Продажа квартиры без регистрации права собственности в ЕГРН
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 1994 года, однако ваше право собственности не зарегистрировано в ЕГРН. Это создает правовые сложности для последующего отчуждения недвижимости.
Применимые правовые нормы
О государственной регистрации прав на недвижимость
"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 131)
"Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 8.1)
О признании ранее возникших прав
"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 69)
"Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 69)
О регистрации перехода прав
"Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 1)
Выводы и рекомендации
1. Продажа без регистрации невозможна
Прямая продажа квартиры без предварительной регистрации вашего права собственности в ЕГРН невозможна. Росреестр откажет в регистрации перехода права к покупателю, поскольку в реестре отсутствует запись о вашем праве собственности.
2. Обязательность регистрации для сделки
Хотя ваше право собственности, возникшее до 1997 года, признается юридически действительным без регистрации, для совершения любой сделки по отчуждению недвижимости государственная регистрация права обязательна.
3. Рекомендуемый порядок действий
-
Подайте заявление о государственной регистрации права собственности в Росреестр на основании свидетельства о праве на наследство.
-
Основание для регистрации - свидетельство о праве на наследство является достаточным основанием для регистрации:
"4) свидетельства о праве на наследство;" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 14)
- После получения выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности, вы сможете заключить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права к покупателю.
4. Риски альтернативных вариантов
Любые попытки обойти требование о регистрации (например, заключение предварительного договора с условием о регистрации права продавца) не устранят необходимости регистрации вашего права перед совершением сделки и создадут дополнительные риски для покупателя.
Рекомендую незамедлительно обратиться в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру, после чего вы сможете законно осуществить ее продажу.
