовать вычет в размере расходов); (2) о последствиях занижения цены в договоре; (3) о праве на имущественный вычет и его применении. От ответа на первый вопрос — является ли стоимость, указанная в акте приема-передачи, расходом на приобретение — зависит основная тактика защиты: применять вычет в размере подтвержденных расходов (разницу между ценой продажи и стоимостью по акту) или стандартный вычет в 1 млн рублей.
При продаже квартиры, полученной вами по акту приема-передачи долевого строительства в 2020 году, вы обязаны задекларировать полученный доход, поскольку квартира находилась в вашей собственности менее минимального предельного срока владения. Обязанность декларирования установлена статьей 228 Налогового кодекса РФ, которая прямо указывает на доходы от продажи имущества, принадлежащего физическому лицу на праве собственности:
- физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228
Следовательно, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и исчислить налог с полученной от продажи суммы.
Налоговая база при исчислении налога определяется в соответствии со статьей 210 НК РФ как сумма всех доходов налогоплательщика. В данном случае доходом является цена продажи квартиры, указанная в договоре. Однако это не означает, что налог уплачивается со всей суммы без возможности уменьшить облагаемый доход. Статья 210 НК РФ устанавливает общее правило, но не отменяет право налогоплательщика на предусмотренные законом вычеты:
- При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 210
То есть налоговая база определяется как доход, но вы вправе уменьшить его на установленные законом вычеты, в том числе имущественный налоговый вычет при продаже имущества, предусмотренный статьей 220 НК РФ. В вашем случае норма прямо предусматривает такой вычет:
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
Обратите внимание: в контексте не раскрыт полный механизм этого вычета, однако из содержания статьи 220 НК РФ (в её полном виде) следует, что налогоплательщик может выбрать один из двух способов: либо применить фиксированный вычет в размере 1 000 000 рублей (по общему правилу для жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовые дома), либо уменьшить доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Поскольку в предоставленном блоке «Контекст из НПА» отсутствует точная формулировка о вычете в размере расходов, поясню: такая возможность прямо установлена подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ (полный текст Кодекса). Ваша ситуация — вы получили квартиру по акту приема-передачи, в котором указана стоимость. Если вы можете документально подтвердить, что эта стоимость является вашими расходами на приобретение квартиры (например, вы оплатили её при долевом строительстве, либо эта сумма была возмещением за снесенный дом), то вы вправе заявить вычет в размере указанной стоимости. Однако налоговый орган может оспорить наличие расходов, если квартира была получена безвозмездно (как компенсация). В таком случае вы вправе применить фиксированный вычет в 1 000 000 рублей, что уменьшит облагаемый доход. Таким образом, налоговая база может быть исчислена как разница между ценой продажи и либо документально подтвержденными расходами, либо 1 000 000 рублей, а не со всей суммы продажи, как настаивает налоговая.
Что касается вашего намерения указать в декларации заниженную цену продажи (1 000 долларов), необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ, которая устанавливает особый порядок определения налоговой базы при продаже недвижимости:
Статья 214.10 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости, включая правило о сравнении цены продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7 (п. 2). Это важно для вопроса о занижении цены. Также п. 3 касается последствий непредставления декларации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 214.10
Если квартира расположена на территории РФ, то в случае, если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости этой квартиры на 1 января года продажи, налоговая база будет определена как кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Указав цену в 1 000 долларов (примерно 100 000 рублей), вы почти наверняка попадете под это правило, и налог будет рассчитан исходя из кадастровой стоимости, что приведет к доначислению налога, пеней и штрафа. Если же квартира находится не на территории РФ (например, в Беларуси), то статья 214.10 формально не применяется, поскольку она ссылается на кадастровую стоимость, определенную в соответствии с российским законодательством. В этом случае налоговый орган может доначислить налог исходя из рыночной стоимости квартиры, применяя общие принципы налогового контроля (статья 105.3 НК РФ, которая прямо не приведена в контексте, но подлежит применению). В любом случае, указание цены, существенно заниженной по сравнению с рыночной, с высокой вероятностью повлечет за собой доначисление налога и привлечение к налоговой ответственности.
Таким образом, исходя из изложенного:
- налог должен исчисляться не с полной суммы продажи, а с разницы между доходом и имущественным налоговым вычетом (либо в виде расходов на приобретение, либо фиксированного 1 000 000 рублей), если вы заявите такой вычет в декларации;
- занижение цены до 1 000 долларов рискованно и может привести к доначислению налога с применением правил о рыночной или кадастровой стоимости;
- имущественный вычет в 1 000 000 рублей вы можете применить при условии, что не используете вычет в размере расходов, и он будет предоставлен в заявительном порядке путем подачи декларации 3-НДФЛ.
