Продали квартиру по долям по 50%, сумма каждого собственника менее 1 млн, но налоговая требует налог: правомерно ли это

Правомерно ли требование налогового органа о доначислении НДФЛ при продаже долей по отдельным договорам?

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока, налогоплательщик вправе на имущественный налоговый вычет до 1 000 000 руб.:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 1 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Ключевая норма о распределении вычета между совладельцами закреплена в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ:

при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними
— пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ

Эта норма означает, что при продаже всего объекта по ОДНОМУ договору купли-продажи 1 000 000 руб. распределяется между сособственниками пропорционально их долям. Однако позиция Верховного Суда РФ, отражённая в Кассационном определении от 22.10.2025 N 57-КАД25-6-К1 и включённая в Обзор ФНС (письмо от 10.02.2026), прямо разграничивает два случая:

если каждый из сособственников продал находившуюся в его собственности долю по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Если земельный участок, находившийся в общей долевой собственности, был продан как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами этого реализованного имущества пропорционально их долям
— Кассационное определение СК по адм. делам ВС РФ от 22.10.2025 N 57-КАД25-6-К1, п. 9 Обзора, утв. Письмом ФНС от 10.02.2026

В вашей ситуации супруги продали каждый свою долю (по 1/2) отдельными договорами, и доход каждого не превысил 1 млн руб. Это соответствует первому варианту из позиции ВС РФ: каждый сособственник, продавший свою долю по отдельному договору, вправе на вычет 1 000 000 руб. в полном размере. Налоговый орган не вправе распределять вычет в 1 млн пропорционально долям при продаже по отдельным договорам.

Вывод: требование налогового органа о доначислении НДФЛ неправомерно — каждый супруг при продаже своей доли по отдельному договору имеет право на полный вычет 1 000 000 руб., а поскольку доход каждого не превысил этой суммы, налог к уплате равен нулю.

Истёк ли минимальный срок владения — освобождение от НДФЛ по ст. 217.1 НК РФ?

По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Однако срок сокращается до трёх лет, если продаваемое жильё является единственным:

в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ) 4.
— пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (единственное жильё — 3 года)

Поскольку дата приобретения жилья в вопросе не указана, возможны две развилки:

• Если квартира находилась в собственности 5 лет и более — доход полностью освобождается от НДФЛ независимо от всего остального. Требования налоговой незаконны в принципе.
• Если квартира в собственности от 3 до 5 лет и является единственным жильём (на дату продажи у супругов в совокупности нет другого жилого помещения, кроме проданного, с учётом 90-дневного правила для недавно купленного) — доход также освобождается.
• Если квартира в собственности менее 3 лет (или от 3 до 5 лет, но не является единственным жильём) — освобождения нет, но применяется вычет по ст. 220 НК РФ.

Вывод: если минимальный срок владения (5 лет общий / 3 года для единственного жилья) истёк — обязанности по уплате НДФЛ не возникает в силу ст. 217.1 НК РФ. Если не истёк — каждый супруг вправе на вычет 1 млн руб. при продаже доли по отдельному договору.

Альтернатива: уменьшение дохода на расходы по приобретению

Помимо фиксированного вычета 1 млн руб., каждый налогоплательщик вправе вместо вычета уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это означает: если квартира была КУПЛЕНА супругами и у них сохранились платёжные документы, каждый может уменьшить свой доход от продажи доли на 1/2 расходов на приобретение. Это может оказаться выгоднее фиксированного вычета, если цена покупки превышала цену продажи (т.е. убыток — налог равен нулю) или если разница невелика.

Вывод: если супруги купили квартиру за деньги и у них есть платёжные документы, они могут вместо фиксированного вычета 1 млн каждый заявить вычет в размере фактических расходов на приобретение доли — это дополнительный аргумент для оспаривания требования налоговой.

Обязанность декларирования и сроки

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока, у продавцов возникает обязанность самостоятельно задекларировать доход:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Налог уплачивается не позднее 15 июля года подачи декларации (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если декларация ещё не подана и срок не пропущен — супругам необходимо подать её, заявив вычет 1 млн руб. каждому (или расходы). Если срок пропущен и налоговая уже выставила требование — это не меняет права на вычет; подача декларации с нулевым налогом уменьшит возможные санкции.

Ответственность и как оспорить требование

Обжалование. Если налоговый орган уже вынес решение о доначислении (по итогам камеральной проверки) или выставил требование об уплате налога, его можно обжаловать:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Порядок: жалоба в вышестоящий налоговый орган (УФНС по субъекту РФ) в течение одного года со дня, когда лицо узнало о нарушении прав (ст. 139 НК РФ). Решение по жалобе принимается в течение 15 дней (ст. 140 НК РФ). Если УФНС отказало — иск в суд по месту нахождения налогового органа (районный суд общей юрисдикции).

Риски штрафа. Если декларация не подана и налог не уплачен, налоговый орган может привлечь к ответственности:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— ст. 119 НК РФ, п. 1

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Однако если при подаче декларации с вычетом налог равен нулю — штраф по ст. 122 не применяется (нет неуплаченной суммы). Штраф по ст. 119 при нулевом налоге — 1 000 руб. за непредставление декларации, но есть смягчающие обстоятельства (ст. 112 НК РФ: совершение правонарушения впервые, несоразмерность).

Вывод: требование налоговой следует обжаловать — сначала в вышестоящий налоговый орган (УФНС), затем в суд. Основной довод: каждый супруг продал долю по отдельному договору, доход каждого ≤ 1 млн руб. — налог равен нулю. К жалобе приложить копии отдельных договоров продажи долей.