Выселение зарегистрированных лиц, фактически не проживающих в квартире и нарушающих порядок, и продажа такой квартиры
Анализ ситуации
Ваш сын является единственным собственником квартиры, полученной по наследству. Два его старших брата зарегистрированы (прописаны) в этой квартире, но, по вашим словам, фактически там не проживают, не участвуют в расходах на ее содержание и нарушают порядок. Они отказываются сниматься с регистрационного учета добровольно.
Ключевые правовые аспекты:
- Братья не являются членами семьи собственника, так как не проживают совместно с ним.
- Фактическое непроживание и уклонение от обязанностей по содержанию имущества являются основаниями для прекращения права пользования.
- Наличие регистрации само по себе не дает безусловного права на вселение и проживание против воли собственника.
Применимые нормы права
Права собственника
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 209)
"Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30)
Собственник вправе свободно распоряжаться своим имуществом, включая продажу, если это не нарушает права других лиц.
Прекращение права пользования жилым помещением
В вашем случае братья, даже если они изначально были вселены дедушкой, не являются членами семьи нового собственника (вашего сына). Согласно закону:
"Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 292)
Это означает, что с момента оформления права собственности вашим сыном, право пользования братьев (как членов семьи прежнего собственника – дедушки) в принципе прекратилось, если у них не было самостоятельного договора или иного основания.
Более того, даже если бы они считались проживающими на законном основании, их поведение дает собственнику право требовать выселения:
"В случае, если гражданин, пользующийся жилым помещением... использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением... данный гражданин по требованию собственника жилого помещения подлежит выселению на основании решения суда." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 35)
Регистрация (прописка) и фактическое проживание
Регистрация – это учет гражданина по месту жительства или пребывания. Однако местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.
"Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 20)
Таким образом, если братья фактически не проживают в квартире, их регистрация может быть признана не соответствующей закону. Снятие с регистрационного учета против воли гражданина возможно по решению суда.
"выселение из занимаемого жилого помещения или признание утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда;" (Источник: Закон "О праве граждан на свободу передвижения", Статья 7)
Продажа квартиры с зарегистрированными лицами
Продать квартиру, в которой зарегистрированы посторонние лица, технически возможно, но это создает серьезные риски и обременения для покупателя, о которых продавец обязан предупредить.
"Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры... в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 558)
Продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц.
"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 460)
Если вы продадите квартиру с прописанными братьями, новый собственник получит те же проблемы, что и вы сейчас. Большинство покупателей откажутся от такой сделки, либо цена на квартиру существенно снизится.
Выводы и рекомендации
-
Выписать братей без их согласия возможно только через суд. Административный порядок (через МФЦ или паспортный стол) в данной ситуации не применим, так как братья отказываются выписываться добровольно.
-
Основания для судебного иска:
- Основное: прекращение права пользования жилым помещением у членов семьи прежнего собственника в связи с переходом права собственности к новому лицу (вашему сыну).
- Дополнительные (подтверждающие): фактическое непроживание братьев в спорной квартире (доказательства: показания свидетелей-соседей, акт обследования участкового, отсутствие личных вещей); использование жилого помещения не по назначению и нарушение прав соседей (показания свидетелей, возможно, протоколы полиции); уклонение от участия в расходах на содержание жилья (квитанции об оплате коммунальных услуг и налогов только вашим сыном).
-
Порядок действий для собственника (вашего сына):
- Собрать доказательства: зафиксировать факт непроживания братьев (заявления соседей, вызов участкового для составления акта), собрать все квитанции об оплате коммуналки и налогов, подтверждающие, что он один несет бремя содержания. Задокументировать случаи нарушения порядка (если есть обращения в полицию).
- Составить исковое заявление в районный суд по месту нахождения квартиры. Требования: 1) признать, что ответчики (братья) утратили право пользования жилым помещением; 2) обязать их снять с регистрационного учета по указанному адресу.
- Участвовать в судебных заседаниях. При положительном решении суда получить исполнительный лист.
- После вступления решения в силу предоставить его в паспортный стол (УВМ МВД) или МФЦ для принудительного снятия братьев с регистрационного учета.
-
Продажа квартиры. Продавать квартиру до решения вопроса с выпиской братьев крайне не рекомендуется. Это существенно осложнит сделку, снизит стоимость квартиры и может привести к судебным спорам с покупателем в будущем. Правильная последовательность: выселение через суд -> снятие с регистрации -> продажа свободной от обременений квартиры.
Рекомендация: Учитывая сложность и специфику судебных споров о выселении, для подготовки доказательств, грамотного составления иска и представительства в суде вашему сыну настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных делах.
