Можно ли оформить дарение доли в квартире, если она не зарегистрирована в Росреестре, или нужно сначала завершить регистрацию?

Оформление договора дарения доли в квартире, полученной по наследству, до регистрации права собственности в ЕГРН

Анализ ситуации

Вы с братом являетесь наследниками квартиры. У вашего брата есть нотариальное свидетельство о праве на наследство на его долю. Право собственности на всю квартиру в ЕГРН не зарегистрировано, но имеется подписанный акт приема-передачи. Брат хочет подарить вам свою долю до регистрации общей долевой собственности в реестре.

Применимые нормы права и их толкование

1. Возможность дарения доли на основании свидетельства о наследстве

Закон не обязывает сначала регистрировать право общей долевой собственности на всю квартиру в ЕГРН для последующего распоряжения долей. Свидетельство о праве на наследство является самостоятельным основанием для возникновения права собственности.

"Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 218)

"Свидетельство о праве на наследство выдается наследникам, принявшим наследство, в соответствии с нормами гражданского законодательства Российской Федерации." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 71)

Более того, нотариус обязан после выдачи свидетельства направить документы для регистрации права в Росреестр, но сама регистрация может затянуться. При этом право собственности у наследника возникает со дня открытия наследства (ст. 1114 ГК РФ), а свидетельство лишь подтверждает это право.

"После выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 73)

2. Обязательная нотариальная форма договора дарения доли

Для дарения доли в праве общей собственности на недвижимое имущество законом установлена обязательная нотариальная форма.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 574)

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

Нотариус при удостоверении сделки проверит законность, в том числе наличие у брата права на долю на основании представленного свидетельства о наследстве.

"При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)

3. Особенности дарения доли (отличие от продажи)

Важно, что при дарении доли не применяется правило о преимущественном праве покупки, которое действует при возмездном отчуждении (продаже). Это упрощает процедуру.

"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 246)

Правила статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки относятся только к продаже доли. Таким образом, для дарения согласия других участников долевой собственности (в вашем случае — вашего согласия как второго наследника) не требуется.

4. Государственная регистрация перехода права

Переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации. Право собственности у вас как одаряемого возникнет с момента внесения записи в ЕГРН.

"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 223)

После нотариального удостоверения договора дарения нотариус обязан самостоятельно направить документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр.

"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество (долю в праве собственности на недвижимое имущество), подлежащее государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 55)

5. Налоговые последствия (НДФЛ)

Поскольку вы с братом являетесь близкими родственниками (полнородные братья), доход в виде полученной в дар доли квартиры не подлежит обложению НДФЛ.

"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения... освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 217, пункт 18.1)

Это подтверждается и нормой о взаимозависимых лицах:

"физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры..." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 105.1)

Никакой налоговой декларации (3-НДФЛ) в этом случае подавать не нужно.

6. Отсутствие влияния акта приема-передачи на дарение

Сведения о состоянии квартиры, указанные в акте приема-передачи, не влияют на правовую возможность совершения дарения. Этот акт является документом, фиксирующим техническое состояние на момент передачи, но не определяющим право собственности или ограничивающим распоряжение им. Предметом договора дарения является доля в праве собственности, а не квартира в ее физическом состоянии с определенными характеристиками.

7. Риски для одаряемого

Основной риск связан с тем, что на момент дарения право собственности брата на долю не зарегистрировано в ЕГРН. Однако нотариус, удостоверяя сделку, обязан проверить правоспособность брата и законность основания возникновения у него права (свидетельство о наследстве). Если нотариус сочтет представленные документы достаточными, риск последующего оспаривания сделки минимален.

Кроме того, в ЕГРН могут отсутствовать актуальные сведения об объекте или могут быть зарегистрированы права третьих лиц (например, обременения). Нотариус обязан запросить актуальные сведения из ЕГРН перед совершением сделки.

"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия гражданина... Для совершения данного нотариального действия нотариус... запрашивает и получает... сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, статья 47.1)

Выводы и рекомендации

1. Последовательность действий допустима. Ваш брат может подарить вам свою долю в квартире на основании имеющегося у него свидетельства о праве на наследство. Предварительная регистрация в ЕГРН права общей долевой собственности на всю квартиру не требуется.

2. Обязательное нотариальное удостоверение. Договор дарения доли в квартире обязательно должен быть удостоверен нотариусом. Простая письменная форма будет недостаточна и повлечет ничтожность сделки.

3. Процедура оформления:

   • Вам с братом необходимо обратиться к любому нотариусу (не обязательно по месту нахождения квартиры).
   • Нотариус проверит свидетельство о наследстве, запросит актуальные сведения из ЕГРН, удостоверит договор дарения доли.
   • После удостоверения нотариус сам и бесплатно направит пакет документов в Росреестр для государственной регистрации перехода права собственности на долю от брата к вам.
   • Вам нужно будет только оплатить госпошлину за регистрацию (в настоящее время 2000 руб. за регистрацию права) и нотариальный тариф.

4. Отсутствие налоговых обязательств. Поскольку вы — близкие родственники (братья), вы не должны платить НДФЛ с полученного дара и не должны подавать декларацию 3-НДФЛ.

5. Рекомендация: Для минимизации рисков и корректного оформления всех документов рекомендуем вам с братом обратиться к нотариусу, предъявив:

   • Паспорта.
   • Свидетельство о праве на наследство брата.
   • Документы на квартиру (если имеются: свидетельство о праве собственности наследодателя, выписка из ЕГРН).
   • Акт приема-передачи (при наличии, для полноты картины, хотя для нотариуса он не является ключевым).

Акт приема-передачи с описанием состояния квартиры на процедуру дарения доли в праве собственности не влияет.