Когда платить НДФЛ при продаже квартиры с отсрочкой платежа на 5 лет и переходом права собственности

Пользователь продал квартиру, находившуюся в его собственности менее трёх лет, по договору купли-продажи, который предусматривает немедленный переход права собственности к покупателю, но оплату в рассрочку сроком на пять лет. Переход права собственности уже зарегистрирован в ЕГРН, однако продавец на данный момент не получил от покупателя ни одного платежа — получение денег растянуто на пять лет.

Правовая суть ситуации заключается в столкновении факта перехода права собственности (юридическая передача актива) и факта поступления денег (экономическая реализация дохода). Для целей налогообложения необходимо определить, какое из этих событий порождает обязанность задекларировать доход и уплатить налог. Способ признания дохода — кассовый (по факту получения денег) или метод начисления (по факту перехода права) — является ключевым.

Юридически значимо, что Налоговый кодекс РФ привязывает момент возникновения дохода от продажи недвижимости к дате подписания акта приема-передачи или дате регистрации перехода права собственности, а не к дате фактической оплаты. В данном случае все формальные признаки совершения сделки уже налицо: право собственности перешло, следовательно, налоговый орган может считать доход полученным именно в этом налоговом периоде, несмотря на то, что реальные деньги поступят позже.

Ситуация осложнена тем, что срок рассрочки (5 лет) выходит за пределы одного налогового периода (календарного года). Это означает, что налоговая обязанность может возникнуть в одном году, а фактическая реализация дохода растянется на несколько последующих лет. Пользователь столкнулся с риском быть обязанным уплатить налог и подать декларацию сейчас, не имея на руках средств от продажи.

Кроме того, затронуты правоотношения, связанные с порядком исчисления налога при продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока (3 года), и с правом на имущественный налоговый вычет. Важно, что правильная квалификация дохода в данном периоде влияет на отсутствие или наличие пеней и штрафов за несвоевременную подачу декларации и неуплату налога.

В рассматриваемой ситуации ключевым является определение момента, когда у продавца возникает доход для целей налогообложения НДФЛ. Основная норма, регулирующая этот вопрос, — пункт 1 статьи 223 НК РФ, которая устанавливает дату фактического получения дохода в денежной форме.

1. В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 6 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день: 1) выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках, либо по его поручению на счета третьих лиц, либо на счет цифрового рубля налогоплательщика, либо по его поручению на счет цифрового рубля третьего лица, - при получении доходов в денежной форме;
   — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ, ст. 223

Поскольку договор купли-продажи предусматривает оплату в рассрочку частями в течение пяти лет, доход для целей НДФЛ будет считаться полученным в день фактического поступления каждой части денежных средств на счёт продавца. Момент регистрации перехода права собственности (в силу ст. 223 ГК РФ) не совпадает с моментом признания налогового дохода — налоговое законодательство использует кассовый метод, увязывая возникновение дохода с реальным получением денег. Следовательно, до тех пор, пока покупатель не перечислит первый платёж, у продавца нет налогооблагаемого дохода.

Обязанность по уплате НДФЛ возникает не в момент регистрации перехода права собственности, а по мере фактического получения денег — частями в тех налоговых периодах, когда покупатель перечислит соответствующие суммы. Подавать налоговую декларацию и платить налог за год продажи квартиры не требуется при условии, что в этом году продавец не получил ни одного платежа. Налоговая рассрочка образуется автоматически: НДФЛ исчисляется и уплачивается ежегодно только с реально поступивших средств, а санкции за неподачу декларации в «пустом» году не применяются.

Рекомендуемые действия

• Не подавать декларацию 3-НДФЛ за год, в котором состоялась регистрация перехода права собственности, если в этом году не поступило ни одного платежа от покупателя — объект налогообложения не возник, и обязанность по ст. 229 НК РФ отсутствует.
• По итогам каждого года, в котором покупатель перечислит часть оплаты, подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля следующего года и уплачивать налог до 15 июля того же года, в котором подана декларация, с суммы, фактически полученной в истёкшем налоговом периоде.
• В декларации за каждый такой год заявлять имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в размере, пропорциональном доле полученного дохода, либо уменьшать доход на документально подтверждённые расходы по приобретению квартиры (если это выгоднее) — это позволит корректно рассчитать налоговую базу.
• Хранить платёжные документы (выписки банка, расписки), подтверждающие даты и суммы каждого поступления от покупателя, а также договор купли-продажи с условиями о рассрочке — эти документы потребуются для обоснования момента получения дохода и расчёта налога в каждом периоде.
• При получении первого платежа в следующем году или позднее самостоятельно рассчитать налог только с этой суммы, применив одну из форм вычета, и перечислить НДФЛ в бюджет через личный кабинет налогоплательщика или банк по реквизитам ФНС, не дожидаясь окончания всего 5-летнего срока.
• Если к моменту подачи декларации за соответствующий год покупатель задержит очередной платёж и перечислит его позже, доход признаётся в том периоде, когда средства фактически поступили на счёт, — переносить его «задним числом» в год регистрации сделки нельзя, а в декларации отражаются только реально полученные суммы.