Нужно ли платить налог с продажи земельной доли, если покупатель оспаривает право собственности в суде и сделку могут признать недействительной

Возникает ли обязанность по НДФЛ при продаже земельной доли

Объект обложения возникает, потому что вы получили доход от продажи имущества, принадлежавшего вам на праве собственности (зарегистрированная сделка и полученные деньги эту обязанность и запускают):

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

То, что параллельно идёт судебный спор фермера, само по себе эту обязанность не отменяет: доход фактически получен, сделка зарегистрирована в ЕГРН. НО обязанность может «схлопнуться» по освобождению из-за срока владения:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214 10 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ )
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ключевой вопрос для вашей ситуации — сколько лет доля была в вашей собственности на дату регистрации перехода права к покупателю. Отсчёт ведётся от даты выдачи свидетельства на земельную долю (если право возникло в порядке приватизации сельхозугодий и не регистрировалось отдельно). Здесь важная развилка: если доля в собственности 5 лет и более (а при получении её в порядке приватизации земли — 3 года и более, подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), налог не взимается вообще, и подавать декларацию не нужно — вы только вправе дать пояснения налоговой о применившемся освобождении.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: […] 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
— подп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если доля получена в порядке приватизации сельхозугодий (что характерно для «паевых» земель), применяется именно 3-летний срок. Вывод: обязанность платить налог существует только если доля была в собственности менее минимального срока (3 года при приватизации, 5 лет в общем случае); если срок соблюдён — налога нет независимо от исхода суда.

Размер налога и способы его уменьшения (если срок владения не соблюдён)

Если минимальный срок владения не вышел, налог считается с дохода, уменьшенного вычетом, либо с расходов на приобретение:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для земельной доли из земель сельхозназначения применяется вычет в размере до 1 000 000 руб. (земельный участок/доля в нём — «земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе»). Если доход от продажи доли не превысил 1 млн руб., налоговая база — ноль, налог платить нечего.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вместо вычета можно уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение доли. Но если доля получена бесплатно (приватизация/пай), расходов нет — остаётся только вычет в 1 млн руб.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Важно: если цена продажи в договоре оказалась ниже, чем кадастровая стоимость × 0,7, налоговый орган применит к доходу именно эту «кадастровую» величину, а не цену договора. Поэтому занижать цену в договоре для экономии налога бессмысленно и рискованно. Ставка налога для резидентов — 13% (прогрессивная шкала для доходов свыше 5 млн руб.). Вывод: налог = (максимум из {цена продажи, кадастровая стоимость × 0,7} минус вычет/расходы) × ставка; при доходе до 1 млн руб. — ноль.

Сроки и последствия неисполнения требования: можно ли «подождать судов»

Декларация подаётся в срок, а налог уплачивается в другой срок — они не зависят от хода судебного спора:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода, а также сумм авансовых платежей по налогу, фактически уплаченных в соответствующий бюджет. 4. Убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу. 5. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Отложить обязанность «до окончания судов» закон не позволяет: судебный спор о праве на землю не является основанием приостановления ни для подачи декларации, ни для уплаты налога. Если вы промолчите, налоговый орган сам доначислит налог по данным ЕГРН (камеральная проверка в порядке п. 1.2 ст. 88 НК РФ) и начислит санкции:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов.
— п. 3 ст. 75 НК РФ

То есть промедление обернётся штрафом минимум 1000 руб. за неподанную декларацию (до 30% налога), штрафом 20% за неуплату и пенями за каждый день просрочки. Вывод: ждать суда нельзя — декларацию нужно подать в срок (до 30 апреля), а налог уплатить (до 15 июля года, следующего за годом продажи); исполнять требование налоговой, направленное в рамках камеральной проверки, следует в 10-дневный срок (> Документы, которые были истребованы в ходе налоговой проверки, представляются в течение 10 дней (20 дней - при налоговой проверке консолидированной группы налогоплательщиков, 30 дней - при налоговой проверке иностранного лица, подлежащего постановке на учет в налоговом органе в соответствии с пунктом 4 6 статьи 83 настоящего Кодекса) со дня получения соответствующего требования.

— п. 3 ст. 93 НК РФ).

Что будет с налогом, если суд признает землю не вашей (недействительность сделки)

Здесь две принципиально разные ветки, и от того, ЧТО именно решит суд, зависит судьба уплаченного.

Ветка А — сделку признают недействительной. Тогда применяется реституция, и вы обязаны вернуть покупателю деньги:

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Поскольку сделка признаётся недействительной с момента её совершения, основание для возникновения дохода отпадает. Уплаченный налог в этом случае излишний, и вы вправе вернуть его как часть положительного сальдо ЕНС, подав заявление о распоряжении путём возврата (в т.ч. в составе уточнённой декларации 3-НДФЛ — ст. 79 НК РФ). Практически это означает: после вступления решения суда об отказе в иске фермеру в силу (или, напротив, о реституции) подаётся уточнённая декларация с нулевым доходом и заявление на возврат — ранее уплаченный налог возвращается при условии, что вы фактически вернули покупателю деньги по реституции.

Ветка Б — суд применяет «перевод прав покупателя» (фермер или другой пайщик заменит покупателя). Для оборота земельных долей этот механизм особенно вероятен:

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

В этом случае сделка не аннулируется, а обязательство купли-продажи «переносится» на нового покупателя: полученная вами цена остаётся у вас, и основание для дохода сохраняется — налог НЕ возвращается, а просто уплачивается в обычном порядке (доход тот же, покупатель заменён).

Ветка В — суд откажет фермеру в иске. Тогда сделка остаётся в силе, налог остаётся уплаченным, и ничего пересчитывать не нужно.

Вывод: безопасная стратегия — уплатить налог сейчас (чтобы не набежали пени и штрафы), а после вступления в силу решения суда, если сделку признают недействительной и произойдёт возврат денег, подать уточнённую декларацию и вернуть налог через механизм возврата положительного сальдо ЕНС (ст. 79 НК РФ). Деньги от этого не «сгорят». Если же суд лишь заменит покупателя (перевод прав) — налог останется у государства окончательно.

Правовая прочность вашей позиции в споре с фермером (земельный пласт)

Довод фермера «земля ему, а не вам» оценивается по специальным правилам оборота земельных долей. Если ваша доля получена в порядке приватизации сельхозугодий и у вас есть свидетельство на земельную долю, право на неё удостоверяется этим документом и не требует отдельной регистрации:

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
— абз. 2 п. 1 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Важно для налогового вопроса и для суда: продать долю без выдела участка можно лишь ограниченному кругу лиц — другому пайщику, сельхозорганизации либо фермеру (главе КФХ), использующим этот участок. Если вы продали долю именно такому лицу, извещать других пайщиков не требовалось:

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
— п. 2 ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ

Это означает: если покупателем вашей доли был фермер или сельхозорганизация, использующие спорный участок, сделка совершена в правомерной форме. Напротив, если доля продана «постороннему» лицу без выдела участка, есть риск оспаривания по ст. 12 ФЗ № 101-ФЗ, что и может являться фактическим основанием иска фермера. Право собственности, подтверждённое свидетельством на долю, сохраняет силу и является достаточным основанием считать, что на дату продажи доля была вашей — а значит, доход от её продажи подлежит налогообложению в общем порядке.

Вывод: ваша налоговая обязанность не приостанавливается судебным спором; спор фермера влияет лишь на то, останется ли сделка в силе (и, соответственно, останется ли уплаченный налог окончательным или подлежит возврату по реституции).