Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Налог при продаже унаследованной квартиры двоюродными братьями и сестрами, если наследство получено в 2021 году, а приватизация была в 2008 году

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите способ продажи: единый договор купли-продажи всей квартиры или отдельные договоры на каждую долю.
  2. 2
    Рассчитайте налоговую базу как разницу между доходом от продажи доли и причитающимся имущественным вычетом (пропорционально доле или 1 млн руб. на каждого при продаже по отдельному договору).
  3. 3
    Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
  4. 4
    Уплатите исчисленный налог по ставке 13% (или 15% при превышении 5 млн руб. годового дохода) не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
  5. 5
    Проверьте, не превышает ли цена сделки 70% кадастровой стоимости квартиры, чтобы избежать корректировки налоговой базы инспекцией.
  6. 6
    Обратитесь к адвокату для минимизации рисков, если цена сделки значительно превышает кадастровую стоимость с понижающим коэффициентом 0,7.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о праве на наследство по закону (на каждого наследника).
  • Выписка из ЕГРН на квартиру (подтверждает регистрацию права собственности).
  • Договор купли-продажи квартиры (или долей) при продаже.
  • Платежные документы, подтверждающие получение дохода от покупателя.
  • Документы о расходах на приобретение квартиры наследодателем (отсутствуют, так как приватизация безвозмездна).
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ за год продажи (для подачи в ИФНС).

  • Сроки и риски

    • Учтите: минимальный срок владения (5 лет) не истёк, поэтому доход от продажи облагается НДФЛ.
    • Примените имущественный вычет в 1 млн руб. (пропорционально доле при едином договоре или полностью на каждого при продаже доли по отдельному договору).
    • Если цена сделки значительно ниже кадастровой стоимости × 0,7, налоговая база может быть скорректирована инспекцией.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если налоговый орган начислит налог исходя из кадастровой стоимости квартиры с понижающим коэффициентом 0,7.
    • Консультация адвоката необходима при планировании продажи долей по отдельным договорам для правильного распределения вычета.
    • Привлеките адвоката, если цена сделки значительно превышает кадастровую стоимость — это снизит риск доначисления налога.
    • Адвокат потребуется, если один из наследников не согласен с порядком продажи и распределением вычета.
    • Обратитесь к адвокату для оценки рисков, если общий годовой доход любого наследника превышает 5 млн рублей.

  • Расходы и госпошлина

    • Определите, будете ли вы продавать квартиру по единому договору или каждый свою долю отдельно — от этого зависит размер вычета.
    • Рассчитайте налоговую базу как разницу между доходом от продажи доли и вашей долей вычета в 1 млн рублей.
    • Проверьте, не превышает ли цена сделки 70% кадастровой стоимости — иначе налоговая может пересчитать базу.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите возможность продажи квартиры после истечения пятилетнего срока владения (после 2026 года) для полного освобождения дохода от налога.
    • Если продажа срочна, оформите отдельный договор купли-продажи на каждую долю, чтобы каждый наследник получил вычет в 1 млн рублей.
    • Проверьте, не превышает ли цена продажи 70% кадастровой стоимости квартиры, чтобы избежать доначисления налога инспекцией.
    • Учтите, что уменьшить доход на расходы наследодателя на приватизацию невозможно, так как квартира получена им безвозмездно.
    • При продаже в 2024 году подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 года и уплатите налог до 15 июля 2025 года.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации четыре физических лица (двоюродные братья и сестры) в 2021 году получили в порядке наследования по закону право общей долевой собственности на квартиру, которая ранее принадлежала наследодателю (двоюродному брату) на праве собственности, возникшем в 2008 году в результате приватизации. В 2024 году наследники планируют продать данную квартиру третьим лицам.

Юридически значимым обстоятельством является то, что событие, с которым законодательство связывает возникновение права собственности у каждого из наследников — это открытие наследства (смерть наследодателя) и принятие ими наследства в 2021 году. Право собственности на унаследованное имущество возникает у наследников с момента открытия наследства независимо от даты государственной регистрации такого права. Таким образом, датой начала отсчета срока владения квартирой для каждого из наследников является 2021 год.

Существо вопроса заключается в налогообложении дохода, который может быть получен каждым наследником (как физическим лицом — налоговым резидентом РФ в данном контексте) от продажи принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру. Переход права собственности на имущество в порядке наследования не признается реализацией, а сама квартира, полученная в наследство, не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Обязанность уплатить налог возникает только при последующей продаже такого имущества.

Ключевым фактором для решения вопроса об освобождении полученного от продажи дохода от налогообложения (или о возникновении обязанности уплатить налог) является продолжительность нахождения квартиры в собственности каждого из наследников на момент ее продажи. Общее правило устанавливает минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доход от его продажи освобождается от НДФЛ. Для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, этот срок по общему правилу составляет пять лет. Однако действует специальный случай: при продаже имущества, полученного в порядке наследования, минимальный срок владения может составлять три года.

В данной ситуации важно определить, применяется ли данный специальный трехлетний срок в отношении наследников, которые не являются по отношению к наследодателю членами семьи или близкими родственниками (двоюродные братья и сестры). Налоговые льготы и особые условия, как правило, привязаны к кругу лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Поскольку двоюродные братья и сестры не относятся к категории близких родственников (родители, дети, супруги, полнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки), это обстоятельство имеет существенное значение для определения права на применение сокращенного срока владения.

Кроме того, каждый из наследников уже имеет в собственности иную недвижимость. Это обстоятельство также может быть юридически значимым, поскольку при расчете минимального срока владения в некоторых случаях учитывается наличие на дату продажи в собственности налогоплательщика и членов его семьи иного недвижимого имущества (подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). Само по себе отсутствие участия наследников в приватизации на данный аспект не влияет, но может иметь значение для применения других налоговых льгот, не связанных со сроком владения.

В случае если срок владения квартирой не позволяет применить освобождение от налога, у каждого из наследников возникает обязанность задекларировать полученный доход (подать налоговую декларацию 3-НДФЛ) и уплатить налог по ставке 13% (или 15% при превышении суммы дохода определенного порога). В этой ситуации каждый из них имеет право на применение имущественного налогового вычета, предусмотренного при продаже имущества (в размере, не превышающем 1 млн рублей в целом за налоговый период, либо в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение имущества). Поскольку каждый наследник владеет долей в праве, размер вычета будет определяться пропорционально его доле (либо он сможет уменьшить свой доход на сумму расходов наследодателя на приобретение квартиры, однако в данном случае — приватизация — такие расходы, как правило, отсутствуют или минимальны, и сам наследодатель получил квартиру безвозмездно).

Таким образом, правовая ситуация сводится к необходимости определить, попадают ли наследники (двоюродные братья и сестры) под специальное правило о трехлетнем сроке владения, и если нет — каковы их налоговые обязательства и права на вычеты при продаже квартиры.

Доход от продажи унаследованной квартиры является объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц, поскольку согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации. В рассматриваемой ситуации каждый из четырех наследников, продав свою долю в праве собственности на квартиру, получит экономическую выгоду, подлежащую обложению НДФЛ, если не будет установлено оснований для освобождения.

  1. доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации;
    — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208

Ключевым условием освобождения такого дохода от налога является соблюдение минимального предельного срока владения объектом недвижимости. Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности этого освобождения. По общему правилу, закрепленному в пункте 2 данной статьи, доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Для имущества, полученного в порядке наследования, пункт 3 статьи 217.1 (хотя его дословный текст не приведен в имеющемся контексте, он общеизвестен и является частью НК РФ) предусматривает сокращенный минимальный срок владения — три года, но только для случаев наследования от близких родственников. Двоюродный брат, согласно семейному законодательству, не относится к близким родственникам (родители, дети, родные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки). Следовательно, к доходам наследников — двоюродных братьев и сестер — применяется общий минимальный предельный срок владения, составляющий пять лет, а не три.

Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая минимальный предельный срок владения. Пункт 2: доходы освобождаются от налога при условии, что объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. Пункт 3 (не приведен полностью, но обычно устанавливает срок 3 года для наследства от близких родственников; для двоюродного брата применяется общий срок 5 лет, если иное не предусмотрено).
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Срок владения унаследованной квартирой для наследников исчисляется с даты открытия наследства (со дня смерти наследодателя в 2021 году), а не с даты приватизации квартиры в 2008 году, поскольку наследники не являются близкими родственниками и не могут присоединить срок владения наследодателя. В 2024 году с момента получения наследства прошло не более трех лет (фактически менее пяти лет), поэтому условие о минимальном пятилетнем сроке владения не выполнено. Доход от продажи не подлежит освобождению от налогообложения.

При возникновении обязанности уплатить НДФЛ наследники вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным статьей 220 НК РФ. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 при продаже имущества налогоплательщик может уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Поскольку квартира получена по наследству, наследники не несли расходов на ее приобретение; однако они вправе учесть расходы наследодателя на приобретение этого имущества. Если наследодатель приобрел квартиру в 2008 году безвозмездно (приватизация), такие расходы отсутствуют — приватизация не предполагает оплаты стоимости квартиры, поэтому уменьшить доход на расходы не получится. Альтернативно каждый наследник может применить вычет в фиксированном размере, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ: при продаже долей по одному договору купли-продажи всей квартиры вычет в размере 1 млн рублей распределяется между всеми сособственниками пропорционально их долям. Если каждый наследник продает свою долю по отдельному договору, то каждый вправе заявить вычет в размере 1 млн рублей (на свою долю). При этом следует иметь в виду, что вычет предоставляется только в пределах суммы полученного дохода, а неиспользованная часть не переносится.

Статья 220 НК РФ регулирует имущественные налоговые вычеты, в том числе при продаже имущества (пп.1 п.1). Для ответа на вопросы о налогообложении дохода от продажи унаследованной квартиры и о вычетах необходимо учитывать положения данной статьи, однако конкретные нормы о минимальном сроке владения и вычетах при продаже наследственного имущества содержатся в других статьях (например, ст.217, 217.1 НК РФ).
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220

Наконец, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ физические лица, получившие доход от продажи имущества, которое находилось в их собственности менее минимального предельного срока владения (и не подпадающее под освобождение по пункту 17.1 статьи 217), обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Таким образом, при продаже квартиры в 2024 году наследникам необходимо будет задекларировать доход до 30 апреля 2025 года и уплатить налог (по ставке 13% или с применением прогрессивной шкалы при превышении 5 млн рублей) до 15 июля 2025 года, используя имущественный вычет для снижения налоговой базы.

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
    — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228

При продаже квартиры в 2024 году каждый из наследников обязан уплатить НДФЛ. Поскольку наследодатель является двоюродным братом, минимальный срок владения для освобождения от налога составляет пять лет, и он не истёк. Поэтому доход от продажи подлежит декларированию и налогообложению, а единственный доступный способ снизить налоговую базу — это фиксированный имущественный вычет.

Рекомендуемые действия

  • Определите, как будет оформлена продажа: единым договором купли-продажи всей квартиры или отдельными договорами на каждую долю. От этого зависит, как будет распределен вычет в 1 млн рублей между наследниками.
  • До достижения минимального предельного срока владения (до 2026 года) при продаже рассчитывайте налоговую базу как разницу между доходом от продажи доли и размером причитающегося имущественного вычета (пропорциональная доля от 1 млн руб. при одной сделке или полный 1 млн руб. на каждого при продаже доли по отдельному договору). Уменьшить доход на расходы наследодателя невозможно, так как квартира получена в порядке приватизации безвозмездно.
  • Если продажа осуществляется до истечения трёх лет владения, изучите возможность отложить сделку или рассмотрите последствия. При продаже в 2024 году каждому наследнику необходимо будет подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2025 года, указав в ней полученный доход и заявив положенный вычет.
  • Уплатите самостоятельно исчисленный в декларации налог в бюджет не позднее 15 июля 2025 года. Сумма налога рассчитывается по ставке 13%, а если общий годовой доход наследника превысит 5 млн руб. — с применением ставки 15% к сумме превышения.
  • Обратитесь к адвокату, если цена сделки значительно превышает кадастровую стоимость (помноженную на понижающий коэффициент 0.7) и вы хотите минимизировать риски, связанные с корректировкой налоговой базы инспекцией.