Здравствуйте. Хочу купить квартиру за 2 700 000 руб. Если через неделю я продам эту квартиру за ту же сумму, 2 700 000 руб, то буду ли я обязан уплатить налог с продажи? Кадастровая стоимость квартиры составляет 427 000 руб. С уважением, Вадим
НейроадвокатПриобретение квартиры за 2 700 000 рублей и её последующая продажа через неделю за ту же сумму образуют для физического лица (Вадима) два последовательных возмездных договора купли-продажи недвижимости. Юридически значимым обстоятельством является то, что срок владения квартирой составит менее трёх лет (минимальный предельный срок владения, установленный для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года, по общему правилу составляет пять лет, однако в данной ситуации, поскольку кадастровая стоимость (427 000 руб.) значительно ниже цены сделки, ключевым остаётся именно фактический срок владения менее пяти лет).
Таким образом, возникают правоотношения по уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Вадим признаётся налогоплательщиком, так как он получает доход от реализации имущества, находившегося в его собственности менее минимального срока. При этом цена продажи равна цене покупки, то есть формально нет прироста стоимости — нет экономической выгоды в виде разницы между ценой покупки и продажи. Однако для целей налогообложения имеет значение не только договорная цена, но и кадастровая стоимость объекта: если доход от продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база может быть рассчитана исходя из этой величины. Здесь кадастровая стоимость (427 000 руб.) в 6 раз ниже договорной, поэтому правило «не ниже 0,7 от кадастровой» не применяется — налоговая база будет определяться из реальной цены сделки.
Юридически значимо то, что при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, налогоплательщик имеет право уменьшить полученный доход на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с её приобретением (в данном случае — на 2 700 000 руб., уплаченных при покупке). Это прямо предусмотрено механизмом имущественного налогового вычета в размере фактически произведённых расходов. Если расходы подтверждены (договор купли-продажи, платёжные документы), то налоговая база составит: 2 700 000 (доход) - 2 700 000 (расходы) = 0 руб. Следовательно, обязанность по уплате НДФЛ может отсутствовать, несмотря на короткий срок владения.
Также важно, что данный вычет (уменьшение дохода на расходы) заявляется в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, которую необходимо подать по окончании налогового периода (года, в котором совершена продажа) независимо от того, возникла ли сумма налога к уплате. Ключевым условием для освобождения от налога является именно полное документальное подтверждение расходов на первоначальное приобретение.
Согласно ст. 228 НК РФ, физические лица обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы, полученные от продажи имущества, находящегося в их собственности, если иное не предусмотрено законом. Поскольку квартира была в собственности менее минимального срока владения (одна неделя), освобождение, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ, не применяется. Следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению. Текст ст. 228 НК РФ из контекста:
физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Обязанность уплатить НДФЛ в данной ситуации не возникает. При цене продажи 2 700 000 рублей и документально подтверждённых расходах на приобретение в том же размере налоговая база будет равна нулю. Кадастровая стоимость (427 000 рублей) значительно ниже цены сделки, поэтому правило о расчёте дохода от 70% кадастровой стоимости не применяется — налог не начисляется.
