Пенсионер продаёт квартиру, купленную за 1.5 млн и проданную за 2.1 млн через менее 5 лет: нужно ли платить налог, если не оформлял налоговый вычет?

Возникает ли налог при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет

Квартира куплена за 1 500 000 руб. и вскоре продаётся за 2 100 000 руб. — срок владения менее 5 лет, поэтому освобождение по минимальному предельному сроку по общему правилу п. 2 ст. 217.1 НК РФ не применяется. Доход облагается НДФЛ.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

На это общее правило есть исключения. Пункт 3 ст. 217.1 НК РФ устанавливает 3-летний минимальный срок для ряда случаев — приватизация, наследование, дарение от близких родственников, рента:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В ситуации клиентки квартира приобретена по договору купли-продажи, то есть ни одно из условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ (приватизация, наследование, дарение, рента) не соблюдено. Также клиентка не указала, что квартира является её единственным жильём — условие п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (3-летний срок для единственного жилья). Таким образом, минимальный срок владения, освобождающий от налога, составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку квартира в собственности менее 5 лет — налог возникает.

Вывод: поскольку квартира приобретена по купле-продаже и находится в собственности менее 5 лет, освобождения от НДФЛ не возникает. Необходимо уплатить налог, но его размер можно минимизировать вычетом (см. следующий блок).

Как уменьшить налог: фиксированный вычет 1 млн руб. или вычет в сумме расходов на приобретение

Поскольку квартира не освобождена от налога, налогоплательщик вправе применить один из двух вариантов уменьшения дохода по ст. 220 НК РФ.

Вариант 1: фиксированный вычет 1 000 000 руб.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При доходе от продажи 2 100 000 руб., если применить фиксированный вычет 1 000 000 руб., налоговая база составит: 2 100 000 – 1 000 000 = 1 100 000 руб. Налог (13%): 143 000 руб.

Вариант 2: вычет в сумме расходов на приобретение

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Поскольку клиентка купила квартиру за 1 500 000 руб. и это подтверждено документально (договор купли-продажи, платёжные документы), она вправе уменьшить доход на эту сумму: 2 100 000 – 1 500 000 = 600 000 руб. Налог (13%): 78 000 руб.

Этот вариант значительно выгоднее: экономия составляет 65 000 руб. по сравнению с фиксированным вычетом.

Важно: выбор между этими вариантами делается в налоговой декларации 3-НДФЛ. Применять оба варианта к одной и той же квартире одновременно нельзя (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ сформулирован как альтернатива: «вместо получения имущественного налогового вычета»).

Вывод: налогоплательщику выгоднее применить вычет в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение (1 500 000 руб.), тогда НДФЛ к уплате составит 78 000 руб.

Влияние статуса пенсионера и неиспользованного вычета при покупке

Клиентка упоминает, что «ни разу не возвращала проценты» и не оформляла налоговый вычет при покупке. Это два разных механизма, которые не отменяют и не заменяют налог с продажи.

Что такое «возврат процентов». Имущественный налоговый вычет на погашение процентов по ипотеке (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ) и вычет на приобретение жилья (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) — это вычеты при покупке, предоставляемые при наличии налогооблагаемых доходов, с которых уплачен НДФЛ. Если клиентка купила квартиру без ипотеки или не заявляла вычет — это её право, но это никак не влияет на налог при продаже.

Влияние статуса пенсионера. Статус пенсионера не даёт освобождения от НДФЛ с дохода от продажи имущества и не уменьшает минимальный срок владения. Однако пенсионеры, не имеющие иных доходов, облагаемых НДФЛ (пенсия НДФЛ не облагается — п. 1.1 ст. 224 НК РФ утратил силу, но пенсии освобождены от налогообложения на основании ст. 217 НК РФ), могут получить имущественный вычет при покупке с переносом остатка на предшествующие периоды (п. 10 ст. 220 НК РФ). Но этот механизм касается вычета при покупке, а не вычета при продаже.

Можно ли зачесть вычет при продаже против вычета при покупке? Нет. Это два разных вида имущественных вычетов (подп. 1 и подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), каждый из которых применяется самостоятельно. Вычет при продаже уменьшает доход от продажи; вычет при покупке уменьшает иные облагаемые доходы (например, зарплату). Клиентка, будучи пенсионеркой без налогооблагаемых доходов, может заявить вычет при покупке по другой квартире с переносом на три предшествующих года (если в те годы у неё были доходы), но это не уменьшит налог с продажи текущей квартиры.

Вывод: неиспользование вычета при покупке и статус пенсионера не освобождают от уплаты НДФЛ с дохода от продажи квартиры. Налог при продаже исчисляется самостоятельно и уплачивается в общем порядке.

Процедура: декларация 3-НДФЛ, сроки и ответственность

Клиентка обязана самостоятельно задекларировать доход от продажи квартиры.

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Срок подачи декларации 3-НДФЛ:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Таким образом, если квартира продана в 2025 году, декларацию необходимо подать не позднее 30 апреля 2026 года.

Срок уплаты налога:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (например, при продаже в 2025 году — до 15 июля 2026 года).

Ответственность за неподачу декларации и неуплату:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— ст. 119 НК РФ, п. 1

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— ст. 122 НК РФ

Таким образом, если не подать декларацию — штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 руб., максимум 30%). При неуплате самого налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (при умысле — 40%), плюс пени за каждый день просрочки.

Вывод: декларацию 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог уплатить до 15 июля того же года. При нарушении сроков начисляются штрафы и пени.

Альтернативная ветка: если квартира — единственное жильё

Из вопроса не следует, является ли продаваемая квартира единственным жильём клиентки (и её супруга). Если да — применяется п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, согласно которому минимальный срок владения составляет 3 года (а не 5 лет), если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату регистрации перехода права собственности к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности).

При этом анализируется подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (трёхлетний срок для единственного жилья), фрагмент которого содержится в c11:

«в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества [...] не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом [...] не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение [...]»

Однако применять этот подпункт напрямую нельзя — трёхлетний срок для единственного жилья установлен специальным п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, введённым Федеральным законом от 29.05.2019 № 325-ФЗ. Этот пункт содержит дополнительные условия (включая правило об отсутствии у налогоплательщика и его несовершеннолетних детей иного жилья). Если на дату продажи у клиентки и её супруга нет иного жилого помещения в собственности (кроме проданного), и она владела квартирой более 3 лет — налог не возникает и декларация не подаётся. Если срок владения более 3, но менее 5 лет И квартира единственная — налога нет.

Вывод по ветке: если квартира является единственным жильём клиентки и срок владения превышает 3 года — налог платить не нужно, декларацию подавать не требуется. При сроке владения менее 3 лет — налог возникает и в этой ветке (применяется вычет по ст. 220 НК РФ, как описано выше).