Дарение доли в квартире до завершения регистрации права собственности
Анализ ситуации
Вы являетесь наследником доли в квартире, что подтверждено свидетельством о праве на наследство, однако государственная регистрация права собственности в ЕГРН еще не завершена. Вы хотите подарить эту долю близкому родственнику до завершения полного оформления права собственности.
Применимые правовые нормы
О возможности дарения до регистрации права
"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 1, часть 4)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 223)
О форме договора дарения доли
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)
О проверке прав нотариусом
"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему" (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Статья 55)
Выводы и рекомендации
По первому вопросу: Можно ли заключить договор дарения сейчас?
Нет, заключить действительный договор дарения до регистрации права собственности в ЕГРН невозможно.
Основная проблема заключается в том, что для государственной регистрации перехода права по договору дарения необходимо, чтобы право дарителя было предварительно зарегистрировано в ЕГРН. Кроме того, нотариус при удостоверении договора дарения доли обязан проверить наличие зарегистрированного права у дарителя, что в вашем случае невозможно без выписки из ЕГРН.
По второму вопросу: Что нужно сделать?
-
Сначала зарегистрируйте свое право собственности на долю в квартире в Росреестре на основании свидетельства о праве на наследство.
-
После регистрации права можете заключать нотариально удостоверенный договор дарения доли.
-
Для регистрации перехода права одаряемому потребуется нотариально удостоверенный договор дарения и другие документы, которые запросит нотариус и Росреестр.
По третьему вопросу: Сможет ли одаряемый завершить оформление?
После получения доли по договору дарения и регистрации этого права в ЕГРН, одаряемый сможет распоряжаться своей долей, однако завершение оформления всей квартиры может потребовать участия других собственников долей (если они есть) и решения вопросов, связанных с первоначальным наследственным оформлением.
Риски при дарении до регистрации
- Нотариус откажет в удостоверении договора дарения
- Росреестр откажет в регистрации перехода права
- Возможны споры с другими наследниками или собственниками долей
- Невозможность доказать право распоряжения долей перед третьими лицами
Итоговые рекомендации
-
В первую очередь завершите регистрацию права собственности на свою долю в Росреестре на основании свидетельства о наследстве.
-
Только после получения выписки из ЕГРН обращайтесь к нотариусу для удостоверения договора дарения доли близкому родственнику.
-
Учтите, что договор дарения доли в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
-
Для точной оценки всех рисков и правильного оформления рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на наследственном и жилищном праве.
