Продажа квартиры с зарегистрированным лицом и его выселение
Анализ вашей ситуации
Вы стали единственным собственником квартиры по наследству после смерти супруга. Брат супруга, зарегистрированный в данной квартире, не является членом вашей семьи и создает невыносимые условия для проживания своим асоциальным поведением.
Права собственника и ограничения
"Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 30)
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 209)
Однако право собственности не абсолютно и ограничено правами других лиц, включая зарегистрированных в жилом помещении граждан.
Правовой статус брата супруга
"К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 31)
Брат умершего супруга не подпадает под категорию членов семьи собственника (вас), поскольку он является родственником предыдущего собственника, а не вашим.
Возможность принудительного выселения
"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 35)
"В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 статьи 31 настоящего Кодекса, или на основании завещательного отказа, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить данного гражданина о необходимости устранить нарушения." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 35)
Асоциальное поведение (употребление алкоголя, наркотиков) может являться основанием для выселения, если оно нарушает права и законные интересы соседей или приводит к бесхозяйственному обращению с жилым помещением.
Продажа квартиры с зарегистрированным лицом
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 558)
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 460)
Выводы и рекомендации
-
Продать квартиру с зарегистрированным лицом возможно, но:
- Вы обязаны сообщить покупателю о наличии зарегистрированного лица
- Цена квартиры значительно снизится (обычно на 30-50%)
- Многие покупатели откажутся от такой сделки из-за рисков
-
Для принудительного выселения через суд вам потребуется:
- Доказательства асоциального поведения (показания соседей, акты участкового, медицинские заключения)
- Доказательства нарушения ваших прав и прав соседей
- Подтверждение, что брат не является членом вашей семьи
-
Альтернативные варианты:
- Продолжить переговоры о добровольном выселении за денежную компенсацию
- Обратиться к адвокату для подготовки иска о выселении
- Рассмотреть возможность обмена квартиры с доплатой
-
Риски продажи без выселения:
- Покупатель может потребовать уменьшения цены или расторжения договора
- Возможны судебные споры с новым собственником
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для подготовки документов и представительства в суде по вопросу выселения. Это наиболее надежный способ решить проблему, хотя и потребует времени.
