Продажа нового дома после сноса старого: как считается срок владения для освобождения от налога?

Сохраняется ли срок владения снесённым домом при продаже нового дома

Срок владения, дающий право на освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, привязан к тому объекту, который продаётся, а не к земельному участку или «истории» владения прежними строениями. Общее правило:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вновь создаваемого объекта начало срока владения определяется моментом государственной регистрации права на него:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— п. 1 ст. 219 ГК РФ

А право собственности на снесённый дом прекращается в связи с его уничтожением:

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
— абз. 1 п. 1 ст. 235 ГК РФ

В совокупности эти нормы означают: снос старого дома прекратил ваше право собственности на него (ст. 235 ГК РФ), а построенный в другом месте участка дом является новым, вновь созданным объектом недвижимости, право на который возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Поэтому срок владения старым домом (более 10 лет) в срок владения новым домом не переносится — новый дом так и начинает «отсчёт» своего срока владения с даты регистрации права на него. Исключение из этого правила — только прямо предусмотренный в п. 2 ст. 217.1 НК РФ случай реконструкции/раздела/перепланировки (см. следующий блок), который к сносу и новому строительству не относится.

Вывод по вопросу: если новый дом зарегистрирован как самостоятельный вновь созданный объект (отдельный кадастровый номер, старый дом снят с учёта в связи со сносом), срок владения им исчисляется заново — с даты регистрации права на новый дом. Срок владения старым домом не сохраняется и в расчёт не принимается.

Возможное исключение: если новый дом оформлен как реконструкция старого

Развилка, которая зависит от того, как строительство оформлено в ЕГРН. В п. 2 ст. 217.1 НК РФ есть специальная норма о сохранении срока при образовании жилого помещения в результате реконструкции:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта.
— абз. о реконструкции п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Понятие реконструкции (в отличие от нового строительства) закреплено в Градостроительном кодексе:

1. реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
   — п. 14 ст. 1 ГрК РФ (понятие реконструкции)

Из этих норм следует: если ваши действия оформлены как реконструкция существовавшего жилого дома (право на объект не прекращалось, объект не снимался с кадастрового учёта, сохранился прежний кадастровый номер, а лишь изменились его параметры), то в срок владения «новым» домом включается срок владения исходным домом, и тогда ваши 10+ лет владения сохраняются — налог при продаже платить не нужно.

Однако вы описали снос дома и строительство нового в другом месте участка. Снос (уничтожение) объекта и возведение нового здания — это не реконструкция, а прекращение одного объекта и создание другого. Реконструкция предполагает изменение параметров того же объекта капитального строительства, а не его ликвидацию с последующим строительством заново. Поэтому, если в ЕГРН зарегистрирован новый объект с новым кадастровым номером, а старый снят с учёта, норма о реконструкции не применяется и срок начинает течь заново (см. блок 1).

Вывод по развилке: зачесть 10-летний срок владения снесённым домом можно только если строительство юридически оформлено как реконструкция прежнего объекта (сохранён кадастровый номер). Если же новый дом — самостоятельный объект (что следует из вашего описания «снёс и построил в другом месте»), срок владения начинается заново.

Минимальный срок владения: 5 лет или 3 года, и как уменьшить налог

По общему правилу минимальный предельный срок владения — 5 лет, но для ряда случаев он сокращается до 3 лет:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — ввод ч. п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ваш новый дом построен лично вами, а не получен в дар/наследство/приватизацию, поэтому специальных оснований из подп. 1–3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ у вас нет. Однако действует подп. 4 п. 3 — трёхлетний срок применяется, если на дату продажи в вашей собственности нет иного жилого помещения:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ) 4.
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это значит: если на дату регистрации перехода права к покупателю на новый дом у вас не окажется другого жилья в собственности (старый дом уже снесён и снят с учёта, иное жильё отсутствует), то достаточный срок для освобождения от налога составит 3 года с даты регистрации права на новый дом, а не 5 лет. Если же в собственности на эту дату будет иное жилое помещение — срок составит 5 лет.

Если продать новый дом до истечения минимального срока, доход облагается НДФЛ, но его можно уменьшить двумя способами (ст. 220 НК РФ). Во-первых, фиксированным вычетом до 1 000 000 рублей:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (пп. 1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ) (см.
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Во-вторых, вместо вычета — на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (см.
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Применительно к вашей ситуации второй способ особенно важен: вы строили дом сами, поэтому в уменьшение дохода от продажи можно включить документально подтверждённые расходы на строительство нового дома (материалы, работы, подряд, проектирование). Если сумма этих расходов существенна, налог может быть сведён к нулю или значительно уменьшен.

Вывод по вопросу: продать новый дом без налога можно после истечения 3 лет с даты регистрации права на него, если на дату продажи у вас нет иного жилья; в противном случае — после 5 лет. При продаже раньше налог платится с дохода, но его можно уменьшить на вычет 1 млн руб. либо на документально подтверждённые расходы на строительство нового дома.

Обязанность подать декларацию при продаже раньше минимального срока

Если новый дом будет продан до истечения минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), доход от продажи подлежит декларированию. Обязанность самостоятельного исчисления налога установлена ст. 228 НК РФ (подп. 2 п. 1), а обязанность представления декларации — п. 3 ст. 228:

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса. Абзац исключен. - Федеральный закон от 29.12.2000 N 166-ФЗ. 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Абзац утратил силу с 1 января 2025 года. - Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ. 5. Утратил силу. - Федеральный закон от 27.07.2010 N 229-ФЗ. 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию с учетом положений статьи 229 настоящего Кодекса. Абзац исключен. - Федеральный закон от 29.12.2000 N 166-ФЗ. 4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Абзац утратил силу с 1 января 2025 года. - Федеральный закон от 12.07.2024 N 176-ФЗ. 5. Утратил силу. - Федеральный закон от 27.07.2010 N 229-ФЗ. 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.
— п. 3 ст. 228 НК РФ

Это означает: при продаже дома до истечения минимального срока вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже если налог к уплате окажется нулевым (например, полностью погашен вычетом или расходами на строительство). Уплатить исчисленный налог нужно не позднее 15 июля того же года. Если же минимальный срок владения истёк, доход освобождается от налогообложения и обязанности декларировать и платить налог не возникает.

Вывод по вопросу: при продаже нового дома раньше истечения минимального срока владения необходимо подать декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля следующего года) и уплатить налог (до 15 июля) с учётом вычета или расходов на строительство; при продаже после истечения срока владения обязанности по налогу и декларации нет.