Какой налог при продаже унаследованной квартиры, если в собственности менее 3 лет и доли по завещанию?

Срок владения квартирой, полученной по наследству, и освобождение от НДФЛ

Квартира получена в порядке наследования. Для такого имущества минимальный предельный срок владения, по истечении которого доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, составляет три года:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Срок владения квартирой наследником исчисляется со дня открытия наследства — то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права собственности в ЕГРН:

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда
   — п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Это прямо подтверждается п. 4 ст. 1152 ГК РФ: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права:

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Таким образом, трёхлетний срок владения для каждого из вас (Виктора и сестры) исчисляется отдельно по каждой доле:

• для доли, унаследованной вами от отца — со дня смерти отца;
• для доли, унаследованной сестрой от матери — со дня смерти матери.

Поскольку с момента вступления в наследство прошло около двух лет, трёхлетний срок ещё не истёк (если только с даты смерти отца/матери не прошло более трёх лет). При продаже до истечения трёх лет доход от продажи ваших долей подлежит налогообложению НДФЛ. Освобождения по п. 2 ст. 217.1 НК РФ (со сроком 5 лет) в данном случае нет — но это и не важно, потому что к вашей ситуации применяется льготный трёхлетний срок.

Если же с даты смерти наследодателя (отца — для вашей доли, матери — для доли сестры) прошло более трёх лет — доход от продажи соответствующей доли полностью освобождается от налога, и подавать декларацию по этой доле не требуется (п. 17.1 ст. 217, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Вывод: Поскольку с момента вступления в наследство прошло около двух лет, при продаже квартиры сейчас трёхлетний срок владения, скорее всего, не истёк ни для Виктора, ни для сестры. Доход от продажи облагается НДФЛ. Точный ответ зависит от дат смерти отца и матери — если с даты смерти кого-то из родителей прошло более трёх лет, соответствующая доля освобождается от налога.

Расчёт налога: имущественный вычет и контроль кадастровой стоимости

Поскольку срок владения менее трёх лет, каждый из вас обязан уплатить НДФЛ с полученного дохода. При этом каждый вправе применить имущественный налоговый вычет.

Имущественный вычет при продаже недвижимости составляет до 1 000 000 рублей в целом на весь объект недвижимости применительно к каждому налогоплательщику пропорционально его доле либо по договорённости:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— абз. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если квартира продаётся по одному договору купли-продажи (целиком как единый объект), то вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между Виктором и сестрой пропорционально их долям — то есть по 500 000 рублей каждому.

Если же каждая доля продаётся по отдельному договору (то есть заключаются два самостоятельных договора купли-продажи: Виктор продаёт свою ½, а сестра — свою ½), то каждый вправе заявить вычет в полном размере — до 1 000 000 рублей каждый. Этот подход подтверждён многолетней судебной практикой и разъяснениями Минфина.

Альтернатива — учёт расходов вместо вычета. Наследник не может воспользоваться уменьшением дохода на сумму расходов, связанных с приобретением имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), поскольку квартира получена безвозмездно — расходов на её приобретение наследники не несли:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Контроль по кадастровой стоимости. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, окажется ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, налоговая база будет рассчитана исходя из 70% кадастровой стоимости, а не из договорной цены:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Для долевой собственности доход каждого участника определяется пропорционально его доле:

При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество. 5. При исчислении в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей совместной собственности, сумма полученного каждым из участников совместной собственности дохода определяется для всех участников совместной собственности в равных долях. 6. Сумма налога по доходам в виде объекта недвижимого имущества, полученного в порядке дарения, исчисляется налоговым органом как соответствующая налоговым ставкам, установленным статьей 224 настоящего Кодекса, процентная доля налоговой базы.
— п. 4 ст. 214.10 НК РФ

Пример расчёта. Допустим, кадастровая стоимость квартиры — 10 000 000 руб. 70% кадастровой стоимости = 7 000 000 руб. Если квартира продаётся за 6 000 000 руб. (что ниже 70% кадастра), налоговая база считается от 7 000 000 руб. При одном договоре: доход каждого = 3 500 000 руб. Вычет — 500 000 руб. каждому. Налоговая база = 3 000 000 руб. НДФЛ для резидента — 13% (при доходе до 2,4 млн — 13% с полной суммы; прогрессивная шкала применяется, ст. 224 НК РФ). Ориентировочно: 13% × 3 000 000 = 390 000 руб. с каждого.

Если кадастровая стоимость ниже и договорная цена выше 70% — налог считается от договорной цены.

Вывод: Каждый из вас (Виктор и сестра) уплачивает НДФЛ со своей доли дохода. Применяется вычет: по 500 000 руб. при одном договоре или до 1 000 000 руб. при отдельных договорах. Выгоднее оформлять продажу двумя отдельными договорами. Также обязательно проверьте соотношение договорной цены и 70% кадастровой стоимости — это влияет на налоговую базу.

Процедура декларирования и уплаты, ставки налога, риски

Кто обязан декларировать доход. Доход от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности, подлежит самостоятельному декларированию:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой; (пп. 2 введен Федеральным законом от 29.11.2001 N 158-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 26.11.2008 N 224-ФЗ , от 19.07.2009 N 202-ФЗ , от 29.09.2019 N 325-ФЗ ) 3 ) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; 4 ) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом; (в ред.
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Срок подачи декларации. Декларация по форме 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Срок уплаты налога. Сам налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи:

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Налоговые ставки (резиденты РФ). Если вы оба — налоговые резиденты РФ, применяется прогрессивная шкала НДФЛ (п. 1 ст. 224 НК РФ): 13% с дохода до 2,4 млн руб. в совокупности за год, далее 15% с превышения до 5 млн, 18% до 20 млн, 20% до 50 млн, 22% свыше 50 млн. Применительно к продаже недвижимости ставка 13% будет применяться ко всему облагаемому доходу каждого из вас, если ваши совокупные доходы за год (зарплата + доход от продажи + иные доходы) не превысят 2,4 млн руб.

Если кто-то из вас не является налоговым резидентом РФ — ставка составит 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), и имущественный вычет не применяется.

Штраф за неподачу декларации. Если декларация не будет подана вовремя, налоговый орган самостоятельно исчислит налог на основании п. 3 ст. 214.10 НК РФ, а также будет наложен штраф по ст. 119 НК РФ — 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный/неполный месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 руб.). Кроме того, за неуплату налога начисляются пени (ст. 75 НК РФ) и может быть наложен штраф 20% от неуплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).

Возможность не подавать декларацию. Если сумма дохода каждого из вас от продажи после применения вычета не превышает размер вычета (т.е. налоговая база равна нулю), вы вправе не подавать декларацию в силу абз. 4 п. 4 ст. 229 НК РФ (доход от продажи квартиры не превышает 1 000 000 руб. на человека при одном договоре). Однако при одном договоре на двоих доход каждого = ценe сделки / 2, и вычет = 500 000 руб. — декларацию скорее всего подавать придётся.

Вывод: Каждый из вас обязан подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить НДФЛ до 15 июля того же года. Ставка — 13% (для резидентов) при доходе до 2,4 млн руб. за год (с учётом всех ваших доходов). При неподаче декларации — штраф, самостоятельное исчисление налога налоговым органом и пени. Делается это самостоятельно каждым из вас в налоговый орган по месту жительства.