Освобождение от НДФЛ при владении долей 1 год (не применяется)
При продаже доли в квартире, полученной по наследству, применяется статья 217.1 НК РФ, устанавливающая минимальный предельный срок владения:
- Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ
Это означает: если доля находилась в собственности менее минимального срока, доход от продажи не освобождается автоматически. Минимальный срок — три года для случаев, прямо предусмотренных п. 3 ст. 217.1. В частности:
- В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Это ключевая норма. Доля получена вами по наследству. Если наследодатель приходился вам членом семьи или близким родственником по Семейному кодексу РФ, минимальный срок владения составляет 3 года. Согласно ст. 14 СК РФ, к близким родственникам относятся: родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.
Однако вы владели долей лишь 1 год до продажи (вступили в наследство, через год продали). Даже при наследовании от близкого родственника 3 года не истекли — освобождение по пп. 1 п. 3 ст. 217.1 не применяется.
Альтернативный вариант — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 (3 года при продаже единственного жилья):
- в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Если проданная доля — единственное жильё, срок тоже составил бы 3 года. Но 1 год владения всё равно недостаточен.
- В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ
Таким образом, минимальный срок владения не выдержан. Доход от продажи доли подлежит налогообложению. Освобождения по п. 17.1 ст. 217 / ст. 217.1 НК РФ не применяются.
Вывод: Освобождение от НДФЛ не действует — срок владения менее минимального. Однако налога может не быть в силу имущественного вычета (см. следующий блок).
Имущественный вычет 1 000 000 руб. — покрытие дохода от доли
Поскольку освобождение не применяется, налогоплательщик вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
Вычет в размере 1 000 000 рублей применяется, в том числе, к доходам от продажи доли в жилом помещении. Закон не ставит размер вычета в зависимость от размера доли — он составляет 1 млн руб. в целом по всем проданным в налоговом периоде объектам недвижимости этой категории.
Вы указываете, что ваша доля стоила менее 1 млн руб. Если доход от продажи доли (цена сделки) действительно не превышает 1 000 000 руб., то после применения вычета налоговая база становится равной нулю — налог платить не нужно.
Однако критическое правило: при определении дохода для вычета применяется п. 2 ст. 214.10 НК РФ — «правило 70% кадастровой стоимости»:
- В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ
Что это значит для вас: если цена продажи доли меньше, чем 70% кадастровой стоимости вашей доли, то для целей налогообложения доходом считается 70% кадастровой стоимости доли, а не цена сделки. И это значение может превысить 1 млн руб. — тогда налог возникнет.
Кадастровая стоимость доли определяется пропорционально доле в праве собственности: 1/4 от кадастровой стоимости всей квартиры на 1 января года продажи. Если 70% от этой величины ≤ 1 млн руб., то и кадастровый доход укладывается в вычет.
Вывод: Если цена продажи доли менее 1 млн руб. И 70% кадастровой стоимости доли также не превышает 1 млн руб., налоговая база после применения вычета равняется нулю — налог не уплачивается. Если же 70% кадастровой стоимости доли превышает 1 млн руб., то возникает облагаемый доход, и налог подлежит уплате с суммы превышения над 1 млн руб.
Обязанность подачи декларации 3-НДФЛ
Общая обязанность декларирования дохода от продажи имущества установлена пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ:
- физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ
Налогоплательщики, указанные в п. 1 ст. 228, обязаны представить декларацию (п. 3 ст. 228):
- Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса.
— п. 3 ст. 228 НК РФ
Срок — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229):
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ
Однако для вашего случая действует специальное правило (абз. 5 п. 4 ст. 229 НК РФ):
Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 5 п. 4 ст. 229 НК РФ
Это означает: если сумма дохода от продажи доли (с учётом кадастрового правила 70%) не превышает 1 000 000 руб., вы вправе не указывать этот доход в декларации 3-НДФЛ. Иными словами, декларацию подавать не обязательно.
Если же 70% кадастровой стоимости доли превышает 1 млн руб., но цена сделки ниже, то доходом признаётся кадастровая величина — и она уже превышает вычет. Тогда декларацию подать обязательно в срок до 30 апреля следующего года.
Вывод: При доходе ≤ 1 млн руб. (и цене сделки, и 70% кадастра) декларацию подавать не обязательно. При превышении 70% кадастровой стоимости над 1 млн руб. — декларация обязательна.
Ставка налога, срок уплаты и ответственность
Ставка налога. Если вы — налоговый резидент РФ, применяется ставка 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ):
- Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
— п. 1 ст. 224 НК РФ (в части ставки для резидентов)
Если вы налоговый нерезидент — ставка 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), но только при наличии облагаемого дохода, превышающего вычет. При нулевой базе ставка значения не имеет.
Срок уплаты. Если декларация подаётся (при превышении дохода над вычетом), налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Ответственность. Если декларацию подать обязаны, но не подали — штраф по ст. 119 НК РФ: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 руб. и не более 30% суммы налога. Если налог = 0, штраф составит 1 000 руб. За неуплату налога — штраф по ст. 122 НК РФ (20% от неуплаченной суммы).
Вывод: Если доход покрывается вычетом полностью и декларация не обязательна, ни налога, ни штрафов не возникает. Если кадастровая стоимость «выталкивает» доход за пределы вычета, необходимо задекларировать доход, применить вычет и уплатить 13% с суммы превышения в срок до 15 июля следующего года.
