"Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая условия о минимальном сроке владения. Пункт 2 указывает, что доходы освобождаются от налога, если объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более. При продаже до истечения этого срока налог подлежит уплате, но налоговая база может быть уменьшена на расходы по приобретению (ст. 220 НК РФ). Статья не содержит прямого ответа на вопрос о налогообложении при отсутствии прибыли, но указывает на необходимость учета особенностей, установленных статьей."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Для уменьшения дохода на фактические расходы следует применить подпункт 3 пункта 1 ст. 220 НК РФ, который прямо позволяет налогоплательщику уменьшить доход от продажи имущества на сумму документально подтверждённых расходов по его приобретению. Вы покупали квартиру за 5 млн рублей – это ваши расходы. Поскольку продажная цена равна цене покупки, налоговая база составит ноль (5 млн доход – 5 млн расход = 0). В ст. 220 НК РФ указано:
"1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем...; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них..."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Однако следует учитывать правило о кадастровой стоимости, установленное ст. 214.10 НК РФ. Цитата из контекста:
"Статья 214.10 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости, включая правило о кадастровой стоимости (п. 2), а также последствия неподачи декларации (п. 3). Пункт 2: если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то для налогообложения доход принимается равным этой величине. Пункт 3: при непредставлении декларации налоговый орган исчисляет налог на основе имеющихся сведений."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 214.10
Это означает, что если кадастровая стоимость квартиры на 1 января года продажи, умноженная на 0,7, превышает 5 млн рублей, то налоговой базой будет считаться эта большая сумма. В таком случае даже при нулевой прибыли по факту может возникнуть налоговая база, но вы сможете уменьшить её на расходы по приобретению (5 млн). Если кадастровая стоимость * 0,7 больше расходов, разница облагается налогом. Поэтому важно проверить кадастровую стоимость. Если она, например, 8 млн, то доход будет считаться как 8*0,7=5,6 млн. При расходах 5 млн налоговая база = 600 тыс. рублей. Если кадастровая стоимость не превышает 5 млн / 0,7 ≈ 7,14 млн, то налоговая база = 0.
Обязанность подать налоговую декларацию установлена ст. 228 и 229 НК РФ. Даже если налог равен нулю, вы обязаны отчитаться, поскольку доход получен от продажи имущества, находящегося в собственности менее минимального срока, и не подпадает под освобождение по ст. 217 (п. 17.1). Ст. 228 НК РФ:
"физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Ст. 229 НК РФ уточняет срок – не позднее 30 апреля следующего года. Цитата:
"Статья 229 НК РФ устанавливает обязанность представления налоговой декларации налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 НК РФ, не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или зачету (возврату) по итогам налогового периода. Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 НК РФ (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 НК РФ), а также доходы, указанные"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 229
Таким образом, декларацию (3-НДФЛ) подать необходимо. Но если по итогам расчёта сумма налога к уплате составит ноль, то ответственность за неподачу декларации может не наступить благодаря ст. 119 НК РФ. В контексте приведён пункт 3 этой статьи:
"3. Налогоплательщик (плательщик страховых взносов) освобождается от ответственности, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, в случае, если на основании налоговой декларации (расчета по страховым взносам), представленной с нарушением установленного законодательством о налогах и сборах срока, отсутствует сумма налогов (страховых взносов), подлежащая уплате."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 119
Это означает, что даже если вы пропустите срок подачи декларации, но по ней налог равен нулю, штрафа не будет. Однако лучше подать вовремя, чтобы избежать лишних вопросов налоговой.
Итоговый вывод: при продаже по цене покупки налог к уплате, как правило, отсутствует, если кадастровая стоимость не завышена. Декларацию подавать обязательно, но штрафов за просрочку при нулевом налоге не будет. Риск начисления налога возникает только в случае, если кадастровая стоимость * 0,7 превышает документально подтверждённые расходы на приобретение.
