Продажа унаследованной квартиры менее года после смерти сестры: какой налог платить, если есть купленная в 2020 году квартира и нет работы

Применяется ли 3-летний срок владения при наследовании квартиры от сестры

Квартира получена клиенткой по наследству после смерти сестры. По ст. 14 СК РФ полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры прямо отнесены к близким родственникам:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

Это означает, что сестра — близкий родственник клиентки, и к наследованию квартиры применяется льготный минимальный срок владения 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Однако решающее значение имеет не вид родства, а фактически истёкший срок владения. С момента смерти сестры до продажи прошло менее года — то есть меньше 3 лет. Поэтому даже при льготном 3-летнем сроке условие «объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока и более» (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) не выполнено, и освобождение от НДФЛ не применяется.

Тот факт, что сестре квартира ранее досталась по договору дарения, на срок владения клиентки не влияет: срок владения исчисляется с момента приобретения права собственности клиенткой (дата открытия наследства / выдачи свидетельства о праве на наследство), а не с момента владения квартиры сестрой.

Вывод: освобождение от налога по 3-летнему сроку не применяется, поскольку с момента открытия наследства прошло менее 3 лет. Налог с продажи возникает.

Влияние наличия другой квартиры (купленной в 2020 году) на срок владения

Отдельное основание для 3-летнего срока — продажа «единственного жилья» (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ): оно применяется, только если на дату регистрации перехода права к покупателю у налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) нет иного жилого помещения:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением; 4) в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

У клиентки есть квартира, купленная в 2020 году в Санкт-Петербурге в совместную собственность с супругом. Поэтому продаваемая унаследованная квартира не является её единственным жильём.

Дополнительно: даже если бы применялся общий 5-летний срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ) — а для наследства от близкого родственника он не применяется — срок в любом случае не истёк (менее года):

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: наличие второй квартиры не влияет на то, что срок владения не истёк (он не истёк бы и без неё), но исключает возможность применения льготы «единственного жилья». Итог один: налог с продажи унаследованной квартиры уплатить необходимо.

Расчёт НДФЛ с продажи: какой вычет применим

Квартира получена клиенткой по наследству безвозмездно, поэтому расходов на её приобретение у клиентки нет — вычет в сумме фактических расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) применить нельзя:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Применяется имущественный вычет при продаже жилья в размере до 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

При этом налоговая база определяется с учётом кадастровой стоимости: если цена сделки (3 900 000 руб.) окажется меньше, чем 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доход для налога принимается равным 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ):

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Базовый расчёт (если цена сделки не ниже 70% кадастровой стоимости):

• Доход: 3 900 000 руб.
• Вычет: 1 000 000 руб.
• Налоговая база: 2 900 000 руб.
• НДФЛ 13%: 377 000 руб.

Если 70% кадастровой стоимости окажется выше 3 900 000 руб., налоговая база (и налог) будут рассчитаны от этой большей величины за вычетом 1 млн руб.

Вывод: при стандартной ситуации налог составит 377 000 руб. (без учёта зачёта вычета на покупку — см. следующий блок).

Зачёт неиспользованного вычета на покупку квартиры 2020 года

Клиентка не использовала имущественный вычет при покупке квартиры 2020 года (9 000 000 руб., совместная собственность супругов), тогда как супруг использовал свой вычет с 2 млн руб. Предельный размер вычета на приобретение жилья — 2 000 000 рублей на каждого налогоплательщика:

1. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей
   — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

При приобретении жилья в общую совместную собственность супруги вправе распределить расходы между собой, причём каждый супруг имеет право на вычет в пределах 2 млн руб. независимо от того, что другой супруг уже использовал свою предельную сумму; для распределения достаточно подать заявление о распределении расходов:

заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, - при строительстве или приобретении на территории Российской Федерации такими налогоплательщиками в период брака в совместную собственность одного или нескольких объектов имущества, указанных в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, в том числе с использованием кредитных денежных средств. Размеры расходов, распределяемых супругами в указанных в настоящем абзаце случаях, определяются исходя из фактически произведенных расходов с учетом ограничений, установленных настоящим пунктом и пунктом 4 настоящей статьи
— пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ (распределение между супругами)

Ключевое: неиспользованный остаток вычета на приобретение жилья может быть перенесён и учтён в дальнейшем — в том числе за тот налоговый период (2023 год), когда получен доход от продажи унаследованной квартиры, если в 2020–2022 годах клиентка этот вычет не заявляла и доходов, облагаемых по ставке 13%, у неё не было:

В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды; 2) при приобретении объекта недвижимого имущества или доли (долей) в нем право на имущественный налоговый вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности налогоплательщика на такой объект недвижимого имущества или долю (доли) в нем, если иное не предусмотрено подпунктом 2 1 настоящего пункта.
— абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ (перенос остатка)

Механика зачёта. Имущественный вычет на приобретение жилья (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) в размере до 2 000 000 руб. уменьшает налоговую базу по доходам, облагаемым по ставке 13%, того налогового периода, за который он заявлен. Доход от продажи квартиры в 2023 году облагается по ставке 13%, поэтому неиспользованный вычет на покупку квартиры 2020 года правомерно заявить в декларации 3-НДФЛ за 2023 год и уменьшить на него налоговую базу от продажи.

Расчёт с зачётом вычета на покупку:

• Доход от продажи: 3 900 000 руб.
• Вычет при продаже: 1 000 000 руб. → база 2 900 000 руб.
• Вычет на покупку (неиспользованный, до 2 000 000 руб.) покрывает базу полностью.
• Налог к уплате: 0 руб. (возможен переходящий остаток, который можно использовать в следующие годы).

Условия: вычет на покупку применим, только если клиентка ранее не использовала его (полностью или частично) и в 2020–2022 годах не заявляла; если частично заявляла — уменьшается доступный остаток. Кроме того, зачёт возможен лишь в пределах доходов, облагаемых по ставке 13%.

Вывод: поскольку клиентка не получала вычет по квартире 2020 года, она вправе заявить неиспользованный вычет на приобретение (до 2 млн руб.) в декларации за 2023 год и полностью погасить НДФЛ с продажи — налог к уплате составит 0 руб. (при условии, что цена сделки не ниже 70% кадастровой стоимости и вычет ранее не использовался).

Декларирование, сроки и ответственность

Доход от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального срока, подлежит декларированию (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Декларация 3-НДФЛ за 2023 год подаётся не позднее 30 апреля 2024 года:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Налог уплачивается не позднее 15 июля 2024 года:

уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

За непредставление декларации в срок предусмотрен штраф в размере 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (ст. 119 НК РФ). Применительно к данной ситуации: если декларация подана с опозданием, а налог по итогам зачёта вычетов равен нулю, штраф по ст. 119 может быть минимальным (существенно меньше, чем при наличии неуплаченного налога), но обязанность представить декларацию сохраняется, поскольку доход не освобождён от декларирования.

Порядок действий: в декларации 3-НДФЛ за 2023 год одновременно отражаются (1) доход от продажи квартиры, (2) вычет при продаже 1 млн руб. и (3) неиспользованный имущественный вычет на приобретение квартиры 2020 года (с приложением заявления о распределении расходов между супругами и документов о покупке). Подать декларацию можно через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или лично в инспекцию по месту жительства.

Вывод: декларацию необходимо подать до 30 апреля 2024 года; если вычет на покупку заявлен корректно, налог к уплате будет равен нулю и уплачивать ничего не потребуется.