Приобретение квартиры за 2 700 000 рублей и её последующая продажа через неделю за ту же сумму образуют для физического лица (Вадима) два последовательных возмездных договора купли-продажи недвижимости. Юридически значимым обстоятельством является то, что срок владения квартирой составит менее трёх лет (минимальный предельный срок владения, установленный для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года, по общему правилу составляет пять лет, однако в данной ситуации, поскольку кадастровая стоимость (427 000 руб.) значительно ниже цены сделки, ключевым остаётся именно фактический срок владения менее пяти лет).
Таким образом, возникают правоотношения по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Вадим признаётся налогоплательщиком, так как он получает доход от реализации имущества, находившегося в его собственности менее минимального срока. При этом цена продажи равна цене покупки, то есть формально нет прироста стоимости — нет экономической выгоды в виде разницы между ценой покупки и продажи. Однако для целей налогообложения имеет значение не только договорная цена, но и кадастровая стоимость объекта: если доход от продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база может быть рассчитана исходя из этой величины. Здесь кадастровая стоимость (427 000 руб.) в 6 раз ниже договорной, поэтому правило «не ниже 0,7 от кадастровой» не применяется — налоговая база будет определяться из реальной цены сделки.
Юридически значимо то, что при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, налогоплательщик имеет право уменьшить полученный доход на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с её приобретением (в данном случае — на 2 700 000 руб., уплаченных при покупке). Это прямо предусмотрено механизмом имущественного налогового вычета в размере фактически произведённых расходов. Если расходы подтверждены (договор купли-продажи, платёжные документы), то налоговая база составит: 2 700 000 (доход) - 2 700 000 (расходы) = 0 руб. Следовательно, обязанность по уплате НДФЛ может отсутствовать, несмотря на короткий срок владения.
Также важно, что данный вычет (уменьшение дохода на расходы) заявляется в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, которую необходимо подать по окончании налогового периода (года, в котором совершена продажа) независимо от того, возникла ли сумма налога к уплате. Ключевым условием для освобождения от налога является именно полное документальное подтверждение расходов на первоначальное приобретение.
Согласно ст. 228 НК РФ, физические лица обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы, полученные от продажи имущества, находящегося в их собственности, если иное не предусмотрено законом. Поскольку квартира была в собственности менее минимального срока владения (одна неделя), освобождение, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ, не применяется. Следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению. Текст ст. 228 НК РФ из контекста:
физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
В контексте НПА упоминается ст. 217.1 НК РФ, однако её дословный текст не приведён. Данная статья устанавливает минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога (п. 2: в общем случае 5 лет, а для отдельных оснований — 3 года) и правило о том, что налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта, если договорная цена ниже этого порога (п. 5). Квартира находилась в собственности менее установленного минимального срока, поэтому доход облагается НДФЛ. Кадастровая стоимость составляет 427 000 руб., а 70% от неё — 298 900 руб. Поскольку договорная цена продажи (2 700 000 руб.) существенно превышает эту величину, налоговая база определяется исходя из фактической цены сделки. Для точного применения ст. 217.1 необходимо обратиться к официальному тексту НК РФ, так как в предоставленном контексте отсутствует дословная цитата.
Вместе с тем Вадим вправе уменьшить полученный доход на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 220 НК РФ, которая устанавливает имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Исходя из контекста, соответствующая норма гласит:
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Поскольку расходы на покупку квартиры составили 2 700 000 руб. и могут быть подтверждены договором купли-продажи и платёжными документами, Вадим вправе применить вычет в размере фактически произведённых затрат. В результате налоговая база будет равна нулю (2 700 000 руб. дохода минус 2 700 000 руб. расходов), и налог к уплате не возникнет. Альтернативный вычет в фиксированном размере 1 000 000 руб. (предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) в данной ситуации менее выгоден, поэтому целесообразно заявить именно расходы. При этом следует учесть, что в силу ст. 228 НК РФ потребуется подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, даже если итоговая сумма налога равна нулю, поскольку доход получен от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока.
