Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Когда платить НДФЛ при продаже квартиры с отсрочкой платежа на 5 лет и переходом права собственности

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Не подавайте декларацию 3-НДФЛ за год регистрации перехода права собственности, если в этом году не поступило ни одного платежа.
  2. 2
    По итогам каждого года, в котором покупатель перечислит часть оплаты, подавайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
  3. 3
    Уплачивайте налог до 15 июля того года, в котором подана декларация, только с суммы, фактически полученной в истекшем году.
  4. 4
    Заявляйте в декларации имущественный вычет пропорционально полученному доходу или уменьшайте доход на расходы по приобретению квартиры.
  5. 5
    Храните договор купли-продажи с условием о рассрочке и платежные документы (выписки, расписки) для подтверждения дат и сумм поступлений.
  6. 6
    При задержке платежа отражайте доход в декларации за тот период, когда деньги фактически поступили на счет, не перенося его в год сделки.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи с условием о рассрочке платежа на 5 лет.
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности к покупателю.
  • Платежные документы (банковские выписки, расписки) за каждый год получения денег.
  • Если квартира была приобретена продавцом за плату (куплена, построена и т.п.) и у него есть документы, подтверждающие расходы: Документы, подтверждающие расходы на приобретение проданной квартиры (для вычета).
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ за каждый год, в котором поступил платеж.
  • Заявление на имущественный вычет по НДФЛ (подается вместе с декларацией).

  • Срочно: первые шаги

    • Дождитесь первого фактического поступления денег от покупателя — только с этой суммы возникнет обязанность по уплате налога.
    • Уплачивайте НДФЛ с каждой полученной части до 15 июля того года, в котором подали декларацию.
    • Сохраните договор купли-продажи с условием о рассрочке и все платёжные документы от покупателя.
    • При подаче декларации за каждый год заявляйте имущественный вычет пропорционально полученной сумме.

  • Сроки и риски

    • Заявляйте имущественный вычет (до 1 млн руб. или в сумме расходов на покупку) пропорционально полученному в каждом году доходу.

  • Чего не делать

    • Не уплачивайте НДФЛ до фактического получения денег — обязанность по налогу возникает только по мере поступления каждой части оплаты.
    • Не пытайтесь признать доход в год регистрации сделки, если деньги ещё не поступили — это приведёт к необоснованной уплате налога из своих средств.
    • Не игнорируйте подачу декларации в годы, когда покупатель перечислит хотя бы часть суммы — за каждый такой год отчитывайтесь до 30 апреля следующего года.
    • Не переносите полученные платежи «задним числом» в год продажи — доход признаётся только в том периоде, когда деньги фактически поступили на ваш счёт.
    • Не рассчитывайте налог со всей суммы сделки сразу — применяйте имущественный вычет пропорционально фактически полученному доходу в каждом налоговом периоде.

  • Когда нужен адвокат

    • Подавайте декларацию 3-НДФЛ только по итогам года, в котором фактически получили первый платеж от покупателя.
    • Не подавайте декларацию за год регистрации перехода права собственности, если в нем не поступило ни рубля.
    • Уплачивайте налог ежегодно только с суммы, реально перечисленной покупателем в истекшем налоговом периоде.
    • Заявляйте имущественный вычет в декларации пропорционально полученной в каждом году части дохода.
    • Храните договор с рассрочкой и банковские выписки — они подтвердят даты и суммы поступлений.
    • Обратитесь к адвокату, если покупатель задерживает платежи — это усложнит расчет налога и сроки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Пользователь продал квартиру, находившуюся в его собственности менее трёх лет, по договору купли-продажи, который предусматривает немедленный переход права собственности к покупателю, но оплату в рассрочку сроком на пять лет. Переход права собственности уже зарегистрирован в ЕГРН, однако продавец на данный момент не получил от покупателя ни одного платежа — получение денег растянуто на пять лет.

Правовая суть ситуации заключается в столкновении факта перехода права собственности (юридическая передача актива) и факта поступления денег (экономическая реализация дохода). Для целей налогообложения необходимо определить, какое из этих событий порождает обязанность задекларировать доход и уплатить налог. Способ признания дохода — кассовый (по факту получения денег) или метод начисления (по факту перехода права) — является ключевым.

Юридически значимо, что Налоговый кодекс РФ привязывает момент возникновения дохода от продажи недвижимости к дате подписания акта приема-передачи или дате регистрации перехода права собственности, а не к дате фактической оплаты. В данном случае все формальные признаки совершения сделки уже налицо: право собственности перешло, следовательно, налоговый орган может считать доход полученным именно в этом налоговом периоде, несмотря на то, что реальные деньги поступят позже.

Ситуация осложнена тем, что срок рассрочки (5 лет) выходит за пределы одного налогового периода (календарного года). Это означает, что налоговая обязанность может возникнуть в одном году, а фактическая реализация дохода растянется на несколько последующих лет. Пользователь столкнулся с риском быть обязанным уплатить налог и подать декларацию сейчас, не имея на руках средств от продажи.

Кроме того, затронуты правоотношения, связанные с порядком исчисления налога при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока (3 года), и с правом на имущественный налоговый вычет. Важно, что правильная квалификация дохода в данном периоде влияет на отсутствие или наличие пеней и штрафов за несвоевременную подачу декларации и неуплату налога.

В рассматриваемой ситуации ключевым является определение момента, когда у продавца возникает доход для целей налогообложения НДФЛ. Основная норма, регулирующая этот вопрос, — пункт 1 статьи 223 НК РФ, которая устанавливает дату фактического получения дохода в денежной форме.

  1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 6 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день: 1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках, либо по его поручению на счета третьих лиц, либо на счет цифрового рубля налогоплательщика, либо по его поручению на счет цифрового рубля третьего лица, - при получении доходов в денежной форме;
    — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 223

Поскольку договор купли-продажи предусматривает оплату в рассрочку частями в течение пяти лет, доход для целей НДФЛ будет считаться полученным в день фактического поступления каждой части денежных средств на счёт продавца. Момент регистрации перехода права собственности (в силу ст. 223 ГК РФ) не совпадает с моментом признания налогового дохода — налоговое законодательство использует кассовый метод, увязывая возникновение дохода с реальным получением денег. Следовательно, до тех пор, пока покупатель не перечислит первый платёж, у продавца нет налогооблагаемого дохода.

Далее, пункт 1 статьи 210 НК РФ определяет состав учитываемых доходов:

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 210

Формулировка «право на распоряжение которыми у него возникло» не меняет вывод при рассрочке платежа: право распорядиться деньгами появляется только после их зачисления на счёт. До получения денег продавец не может ни потратить их, ни инвестировать, ни использовать иным образом. Таким образом, даже если право собственности перешло, дохода в смысле ст. 210 ещё нет.

Пункт 5 подпункта 1 статьи 208 НК РФ подтверждает, что доход от продажи квартиры является доходом от источника в РФ, но не устанавливает момент его признания:

"Статья 208 НК РФ относит доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, к доходам от источников в Российской Федерации (пп. 5 п. 1). Это подтверждает, что доход от продажи квартиры облагается НДФЛ, но не определяет момент признания дохода."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 208

Данная норма лишь квалифицирует источник, но не влияет на момент уплаты налога — её применение в данном контексте сводится к тому, что налог, безусловно, возникнет, но только после фактического получения средств.

Статья 209 НК РФ определяет объект налогообложения:

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 209

Поскольку продавец пока не получил никаких сумм, объекта налогообложения (полученного дохода) в году регистрации перехода права собственности не возникает. Налог будет исчисляться и уплачиваться в те налоговые периоды, когда поступят конкретные платежи.

Пункт 2 части 1 статьи 228 НК РФ возлагает обязанность по уплате налога на физических лиц, получивших доход от продажи имущества:

  1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: ... 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
    — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 228

Указание на «суммы, полученные от продажи» прямо отсылает к моменту фактического получения денег. Если в текущем году продавец не получил ни рубля, обязанность по исчислению налога по этой статье не возникает. Когда же будут поступать платежи, каждый такой платёж образует доход, подлежащий декларированию и налогообложению в соответствующем году.

Статья 229 НК РФ регламентирует сроки подачи декларации:

"Статья 229 НК РФ устанавливает обязанность представления налоговой декларации налогоплательщиками, указанными в ст. 228 (включая физических лиц, получивших доход от продажи имущества), не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В декларации указываются все полученные доходы за налоговый период. Статья не содержит специальных правил для доходов с рассрочкой платежа, но определяет общий порядок декларирования."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 229

Поскольку доход будет признаваться по мере получения денег, декларацию 3-НДФЛ необходимо будет подавать по итогам каждого года, в котором поступила хотя бы часть суммы. Если в год регистрации перехода права собственности платежа не было, подавать декларацию не требуется — объект налогообложения не возник. Неподача декларации в таком случае не влечёт пеней и штрафов, так как отсутствует событие налогового правонарушения.

Для полноты картины необходимо рассмотреть статью 223 ГК РФ, которая устанавливает момент перехода права собственности:

  1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
  2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ, ст. 223

Эта норма регулирует гражданские отношения, но не налоговые. Сам по себе факт регистрации перехода права собственности не порождает обязанности уплатить НДФЛ — налоговая обязанность возникает только при получении дохода, что прямо следует из ст. 223 НК РФ. Поэтому ссылка на ст. 223 ГК РФ не меняет налоговых последствий.

Специальных норм, предоставляющих рассрочку или отсрочку по уплате НДФЛ в ситуации продажи с рассрочкой платежа, в представленном контексте НПА нет. Однако из изложенного следует, что фактическая рассрочка налогового обязательства возникает автоматически: налог платится только с полученных сумм в год их получения. Если бы общая сумма была получена единовременно, налог нужно было бы уплатить в полном объёме в том же году. При рассрочке платежа налог уплачивается частями по мере поступления денег, что и является естественным механизмом, предусмотренным нормами ст. 223 и ст. 228 НК РФ.

Обязанность по уплате НДФЛ возникает не в момент регистрации перехода права собственности, а по мере фактического получения денег — частями в тех налоговых периодах, когда покупатель перечислит соответствующие суммы. Подавать налоговую декларацию и платить налог за год продажи квартиры не требуется при условии, что в этом году продавец не получил ни одного платежа. Налоговая рассрочка образуется автоматически: НДФЛ исчисляется и уплачивается ежегодно только с реально поступивших средств, а санкции за неподачу декларации в «пустом» году не применяются.

Рекомендуемые действия

  • Не подавать декларацию 3-НДФЛ за год, в котором состоялась регистрация перехода права собственности, если в этом году не поступило ни одного платежа от покупателя — объект налогообложения не возник, и обязанность по ст. 229 НК РФ отсутствует.
  • По итогам каждого года, в котором покупатель перечислит часть оплаты, подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля следующего года и уплачивать налог до 15 июля того же года, в котором подана декларация, с суммы, фактически полученной в истёкшем налоговом периоде.
  • В декларации за каждый такой год заявлять имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в размере, пропорциональном доле полученного дохода, либо уменьшать доход на документально подтверждённые расходы по приобретению квартиры (если это выгоднее) — это позволит корректно рассчитать налоговую базу.
  • Хранить платёжные документы (выписки банка, расписки), подтверждающие даты и суммы каждого поступления от покупателя, а также договор купли-продажи с условиями о рассрочке — эти документы потребуются для обоснования момента получения дохода и расчёта налога в каждом периоде.
  • При получении первого платежа в следующем году или позднее самостоятельно рассчитать налог только с этой суммы, применив одну из форм вычета, и перечислить НДФЛ в бюджет через личный кабинет налогоплательщика или банк по реквизитам ФНС, не дожидаясь окончания всего 5-летнего срока.
  • Если к моменту подачи декларации за соответствующий год покупатель задержит очередной платёж и перечислит его позже, доход признаётся в том периоде, когда средства фактически поступили на счёт, — переносить его «задним числом» в год регистрации сделки нельзя, а в декларации отражаются только реально полученные суммы.