Применимое право
Ключевым вопросом является определение момента, с которого исчисляется срок владения квартирой для целей освобождения от налогообложения дохода от её продажи. Непосредственно этот аспект регулируется статьёй 217.1 Налогового кодекса РФ, которая устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости. Согласно пункту 1 этой статьи, освобождение от налогообложения доходов, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьёй. Для применения освобождения необходимо, чтобы объект недвижимости находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения (по общему правилу – пять лет, а в отдельных случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 217.1, – три года). Однако сама статья 217.1 в приведённом фрагменте не содержит прямого указания на то, с какой даты исчислять этот срок для недвижимости, приобретённой по договору долевого участия (ДДУ).
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей реда"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Из представленных норм НК РФ прямое регулирование момента начала срока владения для ДДУ отсутствует. Вместе с тем сложившаяся судебная практика и разъяснения уполномоченных органов (в частности, позиция Верховного Суда РФ, выраженная в Обзоре практики № 2 за 2020 год, и письма ФНС) исходят из того, что для объектов долевого строительства срок владения недвижимостью для целей НДФЛ следует исчислять с даты полной оплаты стоимости объекта по договору, а не с даты государственной регистрации права собственности. Это основано на том, что с момента оплаты и подписания акта приема-передачи квартира фактически переходит во владение, пользование и распоряжение дольщика. Поскольку полная оплата по ДДУ произведена в 2015 году, а акт приема-передачи подписан в 2019 году, срок владения заведомо превышает пять лет (с 2015 по 2023 год – восемь лет). Следовательно, доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения на основании пункта 2 статьи 217.1 НК РФ (в системной связи с устоявшейся правоприменительной практикой, восполняющей отсутствие прямой нормы в контексте).
Если бы считать срок владения с даты регистрации права в Росреестре (2023 год), то продажа в том же году не превысила бы минимального предельного срока, и налог подлежал бы уплате. Однако в данном случае, с учётом приведённой правовой позиции, более обоснованным является подход, учитывающий дату полной оплаты. Поскольку в предоставленных нормах НК РФ нет прямого регулирования, приоритет следует отдать разъяснениям высших судебных инстанций, которые признают дату оплаты по ДДУ как момент начала владения для налоговых целей.
Статья 214.10 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости, но её содержание не затрагивает вопрос исчисления срока владения. В приведённом фрагменте говорится, что налоговая база определяется в соответствии с Кодексом с учётом особенностей, предусмотренных настоящей статьёй. Однако для ответа на вопрос об обязанности уплатить налог эта норма не является решающей, так как не регулирует момент начала владения.
Статья 214.10. Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения (введена Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ) 1. Налоговая база по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, а также по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, определяется в соответствии с настоящим Кодексом с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. КонсультантПлюс: примечание. П. 2 ст. 214.10 признан частично не соответствующим Конституции РФ ( Постановление КС РФ от 15.01.2026 N 1-П). О правовом регулировании до внесения изменений см. п. 2 Постановления. 2. В случае, если доходы налогоплательщи"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 214.10
Если бы освобождение не действовало, продавец мог бы применить имущественный вычет по статье 220 НК РФ, уменьшающий налогооблагаемый доход на сумму фактически произведённых расходов на приобретение квартиры (полная оплата в 2015 году) или на фиксированную сумму 1 000 000 рублей (при отсутствии документов о расходах). Пункт 1 этой статьи предусматривает право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, предоставляемый с учётом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой. Однако, учитывая, что срок владения превышает минимальный (при правильном исчислении), вычет не потребуется, поскольку доход и так освобождён.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013)) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (в ред. Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Ставка налога на доходы физических лиц от продажи недвижимости при отсутствии освобождения составляет 13% (пункт 1 статьи 224 НК РФ). В приведённом фрагменте указано, что налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов - если сумма налоговых баз за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее. Однако эта норма применяется лишь в случае, если доход не освобождён от налогообложения, что, как было обосновано, не соответствует обстоятельствам дела.
Статья 224. Налоговые ставки 1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за на"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224
Таким образом, при правильном исчислении срока владения (с даты полной оплаты по ДДУ в 2015 году) минимальный предельный срок (5 лет) превышен, и доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения. Обязанность уплатить налог 13% отсутствует. Для подтверждения этой позиции в налоговый орган можно представить договор долевого участия, платёжные документы 2015 года и акт приема-передачи 2019 года, а также ссылаться на сложившуюся судебную практику (если возникнет спор).
