Основу ситуации составляет намерение гражданина России продать квартиру, расположенную на территории Беларуси, которая была получена им в результате сложной цепочки: сначала — наследование дома от родителей в Беларуси, затем его снос и последующее получение квартиры по акту приема-передачи долевого строительства в 2020 году с указанием в нем некой стоимости. В настоящий момент налоговый орган настаивает на исчислении налога на доходы физических лиц с полной суммы продажи, что не устраивает налогоплательщика, полагающего, что налог должен рассчитываться как разница между ценой продажи и первоначальными затратами, и задающего вопросы о возможности занижения цены в договоре и применения имущественного вычета.
Юридически значимо следующее.
Статус налогоплательщика и объект налогообложения. Гражданин признается налоговым резидентом РФ. Доход от продажи недвижимости, где бы она ни находилась (в данном случае — в Беларуси), облагается НДФЛ по ставке 13% (или 15% при превышении лимита). Сама квартира является объектом, право собственности на который возникло в 2020 году.
Определение налоговой базы. Ключевая коллизия заключается в том, как определить базу — как всю сумму дохода от продажи (позиция налогового органа) или как разницу между доходом от продажи и расходами на приобретение (позиция налогоплательщика). Здесь необходимо установить, что именно считается расходами налогоплательщика на приобретение этой квартиры. Поскольку квартира получена не в результате прямой покупки, а в порядке замены дома (унаследованного, затем снесённого) по акту приема-передачи долевого строительства, юридическая природа этой операции (была ли это компенсация, мена, новое строительство на старом месте и т.п.) и указанная в акте стоимость имеют решающее значение. Затратами могли бы признаваться, например, расходы наследодателя на дом, документально подтвержденные расходы самого гражданина на снос/снос и строительство, либо стоимость, указанная в акте, если она отражает фактическую цену приобретения квартиры.
История владения. Даже если бы квартира была получена непосредственно по наследству от родителей, минимальный срок владения для освобождения от налога составлял бы 3 года. Однако здесь получение квартиры в 2020 году по акту долевого строительства, а не по наследству. Поэтому срок владения отсчитывается с 2020 года — трехлетний срок истек бы в 2023 году. Поскольку продажа планируется сейчас, трехлетний срок превышен, и налогоплательщик может быть полностью освобожден от уплаты налога при соблюдении условия о бессрочном (или хотя бы трехлетнем) владении недвижимостью. Если же гражданин владеет квартирой менее трех лет (например, срок не истек на момент планируемой сделки), то налог платить придется, но с применением вычетов.
Попытка занижения цены. Идея указать в договоре купли-продажи заведомо заниженную цену (1000 долларов) влечет серьезные налоговые риски. Налоговый орган при проверке обязан сличить цену сделки с кадастровой стоимостью проданного объекта (если она определена, что может быть затруднено для объекта в Беларуси). Если цена в договоре окажется ниже 70% кадастровой стоимости (или иного установленного норматива для недвижимости, находящейся не в РФ), налог будет доначислен исходя из этой кадастровой стоимости. Кроме того, такое занижение может быть квалифицировано как неуплата налога в результате занижения налоговой базы, что влечет штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, а также пени.
Применение имущественного вычета. У налогоплательщика есть право на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости (в данном случае — квартиры). Размер вычета — до 1 млн рублей за налоговый период (календарный год). Если квартира находилась в собственности менее трех лет, налогоплательщик вправе уменьшить полученный доход от продажи на 1 млн рублей (а не на сумму расходов). Этот вычет предоставляется безусловно, без необходимости доказывать фактические расходы. Однако, если фактические расходы на приобретение квартиры (документально подтвержденные) превышают 1 млн рублей, выгоднее использовать их, так как это уменьшит налог на большую сумму. Гражданин путает понятия «расходы на приобретение» (они уменьшают доход напрямую) и «имущественный вычет» (фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода).
Таким образом, перед нами три самостоятельных, но взаимосвязанных правовых вопроса: (1) о составе расходов, учитываемых при расчете налоговой базы (или о возможности использовать вычет в размере расходов); (2) о последствиях занижения цены в договоре; (3) о праве на имущественный вычет и его применении. От ответа на первый вопрос — является ли стоимость, указанная в акте приема-передачи, расходом на приобретение — зависит основная тактика защиты: применять вычет в размере подтвержденных расходов (разницу между ценой продажи и стоимостью по акту) или стандартный вычет в 1 млн рублей.
