При продаже квартиры, полученной по договору дарения от дедушки в 2019 году и дарению от сестры в 2022 году, как считать срок владения для освобождения от налога: с 2019 или с 2022 года

В рассматриваемой ситуации произошло два последовательных перехода права собственности на объект недвижимости в порядке дарения. Первоначально в 2019 году дедушка (одаряемый — даритель) подарил по ½ доли в праве на квартиру вам и вашей сестре. Затем в 2022 году сестра подарила свою ½ долю вам. В результате на текущий момент вы являетесь единоличным собственником всей квартиры.

Юридически значимым обстоятельством является то, что момент возникновения права собственности на каждую из двух частей (долей) у вас различен. На первую половину (1/2 доля) право возникло в 2019 году, на вторую половину (1/2 доля) — в 2022 году. Планируемая продажа квартиры целиком образует объект налогообложения — доход, полученный от реализации имущества, находившегося в собственности физического лица.

Ключевым для налоговой квалификации является вопрос о размере и порядке исчисления минимального срока владения, по истечении которого возникает право на освобождение от налога. Ваше предположение о трёхлетнем сроке частично верно: такой срок (3 года) действительно установлен для ситуаций, когда имущество получено в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника. Дедушка согласно семейному законодательству относится к близким родственникам (прямой восходящий родственник). Однако получение доли от сестры в 2022 году принципиально меняет картину для этой части имущества.

Сестра, в отличие от дедушки, в контексте освобождения от налога по трёхлетнему сроку не рассматривается как близкий родственник (для целей исчисления срока владения из-за дарения от неё), если только она сама не получила эту долю в порядке наследования или дарения от близкого родственника по восходящей линии до момента дарения вам. В общем случае дарителю-сестре применяются общие правила, и для освобождения от налога при её дарении срок владения для вас как одаряемого должен составлять не менее минимального срока. Для имущества, полученного в дар от сестры, применяется общий пятилетний минимальный срок, если иное не доказано (например, что имущество ранее было получено в дар от близкого родственника и последовательно передано). Также важно, что для недвижимости, приобретённой в собственность до 1 января 2016 года (в вашем случае — полученной в дар от дедушки до этой даты либо позднее, но это не имеет значения), срок может отсчитываться с момента открытия наследства или дарения, если это имущество получено от близкого родственника.

Таким образом, правовая квалификация ситуации сводится к тому, что у вас как у продавца возникнут два самостоятельных объекта прав: доля 1/2, приобретённая в 2019 году от дедушки (срок владения составляет 3 года), и доля 1/2, приобретённая в 2022 году от сестры (срок владения — менее 5 лет на момент предполагаемой продажи). Факт того, что дарение от дедушки было безвозмездным, сам по себе не влияет на исчисление срока, но может повлиять на квалификацию доходов при соблюдении условий. Также юридически значимо, был ли соблюдён трёхлетний срок для доли, полученной от дедушки, и применим ли он к доле, полученной от сестры (например, если сестра получила долю от того же дедушки и подарила её вам в порядке, когда общий срок владения с момента первого дарения для целей исчисления уже истёк). На данный момент для доли от сестры трёхлетний срок не истёк, а для доли от дедушки — истёк. Это создаёт ситуацию «разрыва» сроков владения для разных частей одной и той же квартиры при её единовременной продаже.

Доход от продажи квартиры, принадлежащей физическому лицу, признается объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц. В силу статьи 228 НК РФ физические лица, получившие доход от продажи имущества, находящегося в их собственности, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог, а также представить налоговую декларацию. Это прямо возлагает на пользователя обязанность задекларировать доход, если только не будет применено освобождение.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренны
   — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228

Поскольку пользователь планирует продать квартиру, полученную в дар частями в 2019 и 2022 годах, решающее значение имеют особенности освобождения от налога, установленные статьей 217.1 НК РФ. Статья 217.1 определяет, что освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных этой статьей. Ключевым условием для освобождения является нахождение объекта в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения. Для имущества, полученного в порядке дарения от близких родственников, такой срок обычно составляет три года, однако из приведенного фрагмента статьи 217.1 прямо это не следует, но сама отсылка к «абзацу второму пункта 17.1 статьи 217» подтверждает, что освобождение возможно при соблюдении правил данной статьи.

При продаже всей квартиры налог на доходы физических лиц возникнет только в отношении 1/2 доли, полученной от сестры в 2022 году, поскольку по ней ещё не истёк трёхлетний минимальный срок владения. Доход от продажи первой половины (от дедушки, 2019 год) полностью освобождён от НДФЛ, так как срок владения ею превысил три года. Вы вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 млн рублей на весь объект, а также можете полностью избежать налога, отложив продажу до момента, когда с даты регистрации права на долю сестры пройдёт три года (в 2025 году).

Рекомендуемые действия

• Если продажа планируется раньше 2025 года, заключите единый договор купли-продажи всей квартиры и при расчёте налога отдельно учтите доход от доли сестры, заявив имущественный вычет по статье 220 НК РФ (до 1 млн рублей на всю квартиру). Это позволит уменьшить облагаемую базу.
• В любом случае после продажи подайте налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже если сумма налога к уплате после вычета окажется равной нулю.
• Если есть возможность, отложите сделку до наступления 2025 года (или до истечения ровно трёх лет с момента регистрации вашего права на долю от сестры). Тогда вся квартира будет находиться в собственности более трёх лет и НДФЛ не возникнет вовсе.
• Сохраните все договоры дарения (2019 и 2022 годов) и выписки из ЕГРН, подтверждающие даты возникновения права собственности. Эти документы потребуются для подтверждения сроков владения при заполнении декларации и защите от претензий налогового органа.

Сроки и риски

• При продаже в 2024 году налогом облагается только доход от доли, полученной от сестры. Ставка НДФЛ – 13 % (либо 15 % с суммы дохода, превышающей 5 млн рублей, с учётом всех поступлений за год). После применения вычета (до 1 млн рублей) налоговая база может стать незначительной или нулевой, если стоимость всей квартиры невелика.
• Ошибочное признание трёхлетнего срока по сестринской доле истекшим (если он фактически ещё не прошёл) приведёт к доначислению налога, пеней и штрафа. Поэтому безопасный вариант – дождаться полного истечения трёх лет для обеих долей.
• Обязанность представить декларацию не отменяется даже при нулевой сумме налога. Неподача декларации в срок грозит штрафом по статье 119 НК РФ.