Продал квартиру и купил дом: можно ли получить налоговый вычет за дом, если вычет за квартиру ещё не исчерпан?

Можно ли заявить имущественный вычет по купленному дому, если по квартире вычет ещё получается и остаток не исчерпан

Базовый принцип вычета при покупке жилья: предельный размер составляет 2 000 000 рублей, и он распространяется в совокупности на один или несколько объектов недвижимости (квартиры, дома, комнаты, доли, участки).

имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
— абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Это означает, что лимит в 2 млн рублей — общий для ВСЕХ приобретаемых объектов, а не по 2 млн на каждый. Если по квартире Вы воспользовались вычетом не на всю предельную сумму, неиспользованный остаток разрешено учесть при получении вычета на другое жильё — в том числе на купленный дом. То есть сам по себе факт, что Вы уже получали вычет по квартире, не препятствует заявлению вычета по дому — препятствием является лишь полное исчерпание лимита.

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды; 2) при приобретении земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом; 3) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться следующие расходы: расходы на разработку проектной и сметной документации;
— абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Применительно к Вашей ситуации: если «в следующем году последний раз» означает, что Вы получаете последнюю часть остатка по квартире и после этого суммарный вычет достигнет 2 000 000 рублей, то на дом отдельный вычет сверх лимита Вы заявить не сможете — лимит общий. Если же лимит в 2 млн рублей НЕ будет исчерпан (например, квартира стоила меньше 2 млн, и остаток вычета ещё не выбран полностью), то этот остаток Вы вправе донаправить на расходы по покупке дома — обычным порядком (через декларацию 3-НДФЛ) либо через работодателя.

Ограничение, которое действительно действует, — это не «повторное» получение вычета на новый объект, а запрет ПОВТОРНОГО предоставления одного и того же вычета сверх лимита:

Повторное предоставление налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не допускается
— п. 11 ст. 220 НК РФ

Разбор применения: норма запрещает получить вычет дважды на одну и ту же сумму расходов (двойное льготирование), но не запрещает учесть остаток лимита на новом объекте. Поэтому вывод о допустимости вычета по дому зависит только от того, выбран ли уже лимит 2 000 000 рублей.

Вывод: Да, подать на налоговый вычет за дом Вы можете, но только в пределах неиспользованного остатка лимита 2 000 000 рублей. Если лимит по квартире уже исчерпан (или будет исчерпан в «последний» год), отдельного вычета на дом не будет; если остаток есть — он переносится и учитывается при вычете по дому.

Темпоральная развилка: если право на вычет по квартире возникло до 1 января 2014 года

Ключевым фактом, определяющим ответ, является дата, когда у Вас впервые возникло право на имущественный вычет по квартире (по общему правилу — дата регистрации права собственности на квартиру). От неё зависит, распространяется ли на Вас правило о переносе остатка лимита на другие объекты.

Федеральный закон от 23.07.2013 № 212-ФЗ, введший правило «2 млн рублей на несколько объектов + перенос остатка», прямо разграничил правоотношения по времени их возникновения:

Положения статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. 3. К правоотношениям по предоставлению имущественного налогового вычета, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона и не завершенным на день вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации без учета изменений, внесенных настоящим Федеральным законом
— ст. 2 ФЗ № 212-ФЗ (ч. 2–3)

Разбор применения нормы: если право на вычет по квартире возникло ДО дня вступления в силу закона № 212-ФЗ (то есть до 1 января 2014 года), то к Вам применяется старая редакция ст. 220 НК РФ, в которой лимит в 2 млн рублей был привязан к ОДНОМУ объекту и остаток на другой объект НЕ переносился. В этом случае заявить вычет по дому Вы не сможете, даже если по квартире лимит выбран не полностью — право считается использованным по первоначальному объекту.

Если же право на вычет по квартире возникло 1 января 2014 года или позднее, применяется новая редакция: остаток лимита переносится и может быть учтён при покупке дома (как разобрано в предыдущем блоке).

Также важно, что при любом варианте предельный размер вычета фиксируется тем законом, который действовал в периоде, когда право на вычет возникло впервые:

При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды
— абз. 3 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Разбор применения: размер «потолка» (2 млн руб.) определяется по моменту первого возникновения права, а не по моменту покупки дома. Это исключает ситуацию, когда при покупке дома применялся бы иной, более поздний лимит.

Вывод: Если квартира приобретена (право собственности зарегистрировано) до 1 января 2014 года — вычет по дому не положен, поскольку остаток лимита в старой редакции не переносился на другие объекты. Если право возникло с 1 января 2014 года — вычет по дому возможен в пределах неиспользованного остатка 2 000 000 рублей.

Смежный пласт: НДФЛ с продажи квартиры и его соотношение с вычетом по дому

Продажа квартиры в той же цепочке (продали квартиру — купили дом) порождает отдельное налоговое последствие: доход от продажи квартиры, если она была в собственности менее минимального предельного срока владения (ст. 217.1 НК РФ), облагается НДФЛ. Его можно уменьшить вычетом 1 000 000 рублей или на документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры:

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Разбор применения: вычет при продаже (пп. 1–2 п. 2 ст. 220 НК РФ) и вычет при покупке (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) — это ДВА разных, независимых вычета с отдельными лимитами (1 млн руб. и 2 млн руб. соответственно). Их правовые режимы не пересекаются: получение вычета при покупке (по квартире или по дому) не лишает права на вычет при продаже, и наоборот. Поэтому покупка дома и заявление вычета по нему никак не отменяют и не поглощают обязанность (при её наличии) задекларировать доход от продажи квартиры и исчислить с него налог.

При этом сам факт продажи квартиры, по которой Вы получали вычет, не влияет на право на остаток вычета: остаток привязан к лимиту 2 млн рублей, а не к сохранению проданного объекта в собственности.

Ограничение, которое важно проверить при покупке дома, — если дом приобретается у взаимозависимого лица (родственника), вычет не предоставляется:

не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105 1 настоящего Кодекса
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Разбор применения: если Вы купили дом у члена семьи или иного взаимозависимого лица (ст. 105.1 НК РФ), имущественный вычет по расходам на его приобретение не полагается. При покупке у постороннего лица это ограничение не действует.

Вывод: Вычет по покупке дома (в пределах остатка 2 млн руб.) и вычет/обязанность по продаже квартиры — самостоятельные налоговые последствия, которые сосуществуют независимо. Вычет по дому не положен, если дом куплен у взаимозависимого лица; доход от продажи квартиры (при владении менее минимального срока) подлежит декларированию и может быть уменьшен на 1 млн руб. либо на расходы на её приобретение.