В рассматриваемой ситуации четыре физических лица (двоюродные братья и сестры) в 2021 году получили в порядке наследования по закону право общей долевой собственности на квартиру, которая ранее принадлежала наследодателю (двоюродному брату) на праве собственности, возникшем в 2008 году в результате приватизации. В 2024 году наследники планируют продать данную квартиру третьим лицам.
Юридически значимым обстоятельством является то, что событие, с которым законодательство связывает возникновение права собственности у каждого из наследников — это открытие наследства (смерть наследодателя) и принятие ими наследства в 2021 году. Право собственности на унаследованное имущество возникает у наследников с момента открытия наследства независимо от даты государственной регистрации такого права. Таким образом, датой начала отсчета срока владения квартирой для каждого из наследников является 2021 год.
Существо вопроса заключается в налогообложении дохода, который может быть получен каждым наследником (как физическим лицом — налоговым резидентом РФ в данном контексте) от продажи принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру. Переход права собственности на имущество в порядке наследования не признается реализацией, а сама квартира, полученная в наследство, не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Обязанность уплатить налог возникает только при последующей продаже такого имущества.
Ключевым фактором для решения вопроса об освобождении полученного от продажи дохода от налогообложения (или о возникновении обязанности уплатить налог) является продолжительность нахождения квартиры в собственности каждого из наследников на момент ее продажи. Общее правило устанавливает минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, по истечении которого доход от его продажи освобождается от НДФЛ. Для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года, этот срок по общему правилу составляет пять лет. Однако действует специальный случай: при продаже имущества, полученного в порядке наследования, минимальный срок владения может составлять три года.
В данной ситуации важно определить, применяется ли данный специальный трехлетний срок в отношении наследников, которые не являются по отношению к наследодателю членами семьи или близкими родственниками (двоюродные братья и сестры). Налоговые льготы и особые условия, как правило, привязаны к кругу лиц, признаваемых членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Поскольку двоюродные братья и сестры не относятся к категории близких родственников (родители, дети, супруги, полнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки), это обстоятельство имеет существенное значение для определения права на применение сокращенного срока владения.
Кроме того, каждый из наследников уже имеет в собственности иную недвижимость. Это обстоятельство также может быть юридически значимым, поскольку при расчете минимального срока владения в некоторых случаях учитывается наличие на дату продажи в собственности налогоплательщика и членов его семьи иного недвижимого имущества (подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ). Само по себе отсутствие участия наследников в приватизации на данный аспект не влияет, но может иметь значение для применения других налоговых льгот, не связанных со сроком владения.
В случае если срок владения квартирой не позволяет применить освобождение от налога, у каждого из наследников возникает обязанность задекларировать полученный доход (подать налоговую декларацию 3-НДФЛ) и уплатить налог по ставке 13% (или 15% при превышении суммы дохода определенного порога). В этой ситуации каждый из них имеет право на применение имущественного налогового вычета, предусмотренного при продаже имущества (в размере, не превышающем 1 млн рублей в целом за налоговый период, либо в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение имущества). Поскольку каждый наследник владеет долей в праве, размер вычета будет определяться пропорционально его доле (либо он сможет уменьшить свой доход на сумму расходов наследодателя на приобретение квартиры, однако в данном случае — приватизация — такие расходы, как правило, отсутствуют или минимальны, и сам наследодатель получил квартиру безвозмездно).
Таким образом, правовая ситуация сводится к необходимости определить, попадают ли наследники (двоюродные братья и сестры) под специальное правило о трехлетнем сроке владения, и если нет — каковы их налоговые обязательства и права на вычеты при продаже квартиры.
