Откуда взялась сумма 2 000 000 руб. в требовании налоговой
Ваша догадка верна: налоговая применяла не цену договора, а кадастровую стоимость квартиры, умноженную на понижающий коэффициент 0,7. Это прямо предусмотрено п. 5 ст. 217.1 НК РФ:
В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7
— п. 5 ст. 217.1 НК РФ
Отсюда и сумма 2 млн руб.: она соответствует кадастровой стоимости квартиры по состоянию на 1 января 2023 года (года регистрации перехода права), умноженной на 0,7. То есть если кадастровая стоимость квартиры составляла около 2,86 млн руб., то её 70% = 2 млн руб. — и именно эта величина принимается налоговой за ваши доходы от продажи для целей НДФЛ, поскольку она превышает цену договора (1 млн руб.). Значит, налоговая не ошиблась и не «придумала» сумму — она действует по правилу п. 5 ст. 217.1 НК РФ, которое применяется, когда цена сделки существенно ниже кадастровой стоимости.
Вывод по вопросу: сумма 2 000 000 руб. в требовании — это кадастровая стоимость квартиры × 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Налоговая вправе применить её вместо цены договора, если она больше. Однако это ещё не означает, что налог платить обязательно — дальнейший расчёт зависит от срока владения квартирой (см. следующий блок).
Как и в какой срок ответить на требование налоговой
Требование о пояснениях направляется в рамках камеральной налоговой проверки декларации 3-НДФЛ (либо проверки на основании имеющихся данных, если декларация не подана). По п. 3 ст. 88 НК РФ такие пояснения нужно представить в течение пяти дней:
выявлены ошибки в налоговой декларации (расчете) и (или) противоречия между сведениями, содержащимися в представленных документах, либо выявлены несоответствия сведений, представленных налогоплательщиком, сведениям, содержащимся в документах, имеющихся у налогового органа, и полученным им в ходе налогового контроля, об этом сообщается налогоплательщику с требованием представить в течение пяти дней необходимые пояснения или внести соответствующие исправления в установленный срок
— п. 3 ст. 88 НК РФ
Если декларация за 2023 год не была подана, камеральная проверка проводится на основании имеющихся у налоговой данных (п. 1.2 ст. 88 НК РФ), и налоговая также вправе требовать пояснения в пятидневный срок:
налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи либо в результате дарения недвижимого имущества, не представлена в налоговый орган в установленный срок в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 и пунктом 3 статьи 228 , пунктом 1 статьи 229 настоящего Кодекса, камеральная налоговая проверка проводится в соответствии с настоящей статьей на основе имеющихся у налоговых органов документов (информации) о таком налогоплательщике и об указанных доходах. При наличии обстоятельств, указанных в абзаце первом настоящего пункта, камеральная налоговая проверка проводится в течение трех месяцев со дня, следующего за днем истечения установленного срока уплаты налога по соответствующим доходам. При проведении в соответствии с абзацем первым настоящего пункта камеральной налоговой проверки налоговый орган вправе требовать у налогоплательщика представить в течение пяти дней необходимые пояснения
— п. 1.2 ст. 88 НК РФ
Не отвечать на требование нельзя: за непредставление пояснений по п. 1 ст. 129.1 НК РФ предусмотрен штраф 5 000 руб.:
Неправомерное несообщение (несвоевременное сообщение) лицом сведений, которые в соответствии с настоящим Кодексом это лицо должно сообщить налоговому органу, в том числе непредставление (несвоевременное представление) лицом в налоговый орган предусмотренных пунктом 3 статьи 88 настоящего Кодекса пояснений в случае непредставления в установленный срок уточненной налоговой декларации, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 126 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 5 000 рублей
— п. 1 ст. 129.1 НК РФ
В пояснениях следует подробно указать: (1) что проданная квартира реализована по договору за 1 000 000 руб.; (2) что доход для НДФЛ определён в соответствии с п. 5 ст. 217.1 НК РФ (кадастровая стоимость × 0,7); (3) приложить копии договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, подтверждающие кадастровую стоимость. Если срок владения квартирой истёк и налога не должно быть — обосновать право на освобождение от налогообложения.
Вывод: ответить налоговой необходимо в срок, указанный в требовании (по умолчанию — 5 дней по п. 3 ст. 88 НК РФ). За непредставление пояснений грозит штраф 5 000 руб. по п. 1 ст. 129.1 НК РФ, поэтому игнорировать требование нельзя.
Расчёт НДФЛ: вычет и обязанность уплаты налога
Даже если налоговая принимает доход от продажи равным 2 млн руб. (кадастровая стоимость × 0,7), налог рассчитывается не со всей суммы. Применяется имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
То есть налоговая база = 2 000 000 − 1 000 000 = 1 000 000 руб., НДФЛ для налогового резидента = 13% × 1 000 000 = 130 000 руб. (вместо 260 000 руб., как если бы налог считали со всего дохода). Если же в качестве расчётной применялась именно цена договора 1 млн руб., то после вычета налоговая база была бы нулевой.
Напомню и про фундаментальное основание освобождения: доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, если она находилась в собственности не менее минимального предельного срока владения — 3 года для отдельных случаев (наследование/дарение близким родственником, приватизация, рента — п. 3 ст. 217.1 НК РФ) либо 5 лет в иных случаях (п. 4 ст. 217.1 НК РФ):
минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Если на дату продажи (2023 год) минимальный срок владения истёк — налог вообще не возникает независимо от суммы, и в пояснениях это следует обосновать.
Если же срок не истёк и налог подлежит уплате, вы обязаны были подать декларацию и заплатить налог. Обязанность декларирования дохода от продажи имущества установлена пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ:
физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ
Декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ):
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ
а сам налог уплачивается не позднее 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ):
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ
Если декларация за 2023 год не подана или поданная декларация не отражала налоговую базу с учётом кадастровой стоимости, налоговая может доначислить налог и привлечь к ответственности: за неуплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ):
Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ
Вывод: если срок владения квартирой истёк (3 или 5 лет) — налога нет, налоговая обязана это учесть по вашим пояснениям и договору. Если срок не истёк — налог составит 13% с базы (кадастровая стоимость × 0,7 − 1 000 000 руб.), т.е. ориентировочно 130 000 руб., и его нужно было заплатить до 15.07.2024; за просрочку возможны пени и штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ. Решающее значение для итога имеет дата приобретения вами квартиры в собственность.
Минимальный срок владения (5 лет) и порядок представления пояснений
Для квартир, приобретённых не в порядке наследования/дарения от близкого родственника и не в результате приватизации или ренты, минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ составляет пять лет:
В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ
Это значит: если вы владели квартирой менее 5 лет (или менее 3 лет — при льготных основаниях из п. 3 ст. 217.1 НК РФ), освобождение от налога не применяется, и доход от продажи облагается НДФЛ с учётом правила кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1) и вычета 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220). Если же срок владения истёк — налога нет, и в пояснениях достаточно это указать, приложив документы о приобретении.
Что касается формы ответа: пояснения представляются в налоговый орган свободной письменной форме с приложением копий подтверждающих документов (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН с кадастровой стоимостью, документы о сроке владения квартирой). Право налогового органа требовать такие пояснения и документы вытекает из п. 3 и п. 1.2 ст. 88 НК РФ (процитированы выше). После рассмотрения пояснений налоговая либо примет их и завершит проверку, либо доначислит налог с пенями и штрафом по п. 1 ст. 122 НК РФ, если сочтёт, что доход занижен.
Вывод: для ответа на требование нужно письменно пояснить размер дохода (цена договора 1 млн руб., к налогу применяется кадастровая стоимость × 0,7 = 2 млн руб.), приложить договор и выписку ЕГРН, и — при наличии оснований — заявить об освобождении в связи с истечением минимального срока владения (3 или 5 лет). Срок ответа — по умолчанию 5 дней.
