Пользователь приобрёл жилой дом в декабре 2021 года за 1,2 млн рублей, а в текущем (2025 году) планирует продать его за 1,1 млн рублей. Фактическая цена договора (1,1 млн) меньше, чем цена покупки (1,2 млн), и незначительно превышает кадастровую стоимость (около 1 млн). Пользователь владеет домом с декабря 2021 года — на момент продажи срок владения составляет менее минимального предельного срока (трёх лет для жилых домов, приобретённых по договору купли-продажи после 01.01.2020). Право на освобождение от НДФЛ по сроку владения (3 года) не наступило, так как дом был куплен за счёт собственных средств, а не получен в порядке наследования, дарения, приватизации или по договору ренты.
Ключевая особенность ситуации — полученный от продажи доход (1,1 млн) меньше, чем затраты на приобретение дома (1,2 млн). Фактически пользователь не получил экономической выгоды, а понёс убыток. Тем не менее, для целей налогообложения (НДФЛ) необходимо определить налоговую базу — разницу между доходом от продажи и суммой применённого имущественного вычета. Пользователь вправе выбрать один из двух вариантов вычета:
-
Фиксированный имущественный вычет в размере 1 млн рублей (предусмотрен для жилых домов). Если применить его, налоговая база составит: 1,1 млн (доход) − 1 млн (вычет) = 100 тыс. рублей. С этой суммы придётся заплатить 13% (или 15% при превышении лимита) — то есть 13 000 рублей.
-
Вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение дома — 1,2 млн рублей (ст. 220 НК РФ). В этом случае налоговая база будет равна: 1,1 млн (доход) − 1,2 млн (расходы) = −100 тыс. рублей (отрицательная величина). То есть налоговая база равна нулю, и налог платить не нужно, если есть все документы, подтверждающие покупку за 1,2 млн (договор купли-продажи, платёжные документы, расписка).
Также юридически значимым обстоятельством является кадастровая стоимость дома (около 1 млн рублей). По общему правилу минимальная облагаемая сумма при продаже недвижимости не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости на 1 января года продажи (ст. 214.10 НК РФ). Если 70% кадастровой стоимости (условно 700 тыс. руб.) окажется ниже фактической цены договора (1,1 млн), то расчёт ведётся от цены договора. Поскольку цена договора (1,1 млн) выше 70% кадастра (700 тыс.), это правило не занижает доход и не влияет на налоговую базу.
Таким образом, юридически значимые элементы ситуации: продажа жилья до истечения минимального срока владения; доход от продажи меньше расходов на покупку; возможность применения расходного вычета вместо фиксированного; наличие кадастровой стоимости, которая не корректирует облагаемую базу при цене договора выше 70% кадастра. От правильности документального подтверждения расходов и выбора вида вычета зависит, возникнет ли налог к уплате.
При анализе вашей ситуации ключевым является то, что дом находился в собственности менее минимального предельного срока владения. В силу статьи 217.1 НК РФ особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости установлены с учётом срока владения. Поскольку вы приобрели дом в декабре 2021 года, а продажа планируется сейчас (предположительно в 2024 году), срок владения составляет чуть более 2 лет, что явно меньше трёх лет для случаев, когда наступает освобождение (например, наследование, дарение от близкого родственника), и тем более меньше пяти лет общего минимального срока. Следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению, и вы не можете применить освобождение по ст. 217.1.
Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Определим налоговую базу. По статье 210 НК РФ налоговая база складывается из всех полученных доходов. Доходом от продажи является цена по договору — 1 100 000 руб. Однако необходимо учесть влияние кадастровой стоимости. В предоставленных цитатах нет нормы, устанавливающей правило о 70% кадастровой стоимости при её превышении над договорной ценой (это правило содержится в п. 5 ст. 217.1 НК РФ, который здесь не приведён). Но исходя из описанной вами ситуации: кадастровая стоимость дома около 1 млн рублей, фактическая цена 1,1 млн — она выше, поэтому даже при гипотетическом применении указанного правила доход был бы определён как фактическая цена. Таким образом, для расчёта принимается сумма 1 100 000 руб.
При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 210
Ключевым для уменьшения налога является право на имущественный налоговый вычет при продаже жилого дома, предусмотренное статьёй 220 НК РФ. Эта норма прямо предусматривает возможность уменьшить полученные доходы на вычет. Вы можете выбрать один из двух вариантов: фиксированный вычет в 1 000 000 руб. или вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение этого дома. Конкретная норма, позволяющая использовать фактически понесённые расходы вместо фиксированного вычета, в приведённом фрагменте статьи 220 отсутствует (она содержится в подп. 1 п. 2 ст. 220, который не цитируется здесь, но является общеизвестным и применяется по аналогии с иными разъяснениями). Однако даже из общего текста статьи 220 следует, что при продаже имущества предоставляется имущественный вычет, а порядок его расчёта (в фиксированной сумме или в сумме расходов) детализируется в последующих пунктах той же статьи. На практике налоговые органы признают право налогоплательщика на вычет в размере расходов на приобретение при наличии документов.
- В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой:
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Поскольку стоимость приобретения дома (1 200 000 руб.) превышает цену продажи (1 100 000 руб.), применение вычета в размере фактически понесённых расходов полностью перекрывает доход. Налоговая база составит 1 100 000 – 1 200 000 = 0 руб. Налог к уплате будет равен нулю. Фиксированный вычет в 1 млн руб. дал бы базу в 100 000 руб. (1 100 000 – 1 000 000) и налог 13% от этой суммы, что менее выгодно. Вы вправе выбрать вычет на расходы, и тогда налог уплачивать не придётся даже при отсутствии дохода. Декларацию 3-НДФЛ за год продажи подать всё равно нужно, но с нулевым налогом.
