Шансы на заключение договора социального найма при длительном фактическом проживании и отсутствии первоначального нанимателя
Анализ ситуации
Вы описываете классическую ситуацию перехода от старого порядка предоставления жилья (по ордеру) к новому (по договору социального найма). Правовая неопределённость возникла из-за того, что после вселения в 1990 году договор социального найма так и не был заключён, а лицо, указанное в ордере как основной квартиросъёмщик, давно выбыло. Администрация отказывает в оформлении договора, ссылаясь на отсутствие его отказа, что создаёт правовой тупик.
Применимые нормы права и их анализ
1. Правовой статус ордера и возникновение жилищных прав
Ордер, выданный в 1990 году, является законным основанием для вселения и пользования жилым помещением. Жилищный кодекс РФ 2004 года сохраняет ранее возникшие права.
"Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 10)
"Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 6)
Это означает, что сам факт длительного проживания на основании ордера и выполнения обязанностей (скорее всего, оплата коммунальных услуг) порождает жилищные права, даже при отсутствии формального договора.
2. Права граждан, вселённых и длительно проживающих в жилом помещении
Закон защищает права граждан, которые были вселены и ведут общее хозяйство, признавая их членами семьи нанимателя.
"К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники... признаются членами семьи нанимателя... если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя... в судебном порядке." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69)
"Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением." (Источник: Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, пункт 11)
Более того, даже если человек перестал быть членом семьи, но продолжает проживать, за ним сохраняются жилищные права.
"Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя... но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 69)
3. Порядок изменения договора найма и проблема отсутствия нанимателя
Ключевая норма, которая может быть применена в вашей ситуации, касается изменения договора социального найма.
"Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 82)
Здесь есть юридическая коллизия: формально договор не был заключён, но есть ордер, который является его аналогом для того периода. Суды часто приравнивают такие ситуации. В вашем случае наниматель по ордеру не умер, а место его нахождения неизвестно. Однако его длительное отсутствие (с 2005-2010 гг.) и выписка могут быть расценены как фактический отказ от пользования жильём и прекращение исполнения обязанностей нанимателя.
Важно, что временное отсутствие само по себе не меняет прав.
"Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 71)
Но в вашей ситуации речь идёт не о временном, а о постоянном, многолетнем отсутствии с выпиской, что качественно меняет ситуацию.
4. Последствия смерти одного из проживающих
Смерть одного из трёх фактически проживавших не лишает остальных их жилищных прав. Напротив, она может упростить процедуру, так как теперь речь идёт об оформлении договора на оставшихся двоих, которые, вероятно, и являются основными пользователями.
Выводы и рекомендации
Шансы на успешное оспаривание отказа администрации в суде являются высокими. Длительное (с 2000 года) добросовестное фактическое проживание, выполнение обязанностей по содержанию жилья (что, вероятно, подтверждается квитанциями об оплате) и отсутствие первоначального нанимателя создают правовые основания для требования принудительного заключения договора социального найма.
- Рекомендуемое действие: Подготовить и подать в районный суд по месту нахождения квартиры исковое заявление о признании права пользования жилым помещением и обязании администрации заключить договор социального найма с одним из фактически проживающих граждан.
- Доказательства, которые необходимо собрать:
- Копия ордера 1990 года.
- Документы, подтверждающие постоянную регистрацию (прописку) или, наоборот, факт снятия с регистрационного учёта основного квартиросъёмщика.
- Квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг за максимально длительный период (желательно с 2000-х годов), которые доказывают фактическое проживание и несение расходов.
- Показания свидетелей (соседей), которые могут подтвердить факт длительного проживания именно этих граждан в квартире.
- Письменный отказ администрации в заключении договора (если есть) или иная переписка.
- Документы, подтверждающие родство или иные связи между проживающими (если есть).
- Справка о составе семьи или выписка из домовой книги.
- Правовая позиция в суде: Следует настаивать на том, что ордер является основанием для пользования жильём, а многолетнее фактическое проживание истцов при отсутствии иного жилья и добросовестное исполнение обязанностей (оплата услуг) в силу статьи 10 ЖК РФ породило у них самостоятельное жилищное право. Требование администрации о предоставлении отказа лица, которое десятилетиями не живёт в квартире и не исполняет обязанности нанимателя, является необоснованным и нарушает права добросовестных жильцов.
- Обращение к специалисту: Учитывая сложность и нестандартность ситуации, для подготовки искового заявления и ведения дела в суде настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
Судебная практика по подобным делам, как правило, складывается в пользу граждан, которые долгое время добросовестно пользуются жильём, особенно если собственник (муниципалитет) не принимал мер к расторжению условных правоотношений и исправно принимал платежи.
