Продажа доли в квартире после наследства: можно ли указать 70% от кадастра и применить вычет 1 млн при налоге?

Минимальный срок владения для доли, полученной по наследству: обязан ли платить НДФЛ

Вопрос: если с даты смерти наследодателя до продажи прошло менее трёх лет, продавец обязан платить НДФЛ. Для имущества, полученного в порядке наследования, минимальный предельный срок владения составляет три года:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ключевым здесь является то, что срок владения унаследованным имуществом исчисляется со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности:

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Таким образом, если с даты смерти владельца квартиры до даты государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую долю к покупателю прошло менее трёх лет, продавец обязан уплатить НДФЛ с дохода от продажи. Если три года уже истекли — доход освобождается от налогообложения полностью, декларация по пп. 2 п. 1 ст. 228 не подаётся. Поскольку свидетельство о наследстве получено и собственность зарегистрирована, решающее значение имеет именно календарная дата смерти наследодателя относительно даты продажи доли.

Вывод: при истечении трёх лет со дня смерти наследодателя налог не возникает; при меньшем сроке — продавец обязан задекларировать доход.

Право указать в договоре цену в размере 70% кадастровой стоимости (правило п. 2 ст. 214.10 НК РФ)

Продавец вправе указать в договоре любую цену, но для целей налогообложения действует «кадастровая» оговорка: если договорная цена оказывается меньше 70% кадастровой стоимости продаваемого объекта, доход для налога принимается равным 70% кадастровой стоимости:

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 3.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Применение к вашей ситуации: кадастровая стоимость продаваемой доли составляет 1 800 000 руб. 70% от неё — ровно 1 260 000 руб. Указав в договоре цену в 1 260 000 руб., вы не занизили доход ниже 70% кадастровой стоимости — он равен порогу. Следовательно, правило п. 2 ст. 214.10 не срабатывает, и налоговый доход принимается равным договорной цене — 1 260 000 руб.

Важная оговорка: если фактическая кадастровая стоимость доли (1/4 квартиры) оказалась иной — например, 1 800 000 руб. — это кадастровая стоимость всей квартиры, а доля должна быть пересчитана пропорционально, то итоговая цифра 70% будет иной. Указание цены ниже 70% кадастровой стоимости доли приведёт к автоматическому доначислению налога на разницу (доход пересчитается до размера 70% кадастра).

Вывод: при кадастровой стоимости доли 1 800 000 руб. договорная цена в 1 260 000 руб. (ровно 70%) является законной и не влечёт доначисления по п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Имущественный вычет 1 000 000 руб. при продаже доли отдельным договором и расчёт налога

При продаже доли в праве собственности на квартиру отдельным самостоятельным договором продавец вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. — в полном, а не пропорциональном размере, поскольку вычет предоставляется «не превышающем в целом 1 000 000 рублей» по доходам от продажи доли:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Расчёт налога в вашей ситуации (при трёхлетний срок ещё не истёк): доход = 1 260 000 руб. (ровно 70% кадастра, как в блоке выше), вычет = 1 000 000 руб., налоговая база = 260 000 руб. Налог по ставке 13% = 33 800 руб. Ваш расчёт верен по принципу «(1 260 000 − 1 000 000) × 13%», при условии что кадастровая стоимость именно доли составляет 1 800 000 руб.

Налог исчисляется и уплачивается продавцом самостоятельно, поскольку физическое лицо обязано исчислить налог с доходов от продажи имущества:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод: при продаже доли отдельным договором за 1 260 000 руб. и истёкшем более чем трёхлетнем сроке — налог 33 800 руб. При истёкшем трёхлетнем сроке владения налог отсутствует вовсе.

Процедура и сроки: декларация 3-НДФЛ и уплата налога

Если у продавца возникает облагаемый налогом доход (срок владения менее трёх лет), он обязан подать налоговую декларацию в налоговый орган по месту жительства:

1. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса. Абзац исключен. - Федеральный закон от 29.12.2000 N 166-ФЗ. 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
   — пп. 3 и 4 ст. 228 НК РФ

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог подлежит уплате не позднее 15 июля того же года:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ
3. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса. Абзац исключен. - Федеральный закон от 29.12.2000 N 166-ФЗ. 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— пп. 3 и 4 ст. 228 НК РФ

Конкретные сроки для вашей ситуации: если продажа доли зарегистрирована, например, в 2025 году, декларация подаётся не позднее 30 апреля 2026 года, налог уплачивается не позднее 15 июля 2026 года. Подача декларации осуществляется через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через МФЦ (по месту жительства).

Вывод: порядок таков — подача 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, уплата налога до 15 июля того же года; при отсутствии облагаемого дохода (трехлетний срок истёк) декларация не подаётся.