Вопрос

Кто платит налог при сдаче квартиры по доверенности, если деньги получал посредник, а собственник не указан в договорах

Здравствуйте. Я сдавал квартиру, но через знакомого, по доверенности. Все договоры аренды он оформлял на себя, мои данные нигде не фигурировали. Деньги от жильцов получал он, а потом передавал мне только мою долю, с учетом его посредничества. Вопрос: кто должен уплачивать налоги? Получается, что лицо, указанное в договорах, то есть друг, разве нет? Теперь выяснилось, что он меня обманывал, сдавал дороже, чем говорил, и вообще вел себя нечестно. Хочу подать на него заявление, чтобы с меня потом налоговая не спросила. Но не знаю, в какой орган обращаться и поможет ли это. В документах из доверенности и переписке видно, что я собственник, но сделки он проводил сам. Подскажите, пожалуйста.

Вопрос №92902Ответы: 1

23.07.2026

Нейроадвокат

17:0523.07.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен документ

В описанной ситуации фактически сложились отношения по доверительному управлению и агентированию, при которых один человек (собственник квартиры) передал другому лицу (другу) полномочия по сдаче имущества в аренду с правом получения дохода. При этом документальное оформление было выполнено таким образом, что в договорах аренды с жильцами в качестве арендодателя фигурировал исключительно друг, а собственник юридически оставался «за кадром». Доверенность подтверждает, что собственник делегировал другу право распоряжаться квартирой, однако не передавал ему право собственности.

Юридически значимым является то, что доход от сдачи недвижимости в аренду по общему правилу признается доходом собственника этого имущества. Передача полномочий по доверенности (в том числе права заключать договоры и получать деньги) не меняет налогового статуса собственника: именно он является налогоплательщиком в отношении полученного от аренды дохода. Друг, действуя как посредник или поверенный, получает деньги от жильцов для последующей передачи собственнику, но не становится обязанным лицом по уплате налога с арендной платы (за исключением налога на свое вознаграждение за услуги посредничества, если такое вознаграждение им фактически получено).

В данном случае усматриваются признаки злоупотребления доверием: друг скрывал от собственника реальную сумму арендной платы (сдавал дороже, а передавал только часть), то есть присваивал разницу. Это может квалифицироваться как причинение имущественного ущерба собственнику путем обмана или злоупотребления доверием, что в зависимости от размера ущерба и обстоятельств может подпадать под признаки мошеннических действий. Отношения между собственником и другом являются фактическими (вне рамок письменного агентского договора), но из доверенности и переписки видно, что собственник сохранял контроль и права на объект, а друг лишь выполнял поручение.

С точки зрения налогового права, ключевым является факт получения собственником дохода (той суммы, которую друг ему передал), а также факт сокрытия другом полной суммы арендной платы. Собственник рискует столкнуться с налоговыми претензиями именно в части тех доходов, которые он фактически получил (переданные другом суммы), даже если договоры оформлены на имя друга. При этом налоговая может также попытаться вменить собственнику неучтенный доход в размере полной арендной платы (той, которую платили жильцы), если сочтет, что друг действовал как представитель собственника. В обращении собственника в правоохранительные органы будет зафиксирован факт обмана со стороны друга, что может быть использовано при налоговой проверке для подтверждения того, что собственник не знал и не мог знать о реальном размере арендной платы, а значит, его налогооблагаемая база ограничивается фактически полученными от друга суммами.

Ключевой вопрос в данной ситуации — распределение налоговой обязанности между собственником квартиры и его другом, действовавшим на основании доверенности. Согласно ст. 207 НК РФ, налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются непосредственно физические лица, получающие доход. Поскольку собственник квартиры является налоговым резидентом и фактически получал экономическую выгоду от сдачи жилья, он признается налогоплательщиком. Однако друг, оформлявший договоры на себя и получавший арендную плату, также формирует доход в своей налоговой базе. Для правильного разрешения спора необходимо разграничить доход собственника от аренды и вознаграждение друга за посредничество.

Налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 207

Налоговая база по НДФЛ определяется как все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах. В силу ст. 210 НК РФ, если собственник получил от друга часть арендной платы (даже за вычетом посреднического вознаграждения), то эта сумма признается доходом собственника, подлежащим налогообложению. При этом сам по себе факт того, что договоры аренды оформлены на имя друга, не освобождает собственника от обязанности задекларировать фактически полученные им средства.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 210

Важно определить, кто именно должен уплачивать налог с полной суммы арендной платы, которую вносили жильцы. Доходы от сдачи в аренду имущества, находящегося в РФ, признаются доходами от источников в РФ (ст. 208 НК РФ). Поскольку собственник является титульным владельцем квартиры и именно он извлекает доход от использования своего имущества (даже через посредника), налоговая обязанность по декларированию всей суммы арендной платы лежит на нем. Друг, получая платежи от жильцов, действует как лицо, уполномоченное собственником, и его собственный доход — это только вознаграждение за посредничество, а не вся арендная плата.

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 208

Налоговые органы, проводя проверку, будут исходить из того, что собственник обязан уплатить НДФЛ со всей суммы дохода, которую он фактически получил от сдачи квартиры. Согласно ст. 228 НК РФ, физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с доходов, полученных от других физических лиц по договорам аренды. Это означает, что собственник, получив от друга часть арендной платы, должен подать налоговую декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. При этом он вправе учесть в своих расходах сумму вознаграждения, выплаченного другу (как агентское вознаграждение или как издержки по доверенности), но только если эти расходы документально подтверждены.

Физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228

Особая норма, регулирующая налогообложение доходов самого друга как посредника, содержится в ст. 156 НК РФ. Поскольку друг действовал в интересах собственника и получал вознаграждение (удерживая часть арендной платы), эта сумма является его доходом от предпринимательской деятельности в интересах другого лица. Следовательно, именно друг должен уплатить НДФЛ со своего вознаграждения, а не со всей арендной платы. Однако если друг не зарегистрирован как ИП и не представляет декларацию, налоговая может попытаться взыскать налог с него как с лица, получившего доход от сдачи имущества, если посчитает его фактическим получателем арендной платы.

Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 156

Применение норм ГК РФ позволяет квалифицировать отношения сторон и установить, кто несет налоговую ответственность. Согласно ст. 182 ГК РФ, если друг действовал на основании доверенности, но заключал договоры от своего имени, то по таким сделкам права и обязанности возникают непосредственно у него, а не у собственника. Исключение составляет случай, когда собственник впоследствии одобрил сделку. В данной ситуации собственник одобрил сделку (получал часть арендной платы), что по смыслу ст. 183 ГК РФ создает для него права и обязанности по сделке с момента ее совершения. Это означает, что доход от аренды считается доходом собственника, что подтверждает его обязанность по уплате налога.

Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, ... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 182

Нормы о договоре поручения (ст. 971, 974 ГК РФ) и агентском договоре (ст. 1005, 1008 ГК РФ) детализируют обязанности друга. Поскольку друг действовал от своего имени и за счет собственника, отношения между ними следует квалифицировать как агентские. В силу ст. 1005 ГК РФ, если агент заключает сделку от своего имени, права и обязанности по ней (перед жильцами) возникают у агента, но доход от сделки принадлежит принципалу (собственнику). Соответственно, собственник обязан декларировать весь доход от аренды, а друг — только свое агентское вознаграждение. Кроме того, ст. 974 ГК РФ предписывает поверенному (агенту) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам. Утаивание части арендной платы является прямым нарушением этой обязанности, что влечет гражданско-правовую ответственность.

Поверенный обязан: передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 974

Таким образом, с налоговой точки зрения собственник обязан уплатить НДФЛ со всей фактически полученной от друга арендной платы, а друг — со своего вознаграждения. Однако на практике налоговая может предъявить претензии к собственнику за незадекларированный доход в виде разницы между реальной арендной платой (которую платили жильцы) и той суммой, которую друг передал собственнику. Чтобы избежать таких претензий, собственнику необходимо подтвердить, что часть средств оставалась у друга как его вознаграждение и что собственник не имел фактической возможности распоряжаться этой разницей.

Для защиты от налоговых претензий ключевым является доказывание того факта, что собственник не получал и не имел права распоряжаться той частью арендной платы, которую друг удерживал в качестве вознаграждения. В силу ст. 23 НК РФ налогоплательщик обязан уплачивать законно установленные налоги. Собственник должен подать уточненную налоговую декларацию за все периоды сдачи квартиры, указав только ту сумму, которую он фактически получил от друга. К декларации следует приложить объяснения и доказательства (доверенность, переписку, выписки по счетам), подтверждающие, что оставшаяся часть средств была получена другом в качестве вознаграждения и не поступила в распоряжение собственника.

Налогоплательщики обязаны: 1) уплачивать законно установленные налоги; 3) вести в установленном порядке учет своих доходов (расходов) и объектов налогообложения, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах; 4) представлять в установленном порядке в налоговый орган по месту учета налоговые декларации (расчеты), уведомления об исчисленных суммах налогов, авансовых платежей по налогам, сборов, страховых взносов, уплаченных (перечисленных) в качестве единого налогового платежа, если такая обязанность предусмотрена законодательством о налогах и сборах.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 23

Сам по себе факт подачи заявления о мошенничестве в полицию не снимает с собственника налоговой ответственности. Однако он может помочь в доказывании того, что часть дохода была сокрыта от собственника помимо его воли. В отношении друга необходимо применение норм УК РФ. Действия друга, выразившиеся в сокрытии реальной цены аренды и удержании разницы, могут быть квалифицированы по ст. 159 УК РФ как мошенничество (хищение путем обмана или злоупотребления доверием). Однако здесь есть нюанс: друг получал деньги не как покупатель, а как посредник, поэтому более точной может быть ст. 165 УК РФ — причинение имущественного ущерба собственнику путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения. Разница в том, что при ст. 159 ущерб причиняется изъятием имущества, а при ст. 165 — недополучением дохода (упущенная выгода). Скорее всего, речь идет о ст. 165, так как друг не похищал квартиру, а лишь недоплатил собственнику часть причитающейся арендной платы.

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается ...
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 159

Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенное в крупном размере, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до двух лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев или без такового и с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.
— Уголовный кодекс Российской Федерации, ст. 165

Для реализации уголовно-правовой защиты необходимо обратиться с заявлением о преступлении. Порядок подачи регламентирован УПК РФ. В силу ст. 141 УПК РФ заявление может быть подано в письменном виде в орган внутренних дел (полицию) или в следственный комитет по месту совершения преступления. В заявлении следует подробно описать обстоятельства дела, приложить имеющиеся доказательства (доверенность, переписку, выписки). Орган дознания в силу ст. 144 УПК РФ обязан проверить сообщение в течение 3 суток и по результатам принять решение (ст. 145 УПК РФ).

Заявление о преступлении может быть сделано в устном или письменном виде. 2. Письменное заявление о преступлении должно быть подписано заявителем. 3. Устное заявление о преступлении заносится в протокол, который подписывается заявителем и лицом, принявшим данное заявление. Протокол должен содержать данные о заявителе, а также о документах, удостоверяющих личность заявителя.
— Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 141

Дознаватель, орган дознания, следователь, руководитель следственного органа обязаны принять, проверить сообщение о любом совершенном или готовящемся преступлении и в пределах компетенции принять по нему решение в срок не позднее 3 суток со дня поступления указанного сообщения. При проверке сообщения о преступлении указанные лица вправе получать объяснения, истребовать документы и предметы, изымать их, назначать судебную экспертизу, производить осмотр места происшествия, документов, предметов, требовать производства документальных проверок, ревизий, исследований документов, предметов, привлекать специалистов, давать органу дознания письменное поручение о проведении оперативно-розыскных мероприятий.
— Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 144

По результатам рассмотрения сообщения о преступлении орган дознания, дознаватель, следователь, руководитель следственного органа принимает одно из следующих решений: 1) о возбуждении уголовного дела в порядке, установленном статьей 146 настоящего Кодекса; 2) об отказе в возбуждении уголовного дела; 3) о передаче сообщения по подследственности в соответствии со статьей 151 настоящего Кодекса, а по уголовным делам частного обвинения - в суд в соответствии с частью второй статьи 20 настоящего Кодекса.
— Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 145

Помимо уголовно-правовых последствий, собственник имеет право взыскать с друга неосновательное обогащение. Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательное обогащение. В данном случае разница между реальной арендной платой (которую платили жильцы) и той суммой, которую друг передал собственнику, является неосновательным обогащением друга. Более того, ст. 1107 ГК РФ прямо предписывает, что лицо, неосновательно обогатившееся, должно возвратить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло из этого имущества. Это означает, что друг обязан передать собственнику всю сумму, полученную от жильцов сверх той, что была передана собственнику, даже если он потратил эти деньги.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1107

В контексте доказывания фактических отношений между собственником и другом нормы об отчете поверенного и агента (ст. 974, 1008 ГК РФ) имеют прямое значение. Друг, действуя как поверенный или агент, обязан был представить собственнику отчет с указанием всех полученных сумм и понесенных расходов. Непредставление отчета и сокрытие части дохода является нарушением, что подтверждает противоправность его действий. Доверенность подтверждает объем полномочий друга. Если в доверенности было указано право сдавать квартиру по цене не ниже определенной, то сдача по более высокой цене и сокрытие разницы — это превышение полномочий. Переписка, в которой друг озвучивал заниженную цену, является доказательством умысла на обман.

Таким образом, налоговая обязанность по уплате НДФЛ с доходов от сдачи квартиры в аренду лежит на собственнике, как на лице, фактически извлекающем доход от использования своего имущества. Однако собственник обязан уплатить налог только с той суммы, которую он реально получил от друга. Друг обязан уплатить налог со своего вознаграждения. Для минимизации налоговых рисков собственнику следует самостоятельно подать налоговую декларацию, указав полученный доход, и приложить документы, обосновывающие размер дохода. Обращение в полицию с заявлением о мошенничестве (ст. 159 УК РФ) или причинении имущественного ущерба (ст. 165 УК РФ) не отменяет налоговую обязанность, но фиксирует факт сокрытия части средств другом, что может служить доказательством при налоговой проверке. Кроме того, собственник вправе взыскать с друга неосновательное обогащение в гражданском порядке на основании ст. 1102, 1107 ГК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Обязанность по уплате налога на доходы от сдачи квартиры в аренду лежит на собственнике, но только в отношении тех сумм, которые он фактически получил от друга. Друг, в свою очередь, обязан уплатить налог с того вознаграждения, которое он удержал себе в качестве платы за посредничество. Подача заявления о преступлении не освобождает от налоговой ответственности, но является ключевым доказательством того, что часть дохода была сокрыта от собственника помимо его воли, и позволяет ограничить налоговые претензии реально полученной суммой.

Куда обращаться и порядок действий

Заявление о преступлении подается в письменном виде в отдел полиции по месту жительства друга или по месту вашего жительства с подробным описанием обмана и указанием предположительной суммы ущерба.
В заявлении следует прямо сослаться на ст. 165 УК РФ и попросить провести проверку, в рамках которой будут опрошены жильцы и истребованы договоры аренды для установления реальной цены найма.
Для налоговой инспекции по месту вашего учета необходимо подготовить сопроводительное письмо к декларации 3-НДФЛ с подробным объяснением ситуации, приложением копии доверенности, выписок с вашего счета о полученных от друга суммах и талона-уведомления из полиции о принятии заявления.

Документы и доказательства

Оригинал или копия доверенности, выданной на имя друга, как главное доказательство его статуса посредника, а не самостоятельного арендодателя.
Вся переписка с другом (SMS, мессенджеры, e-mail), где он сообщал вам размер арендной платы или направлял конкретные суммы.
Выписки с вашего банковского счета или карты, подтверждающие поступление денег именно от друга и точный размер этих поступлений.
Талоны-уведомления из полиции, постановления о возбуждении или отказе в возбуждении уголовного дела — эти документы станут важнейшим доказательством вашей добросовестности при возможной налоговой проверке.

Денежные требования

Вы имеете полное право взыскать с друга не только незаконно удержанную разницу в цене аренды, но и проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за весь период удержания.
Если подача декларации и уплата налога с укрытой другом суммы приведут к финансовым потерям для вас (налог платить не с чего), вы вправе включить эти суммы в иск о взыскании убытков с друга.

Сроки и риски

Уточненная налоговая декларация должна быть подана как можно быстрее; за каждый месяц просрочки уплаты налога начисляется пеня, даже если вы не знали о реальном размере дохода.
Если налоговая инспекция первой выявит сокрытие дохода (например, получив сведения о регистрации жильцов или из других источников), вам грозит штраф до 40% от неуплаченной суммы налога, и доказать свою непричастность будет гораздо сложнее.
Обращение в полицию необходимо произвести незамедлительно, так как сроки давности привлечения к уголовной ответственности зависят от тяжести преступления, а затягивание может быть расценено как отсутствие реального ущерба или сговор.

Когда нужен адвокат

Если причиненный другом ущерб превышает двести пятьдесят тысяч рублей (крупный размер), помощь адвоката необходима для контроля за ходом расследования и представления ваших интересов в уголовном процессе.
Адвокат также понадобится, если налоговая инспекция, несмотря на ваши объяснения и заявление в полицию, все же назначит выездную проверку и предпримет попытку доначислить налог на всю сумму арендной платы, полученной жильцами.