Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Уточните, под чьим контролем находится город: от этого зависит, по праву какой страны оформлять сделку.
  2. 2
    Если квартира под юрисдикцией Украины — оформляйте сделку у украинского нотариуса по месту нахождения недвижимости.
  3. 3
    Если оформление идет по российскому праву — получите апостиль на доверенность в компетентном органе Украины.
  4. 4
    Если срок доверенности истек или она не предназначена для действий за границей — получите новую доверенность от собственника.
  5. 5
    Подтвердите, что доверитель жив, дееспособен и не отменял доверенность, до совершения сделки.

Документы и доказательства

  • Доверенность без апостиля не будет принята российским нотариусом или органом регистрации.
  • Проверьте срок действия доверенности: без указания срока она действует 1 год и уже истекла.
  • Уточните, предназначена ли доверенность для действий за границей — тогда она действует до отмены.
  • Определите юрисдикцию города: если он под контролем РФ, сделка оформляется по российскому праву.
  • Если город под юрисдикцией Украины, сделка оформляется у украинского нотариуса по украинскому праву.
  • Соберите документы: доверенность, паспорт свекрови, документы о праве собственности на квартиру.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно проверьте текст доверенности: указан ли в ней срок действия.
    • Если срок не указан и доверенность не для действий за границей, она уже недействительна.
    • Без апостиля российский нотариус и Росреестр эту доверенность не примут.
    • Срочно выясните, под чьим контролем находится город: от этого зависит применимое право.
    • При украинской юрисдикции сделку оформляйте только у украинского нотариуса.
    • При российской юрисдикции потребуется новая доверенность от собственника по российскому праву.

  • Сроки и риски

    • Без апостиля российский нотариус и Росреестр не примут украинскую доверенность — сначала проставьте апостиль в Украине.
    • Если город под юрисдикцией РФ, украинская доверенность 2023 года без легализации не принимается.
    • Сделка по недействительной доверенности считается заключённой от имени свекрови — право собственности у покупателя не возникнет.
    • Проверьте, жив ли доверитель и не отменял ли доверенность — иначе полномочия прекращены.

  • Когда нужен адвокат

    • Если в доверенности не указан срок, она уже недействительна: прошло более года с момента выдачи.
    • Если квартира находится под юрисдикцией Украины: Сделка с квартирой на Украине оформляется по украинскому праву, у украинского нотариуса.
    • Сделка по недействительной доверенности создаст права и обязанности лично для свекрови, а не для собственника.
    • Адвокат нужен для оценки рисков признания сделки недействительной и защиты от возможных убытков.
    • Если город находится под юрисдикцией РФ: Обратитесь к адвокату, если город находится под юрисдикцией РФ: потребуется отдельный анализ законности доверенности.

  • Альтернативные пути

    • Оформите новую доверенность у украинского нотариуса с апостилем, если доверитель жив и дееспособен.
    • Рассмотрите личное участие бабушки в сделке — это исключит необходимость доверенности.
    • Если квартира в новом субъекте РФ, запросите разъяснения в местном нотариате о признании украинских документов.
    • При невозможности апостиля рассмотрите оформление сделки непосредственно на территории Украины.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В 2023 году на территории Украины нотариусом удостоверена доверенность, выданная бабушкой мужа на имя дочери (свекрови), с полномочиями на продажу и переоформление доли в квартире, находящейся в том же городе на юго-востоке Украины. Доверенность нотариально удостоверена, но апостиль отсутствует. Свекровь намерена переоформить квартиру на гражданина России. Из этого следует: документ является иностранным официальным документом, для использования в Российской Федерации он подлежит апостилированию либо легализации; сделка с недвижимостью подчиняется праву страны места нахождения имущества; срок действия доверенности, выданной в 2023 году, требует проверки, поскольку при отсутствии указания срока она действует один год.

Затронутые правоотношения:

  • Признание иностранных официальных документов в РФ — доверенность удостоверена украинским нотариусом, поэтому для российского нотариуса и органов регистрации она является иностранным официальным документом; без апостиля или легализации она не принимается, что исключает её использование для оформления сделки в России.
  • Форма сделки с недвижимостью и применимое право — квартира находится на территории Украины, поэтому форма сделки и доверенности подчиняется украинскому праву; российские органы не регистрируют переход права на недвижимость, находящуюся за пределами РФ, что определяет место оформления сделки.
  • Нотариальная форма доверенности на распоряжение недвижимостью — доверенность на продажу и переоформление доли требует обязательной нотариальной формы; форма соблюдена, однако действительность документа для конкретной юрисдикции зависит от легализации и срока действия.
  • Срок действия доверенности — если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение одного года со дня совершения; выданная в 2023 году доверенность без указания срока к моменту сделки уже прекратила действие.
  • Последствия сделки, совершённой неуполномоченным лицом — при отсутствии апостиля или истечении срока доверенности свекровь действует без полномочий; сделка считается заключённой от её имени, а права и обязанности у собственника не возникают.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Отсутствие апостиля на доверенности — исключает принятие документа российским нотариусом и органами регистрации РФ; для использования в России доверенность должна быть апостилирована в Украине.
  2. Место нахождения квартиры — квартира находится на территории Украины, поэтому отчуждение доли оформляется по украинскому праву через украинского нотариуса и украинский реестр прав; российские органы такую сделку не регистрируют.
  3. Дата выдачи доверенности и наличие в ней срока действия — если срок не указан, доверенность действовала один год и на момент планируемой сделки уже утратила силу; если срок указан, необходимо проверить, не истёк ли он.
  4. Действительность доверенности на момент сделки — требуется подтвердить, что доверитель жив, не отменял доверенность и не утратил дееспособность; отмена доверенности или смерть доверителя прекращают полномочия свекрови.
  5. Юрисдикция, в которой будет совершаться сделка — если город находится на территории, которую РФ считает новым субъектом, оформление должно идти по российскому праву, а украинская доверенность 2023 года без легализации не принимается; если город остаётся под юрисдикцией Украины, сделка совершается у украинского нотариуса.

Принятие украинской нотариальной доверенности в России: требуется легализация/апостиль

Доверенность, удостоверенная нотариусом Украины, — это официальный документ, исходящий от должностного лица компетентного органа иностранного государства. Общий порядок для российского нотариуса установлен Основами законодательства о нотариате.

Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— ст. 106 Основ законодательства РФ о нотариате

Это означает: документ, оформленный за границей (в данном случае — украинским нотариусом), российский нотариус принимает только при условии его легализации либо проставления апостиля, за исключением случаев, прямо освобождающих от легализации.

Нотариальный акт прямо назван «официальным документом» в Гаагской конвенции 1961 г., отменяющей требование легализации иностранных официальных документов. И Россия, и Украина являются её участниками, поэтому вместо консульской легализации достаточно апостиля.

В качестве официальных документов в смысле настоящей Конвенции рассматриваются: a) документы, исходящие от органа или должностного лица, подчиняющихся юрисдикции государства, включая документы, исходящие от прокуратуры, секретаря суда или судебного исполнителя; b) административные документы; c) нотариальные акты; d) официальные пометки, такие, как отметки о регистрации; визы, подтверждающие определенную дату; заверения подписи на документе, не засвидетельствованном у нотариуса.
— ст. 1 Гаагской конвенции 1961 г.

Единственной формальностью, которая может быть потребована для удостоверения подлинности подписи, качества, в котором выступало лицо, подписавшее документ, и, в надлежащем случае, подлинности печати или штампа, которыми скреплен этот документ, является проставление предусмотренного статьей 4 апостиля компетентным органом государства, в котором этот документ был совершен. Однако выполнение упомянутой в предшествующем абзаце функции не может быть потребовано, если законы, правила или обычаи, действующие в государстве, в котором представлен документ, либо договоренность между двумя или несколькими договаривающимися государствами, отменяют или упрощают данную процедуру или освобождают документ от легализации.
— ст. 3 Гаагской конвенции 1961 г.

Отсюда следует ключевой практический вывод: украинская нотариальная доверенность, не имеющая апостиля (легализации), по общему правилу НЕ будет принята российским нотариусом и органами регистрации РФ. Апостиль проставляет уполномоченный орган Украины (Министерство юстиции Украины), то есть он должен быть проставлен на территории, где выдан документ. Отсутствие апостиля российский нотариус не сможет «компенсировать» сам, поскольку у него нет доступа к реестру нотариальных действий Украины для проверки подлинности подписи и полномочий украинского нотариуса.

Вывод по вопросу: при использовании доверенности на территории России она без апостиля (легализации) принята не будет — документ подлежит апостилированию в Украине либо консульской легализации.

Применимое право: сделка с квартирой, находящейся в Украине

Решающее значение имеет то, где находится недвижимость и где будет оформляться сделка. Квартира расположена в городе на территории Украины, доверенность выдана украинским нотариусом там же.

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— п. 4 ст. 1209 ГК РФ

Форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Однако сделка не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования права страны места совершения сделки к форме сделки. Совершенная за границей сделка, хотя бы одной из сторон которой выступает лицо, чьим личным законом является российское право, не может быть признана недействительной вследствие несоблюдения формы, если соблюдены требования российского права к форме сделки. Правила, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта, применяются и к форме доверенности.
— п. 1 ст. 1209 ГК РФ

Из этих норм следует: форма сделки в отношении недвижимости подчиняется праву страны, где находится имущество, — то есть украинскому праву. Соответственно, отчуждение доли в праве на квартиру, находящуюся в Украине, и сама доверенность на такое распоряжение должны соответствовать украинскому законодательству и оформляться у украинского нотариуса с последующей регистрацией в украинском реестре прав.

Российские органы (Росреестр) регистрируют права только на недвижимость, находящуюся на территории Российской Федерации, а российский нотариус не может удостоверить сделку по отчуждению недвижимости, находящейся за рубежом, с регистрацией перехода права в иностранном реестре. Поэтому «переоформить квартиру на гражданина РФ» возможно только по месту нахождения недвижимости — в Украине.

Если квартира находится на территории, которая, по позиции Российской Федерации, является новым субъектом РФ (ДНР, ЛНР, Запорожская или Херсонская область), применяется иной режим: такие территории рассматриваются Россией как часть РФ, и сделки с недвижимостью там подлежат оформлению по российскому праву через российские нотариальные и регистрационные органы. При этом доверенность, выданная в 2023 году уже после даты принятия этих территорий (октябрь 2022 г.), украинским нотариусом для российских органов фактически недействительна и не может служить основанием для регистрации.

Вывод по вопросу: правила признания доверенности зависят от того, на чьей юрисдикции находится квартира. Если город — под контролем Украины, сделка оформляется по украинскому праву у украинского нотариуса, и вопрос об апостиле для российских органов перед самим украинским нотариусом не встаёт. Если город — на территории, которую РФ считает своим субъектом, оформление должно идти по российскому праву, а украинская доверенность 2023 года без легализации не принимается.

Срок действия доверенности и риск её истечения

Доверенность выдана в 2023 году. Критично, указан ли в ней срок действия, поскольку от этого зависит, сохраняет ли она силу.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна. 2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
— ст. 186 ГК РФ, п. 1

Это означает: если в украинской доверенности не указан срок её действия (а по общему правилу применимого права — украинского — действует аналогичный принцип годичного срока), она сохраняет силу только один год со дня совершения, то есть выданная в 2023 году доверенность без указания срока к настоящему моменту уже прекратила действие. Если же срок указан, доверенность действует до указанной даты или до отмены доверителем.

Дополнительно следует проверить, жива ли доверитель (бабушка мужа) и не отменялась ли доверенность, — отмена доверенности доверителем влечёт утрату полномочий у поверенного (свекрови).

Вывод по вопросу: прежде чем совершать сделку, необходимо проверить наличие в доверенности срока. Если срок не указан и с момента выдачи прошло более года, доверенность утратила силу и для распоряжения квартирой потребуется новая доверенность от собственника.

Последствия совершения сделки по непризнанной/просроченной доверенности и действия при отказе

Если свекровь совершит сделку по доверенности, которая не принята (нет апостиля) или утратила силу (истёк срок, отменена, доверитель умер), такая сделка совершается лицом, действующим без полномочий, и права и обязанности по ней у представляемого (бабушки) не возникают, а правовые последствия наступают для самой свекрови как для неуполномоченного лица. Для покупателя — гражданина РФ — это означает риск оспаривания сделки и утраты приобретённого права.

Практические действия:

  1. Получить апостиль на доверенность (если сделка или её оформление будут проходить в России) либо оформить новую доверенность у украинского нотариуса с указанием срока.
  2. Убедиться, что доверитель жив и не отменял доверенность.
  3. Совершать отчуждение доли в квартире по месту нахождения недвижимости — через нотариуса и реестр соответствующей юрисдикции.
  4. При отказе российского нотариуса принять документ — проставить апостиль в Украине; при отказе регистратора — решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в суд (в порядке гл. 22 КАС РФ или по месту нахождения имущества), однако обжалование не устранит сам порок документа — необходимо устранить основание отказа (проставить апостиль).

Вывод по вопросу: не следует совершать сделку по доверенности с неустранёнными пороками; сначала нужно апостилировать доверенность (для использования в РФ) либо оформить новую (по месту нахождения имущества), проверив дееспособность доверителя и срок действия.

Гражданско-правовые последствия распоряжения долей по непринятой или просроченной доверенности

Распоряжение зарегистрированным правом на недвижимость (долей в квартире) требует нотариально удостоверенной доверенности.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Это означает: доверенность на продажу/переоформление доли в праве собственности на квартиру в любом случае должна иметь нотариальную форму — как по российскому праву (для сделок с недвижимостью в РФ), так и по украинскому праву (доверенность здесь и удостоверена нотариусом). Если же документ не принят из-за отсутствия апостиля (при использовании в РФ) или утратил силу, то юридически поверенный действует без полномочий.

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
— п. 1 ст. 183 ГК РФ

Применение к ситуации свекрови: если сделка по отчуждению доли будет совершена по доверенности, которую регистрирующий/нотариальный орган не примет (нет апостиля) либо которая утратила силу (истёк год без указания срока, доверитель отменил доверенность или умер), то сделка считается совершённой от имени самой свекрови в её интересах, а не от имени бабушки-собственника. Право собственности у гражданина РФ (покупателя) в таком случае не возникнет, а сама свекровь как неуполномоченное лицо может быть обязана либо «исполнить» сделку, либо возместить убытки другой стороне. Такая сделка может быть оспорена собственником (бабушкой) или её наследниками.

Вывод по вопросу: совершение сделки по непринятой или просроченной доверенности влечёт для свекрови самостоятельную имущественную ответственность перед покупателем и не создаёт правовых последствий для собственника — распоряжаться долей можно только по надлежаще оформленной и действующей доверенности.

Ключевой вывод: украинская нотариальная доверенность 2023 года по общему правилу не будет принята российским нотариусом или органом регистрации без апостиля, если только международным договором или законодательством РФ не установлено иное; если в ней не указан срок действия — она утратила силу, если только она не предназначена для действий за границей (в этом случае она действует до отмены).

Развёрнутый вывод

1. Принятие доверенности на территории России

Доверенность, удостоверенная украинским нотариусом, является официальным документом иностранного государства. По общему правилу ст. 106 Основ законодательства РФ о нотариате такие документы принимаются российским нотариусом только при условии легализации или проставления апостиля. Поскольку и Россия, и Украина участвуют в Гаагской конвенции 1961 г., вместо консульской легализации достаточно апостиля (ст. 1, 3 Конвенции). Апостиль проставляется компетентным органом Украины — то есть на территории, где выдан документ. Без апостиля доверенность не принимается российским нотариусом, и российский нотариус не сможет самостоятельно проверить её подлинность.

2. Применимое право к сделке с квартирой

Квартира находится на территории Украины. Согласно п. 4 ст. 1209 ГК РФ, форма сделки с недвижимым имуществом подчиняется праву страны, где это имущество находится, — то есть украинскому праву. Это означает, что отчуждение доли в праве на квартиру должно оформляться по месту нахождения недвижимости — у украинского нотариуса с последующей регистрацией в украинском реестре прав. Вопрос о возможности удостоверения такой сделки российским нотариусом или регистрации прав на неё в Росреестре требует дополнительного анализа, поскольку приведённые нормы прямо этот вопрос не регулируют.

Если же город находится на территории, которую РФ считает своим новым субъектом (ДНР, ЛНР, Запорожская или Херсонская область), то оформление должно идти по российскому праву через российские органы. В этом случае украинская доверенность, выданная в 2023 году (после принятия территорий в состав РФ в октябре 2022 г.), для российских органов не принимается без легализации/апостиля.

3. Срок действия доверенности

Если в доверенности не указан срок её действия, она сохраняет силу в течение одного года со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ), если только она не предназначена для действий за границей — в этом случае она действует до отмены (п. 2 ст. 186 ГК РФ). Доверенность выдана в 2023 году — если срок в ней не указан и она не предназначена для действий за границей, к настоящему моменту она уже прекратила действие. Если срок указан, необходимо проверить, не истёк ли он, а также жив ли доверитель (бабушка) и не отменялась ли доверенность.

4. Последствия совершения сделки по непринятой или просроченной доверенности

Доверенность на распоряжение зарегистрированными правами на недвижимость должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Если сделка будет совершена по доверенности, которая не принята (нет апостиля) или утратила силу, то согласно п. 1 ст. 183 ГК РФ такая сделка считается заключённой от имени и в интересах самой свекрови, а не собственника. Право собственности у покупателя не возникнет, а свекровь как неуполномоченное лицо может быть обязана возместить убытки другой стороне.

Пошаговые действия

  1. Проверьте доверенность. Установите, указан ли в ней срок действия. Если срок не указан, проверьте, предназначена ли доверенность для действий за границей. Если срок не указан и доверенность не предназначена для действий за границей, и с даты выдачи прошло более года — доверенность утратила силу, и потребуется новая доверенность от собственника.

  2. Определите юрисдикцию. Уточните, под чьим фактическим контролем находится город, где расположена квартира. От этого зависит, по какому праву оформлять сделку — украинскому или российскому.

  3. Если квартира остаётся под юрисдикцией Украины:

    • Обратитесь к украинскому нотариусу по месту нахождения недвижимости.
    • Оформите новую доверенность от бабушки (собственника) с указанием срока действия, если прежняя просрочена или вызывает сомнения.
    • Сделка по отчуждению доли оформляется у украинского нотариуса с регистрацией в украинском реестре прав. Апостиль для украинского нотариуса не требуется.

  4. Если доверенность планируется использовать на территории России (например, если город находится на территории, которую РФ считает своим субъектом):

    • Проставьте апостиль на доверенность в уполномоченном органе Украины (Министерство юстиции Украины).
    • Учитывайте, что доверенность, выданная украинским нотариусом в 2023 году на территории, принятой в состав РФ, для российских органов не принимается без апостиля — потребуется оформление доверенности у российского нотариуса.

  5. При отказе российского нотариуса или органа регистрации принять документ:

    • Устраните основание отказа — проставьте апостиль (если сделка оформляется в РФ) либо оформите новую доверенность по месту нахождения имущества.
    • Вопрос об обжаловании отказа в государственной регистрации требует дополнительного анализа применимых процессуальных норм.

  6. Не совершайте сделку по доверенности с неустранёнными пороками. Это создаёт риск признания сделки недействительной, утраты покупателем приобретённого права и имущественной ответственности свекрови перед покупателем (п. 1 ст. 183 ГК РФ).