Продал квартиру за ту же цену, что купил — налоговая требует налог и штраф за неподанную 3-НДФЛ, как быть

Была ли обязанность подать декларацию 3-НДФЛ при «нулевом» налоге?

Совет риелтора юридически ошибочен: обязанность представить декларацию при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока, существует независимо от того, возникает ли по расчёту налог к уплате.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Продажа квартиры, принадлежавшей вам на праве собственности (она куплена в 2019 году), подпадает под подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Исключение — подп. 17.1 ст. 217 НК РФ (освобождение доходов от продажи), которое применяется лишь при соблюдении минимального предельного срока владения.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Квартира приобретена в 2019 году, то есть после 01.01.2016, поэтому для неё действует общий пятилетний минимальный предельный срок владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Вы владели ею около двух лет (2019–2021) — срок не соблюдён, а значит, и исключение подп. 17.1 ст. 217 НК РФ не действует, и доход от продажи подлежит декларированию.

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Поскольку доход от продажи квартиры попал под ст. 228 НК РФ, вы обязаны были представить декларацию не позднее 30 апреля 2022 года (за 2021 налоговый период) независимо от того, равна ли сумма налога нулю. Тот факт, что по математике «5,2 − 5,2 = 0», не отменяет декларационной обязанности: налог становится нулевым только после того, как в декларации заявлен имущественный вычет в сумме расходов на покупку. Без подачи декларации нулевого налога «автоматически» не возникает.

Вывод: совет риелтора неверен — декларацию за 2021 год подавать было обязательно, даже при нулевом налоге. Неподача декларации сама по себе образует правонарушение (ст. 119 НК РФ), независимо от отсутствия налога к уплате.

Как пересчитать налог к нулю: имущественный вычет в сумме расходов на покупку и расчёт налога налоговым органом

При продаже имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, налогоплательщик вправе вместо фиксированного вычета (1 млн руб.) уменьшить доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого имущества.

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Поскольку в 2019 году вы купили квартиру за 5,2 млн руб. (договор и платёжные документы сохранились как подтверждение), а в 2021 продали за те же 5,2 млн, облагаемый доход после вычета расходов равен нулю, и НДФЛ к уплате по этому доходу отсутствует. Эти расходы нужно документально подтвердить декларацией 3-НДФЛ за 2021 год.

Важно, что для продажи в 2021 году налоговая инспекция при непредставлении декларации исчисляет налог сама — но с учётом расходов на приобретение, рассчитанных даже из цены сделки по реестровым данным:

В случае отсутствия у налоговых органов таких документально подтвержденных налогоплательщиком расходов указанные в настоящем абзаце доходы уменьшаются на сумму расходов, рассчитанных исходя из цены сделки, которая явилась основанием регистрации права при приобретении этого имущества, информация о которой получена налоговыми органами в соответствии с пунктом 4 статьи 85 настоящего Кодекса
— п. 3 ст. 214.10 НК РФ

То есть инспекция при камеральном расчёте (п. 3 ст. 214.10 НК РФ) обязана уменьшить доход от продажи на расходы на покупку, сведения о которых она получает в рамках п. 4 ст. 85 НК РФ. Для вашей сделки, где цена покупки и продажи совпадают (5,2 = 5,2), это означает, что и по расчёту инспекции налоговая база должна стремиться к нулю — при отсутствии кадастрового корректирующего фактора (см. следующий раздел).

Вывод: подав декларацию с заявленным вычетом в сумме расходов на покупку (5,2 млн руб.), вы сведёте налог к нулю. Сама налоговая при расчёте по п. 3 ст. 214.10 также учитывает расходы на приобретение, поэтому существенного «доначисленного» налога по вашей сделке быть не должно — если не сработает корректировка по кадастровой стоимости.

Развилка: влияет ли кадастровая стоимость на размер дохода (70%-ное правило)

Для продаж недвижимости действует специальное правило: если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости объекта, для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи).

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для вашей сделки (продажа в 2021 году) доход для налогообложения будет определяться по наибольшей из двух величин: 5,2 млн руб. (цена договора) или 70% кадастровой стоимости квартиры на 01.01.2021. Развилки:

• Если 70% кадастровой стоимости ≤ 5,2 млн руб. — доход для налогообложения составляет 5,2 млн руб., после вычета расходов на покупку (5,2 млн) налоговая база = 0, налог не возникает.
• Если 70% кадастровой стоимости > 5,2 млн руб. — доход принимается равным 70% кадастра (допустим, кадастр 8 млн → доход 5,6 млн). Тогда облагаемая база = 5,6 млн − 5,2 млн (расходы на покупку) = 0,4 млн, налог 13% ≈ 52 тыс. руб. Именно в этом случае «доначисленный» налог выглядит законным, и его придётся платить (если вы не представите доказательств, что реальная цена выше).

Суды подтверждают, что при реально произведённых и документально подтверждённых расходах на приобретение налогоплательщик вправе уменьшить доход на эту сумму независимо от кадастровой корректировки (Обзор ВС РФ № 3/2026 от 25.03.2026, п. 24). То есть даже при кадастровом доначислении вычет расходов на покупку сохраняет своё действие.

Вывод: исход зависит от кадастровой стоимости квартиры на 01.01.2021. Если 70% кадастра не превышает 5,2 млн — налог нулевой; если превышает — возникает разница, облагаемая по ставке 13% (для 2021 года). Проверьте кадастровую стоимость по выписке из ЕГРН или в ЛК ФНС — это решающий факт.

Правомерность штрафов 2024 года и срок давности привлечения

За неподачу декларации установлен штраф, причём он взыскивается даже при нулевом налоге — не менее 1000 рублей:

влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Для вашего случая: раз налог по декларации (при заявленном вычете расходов) равен нулю, штраф по ст. 119 НК РФ составит минимально 1000 рублей (5% от 0 = 0, но не менее 1000 руб.). Если бы вы подали декларацию с расчётом налога больше нуля, «потолок» штрафа был бы 30% от суммы налога.

Что касается штрафа по ст. 122 НК РФ за неуплату налога:

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4. Не признается правонарушением неуплата или неполная уплата налога (сбора, страховых взносов) в случае, если у налогоплательщика (плательщика сбора, страховых взносов) со дня, на который приходится установленный настоящим Кодексом срок уплаты налога (сбора, страховых взносов), до дня вынесения решения о привлечении к ответственности за правонарушение, предусмотренное пунктом 1 настоящей статьи, непрерывно имелись положительное сальдо единого налогового счета и (или) суммы денежных средств, зачтенные в счет исполнения предстоящей обязанности по уплате конкретного налога (сбора, страхового взноса), в размере, достаточном для полной или частичной уплаты налога.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Штраф по ст. 122 составляет 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог равен нулю (после вычета расходов), то и штраф по ст. 122 равен нулю. Но если доначислен реальный налог (развилка с кадастром > 5,2 млн, см. п. 3), этот штраф 20% становится законным. К ним добавляются пени за каждый день просрочки:

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога
— п. 1, 2 ст. 75 НК РФ

Срок давности. Налоговый период по НДФЛ за 2021 год закончился 31.12.2021. По ст. 113 НК РФ срок давности привлечения к ответственности по ст. 122 исчисляется со дня, следующего после окончания налогового периода, и составляет три года — то есть с 01.01.2022 по 01.01.2025. Решение, вынесенное в 2024 году, попадает в этот трёхлетний промежуток, поэтому привлечение к ответственности правомерно и по срокам не пропущено. По ст. 119 срок также считается со дня совершения правонарушения (неподача до 30.04.2022) — три года до конца апреля 2025 г., начисления 2024 г. в пределах срока.

Вывод: штраф по ст. 119 (минимум 1000 руб.) за неподачу декларации правомерен и не пропущен по сроку давности. Штраф по ст. 122 и реальный налог возникают только в ветке, где 70% кадастра превышает цену договора; в «бескадастровой» ветке они равны нулю. Своевременная уплата или подача декларации с вычетом минимизирует санкции.

Порядок действий: подача декларации с вычетом и обжалование начислений

Первый шаг — подать декларацию 3-НДФЛ за 2021 год с заявленным имущественным вычетом в сумме расходов на покупку (5,2 млн руб.). Хотя срок подачи (30.04.2022) пропущен, декларацию можно представить и позже — по истечении срока для неё применяется штраф по ст. 119, но сам факт подачи с вычетом фиксирует нулевой налог, что устраняет доначисление налога (за вычетом кадастрового фактора) и штраф по ст. 122. К декларации приложите подтверждающие расходы документы (договор купли-продажи 2019 г., платёжные документы).

Второй шаг — обжаловать решение/требование налоговой, если оно уже вынесено. Порядок обжалования:

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование вступивших в силу актов налогового органа ненормативного характера, действий или бездействия его должностных лиц, если, по мнению этого лица, обжалуемые акты, действия или бездействие должностных лиц налогового органа нарушают его права. Апелляционной жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование не вступившего в силу решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, вынесенного в соответствии со статьей 101 настоящего Кодекса, если, по мнению этого лица, обжалуемое решение нарушает его права. 2. Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц (за исключением актов ненормативного характера, принятых по итогам рассмотрения жалоб, апелляционных жалоб, актов ненормативного характера федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, действий или бездействия его должностных лиц) могут быть обжалованы в судебном порядке только после их обжалования в вышестоящий налоговый орган в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом
— п. 2 ст. 138 НК РФ

Обжалование в вышестоящий налоговый орган — обязательный досудебный этап перед судом. Срок подачи жалобы:

Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба на вступившее в силу решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которое не было обжаловано в апелляционном порядке, может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. Жалоба в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, может быть подана в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по жалобе (апелляционной жалобе). В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен вышестоящим налоговым органом. 3. Вступившее в силу решение налогового органа, вынесенное по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки консолидированной группы налогоплательщиков и не обжалованное в апелляционном порядке, может быть обжаловано ответственным участником этой группы либо самостоятельно иным участником этой группы в части привлечения такого участника к ответственности за совершение налогового правонарушения. Такая жалоба может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 153-ФЗ)
— п. 2 ст. 139 НК РФ

Жалоба подаётся в течение одного года со дня, когда вам стало известно о нарушении прав, через нижестоящий налоговый орган (который сам направит её в вышестоящий). Вышестоящий орган вправе отменить решение полностью или в части, в том числе пересчитав налог с учётом вычета расходов:

По итогам рассмотрения жалобы (апелляционной жалобы) вышестоящий налоговый орган: 1) оставляет жалобу (апелляционную жалобу) без удовлетворения; 2) отменяет акт налогового органа ненормативного характера; 3) отменяет решение налогового органа полностью или в части; 4) отменяет решение налогового органа полностью и принимает по делу новое решение; 5) признает действия или бездействие должностных лиц налоговых органов незаконными и выносит решение по существу. 4. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 17.02.2021 № 6-ФЗ) 5. Вышестоящий налоговый орган, установив по результатам рассмотрения жалобы (апелляционной жалобы) на решение, вынесенное в порядке, предусмотренном статьей 101 настоящего Кодекса, нарушение существенных условий процедуры рассмотрения материалов налоговой проверки, вправе отменить такое решение, рассмотреть указанные материалы, документы, подтверждающие доводы лица, подавшего жалобу (апелляционную жалобу), дополнительные документы, представленные в ходе рассмотрения жалобы (апелляционной жалобы), и материалы, представленные нижестоящим налоговым органом, в порядке, предусмотренном статьей 101 настоящего Кодекса, и вынести решение, предусмотренное пунктом 3 настоящей статьи.
— ст. 140 НК РФ, п. 3

Если вышестоящий орган отказал (или не рассмотрел жалобу в срок), вы вправе обратиться в суд в порядке административного судопроизводства (глава 22 КАС РФ) — но только после досудебного обжалования.

Вывод: действуйте в порядке: 1) подайте декларацию за 2021 год с вычетом расходов (устраняет сам налог и штраф по ст. 122); 2) обжалуйте начисления в вышестоящий налоговый орган в течение года со дня, когда узнали о нарушении; 3) при отказе — в суд. Даже в худшей ветке (кадастр > 5,2 млн) вы вправе уменьшить доход на подтверждённые расходы покупки. Если начисление уже передано на принудительное взыскание по ст. 46–48 НК РФ, обжалование по ст. 138–140 НК РФ остаётся доступным инструментом для его пересмотра.