Как правильно написать в договоре купли-продажи земельного участка про принадлежность продавцу на праве собственности

Правильное оформление пункта о праве собственности продавца и гарантий в договоре купли-продажи земельного участка

Анализ ситуации

Вы планируете совершить сделку купли-продажи земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности, возникшей в результате наследования. Корректное указание основания права и гарантий в договоре минимизирует риски для покупателя и является требованием законодательства для государственной регистрации перехода права.

Применимые нормы права и рекомендации

1. Констатация права собственности продавца в договоре

В договоре необходимо четко указать основание возникновения права собственности у продавца. Поскольку право возникло в результате наследования, следует указать реквизиты нотариального свидетельства. Свидетельство о праве на наследство является одним из оснований для государственной регистрации прав.

"Свидетельства о праве на наследство" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 14)

Рекомендуется указывать все реквизиты документа для его однозначной идентификации: вид свидетельства (по закону или завещанию), данные нотариуса, дату выдачи и регистрационный номер.

2. Необходимость указания на отсутствие обременений и споров

Закон обязывает продавца предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка.

"Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 37)

Более того, продавец по общему правилу обязан передать товар свободным от прав третьих лиц.

"Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 460)

Включение в договор гарантий продавца об отсутствии обременений (залог, аренда, арест, сервитуты) и споров о праве является важной мерой защиты интересов покупателя. В случае нарушения этих гарантий покупатель сможет ссылаться на них для взыскания убытков.

3. Роль выписки из ЕГРН

Договор должен согласовываться с актуальной информацией из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Сведения из ЕГРН являются официальными и публичными.

"Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются... по запросам любых лиц" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 62)

В выписке содержатся сведения о зарегистрированных правах, правообладателе, ограничениях и обременениях.

"В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 9)

Важно: Перед подписанием договора покупатель обязан проверить актуальную выписку из ЕГРН, так как именно она отражает текущее юридическое состояние участка.

4. Последствия предоставления недостоверных сведений

Если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях или других существенных обстоятельствах, покупатель вправе требовать возмещения убытков.

"Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации... вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 37)

Кроме того, если имущество будет изъято у покупателя по основаниям, возникшим до заключения договора (например, из-за прав третьих лиц), продавец обязан возместить убытки.

"При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 461)

Включение в договор гарантий (заверений об обстоятельствах) создает дополнительные основания для ответственности продавца, если они окажутся недостоверными.

5. Особенности для земель сельскохозяйственного назначения

Если ваш участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, к сделке применяются специальные правила. Например, при продаже такого участка субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки.

"При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации... имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 8)

Нарушение этого правила влечет ничтожность сделки. Также есть ограничения на размер общей площади таких земель, которыми могут владеть граждане. Продавец должен был соблюсти эти требования при наследовании.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Формулировка в договоре о праве собственности и его основании.
   Рекомендуется указать: "Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора указанный Земельный участок с кадастровым номером: 61:00:0000000:456 принадлежит ему на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о праве на наследство по закону (или по завещанию), выданным нотариусом (указать ФИО нотариуса, нотариальный округ) «_» ________ 20 г., за регистрационным № ______."

2. Обязательный пункт о гарантии отсутствия обременений.
   Рекомендуется включить отдельный пункт: "Продавец гарантирует и подтверждает, что на момент подписания настоящего Договора Земельный участок не обременен правами третьих лиц (в том числе не находится в залоге (ипотеке), под арестом (запрещением), в аренде, не ограничен сервитутами), не является предметом судебного спора, и на него не зарегистрированы иные ограничения прав или обременения, за исключением тех, которые указаны в представленной Покупателю действующей выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) от ________ № ______."

3. Действия перед заключением договора (самая важная рекомендация).
   Не подписывайте договор, не получив и не проверив актуальную выписку из ЕГРН на данный земельный участок. Сравните данные о правообладателе и обременениях в выписке с информацией, предоставленной продавцом и указанной в проекте договора. Убедитесь, что в ЕГРН продавец указан как собственник и нет скрытых обременений.

4. Уточните категорию земель.
   Проверьте в выписке из ЕГРН категорию земель и вид разрешенного использования участка. Если это земли сельскохозяйственного назначения, убедитесь, что продавец надлежащим образом уведомил уполномоченный орган Рязанской области о продаже и получил отказ от использования преимущественного права покупки, что должно быть подтверждено документом.

5. Обратитесь к адвокату.
   Для проверки чистоты сделки, соответствия договора требованиям закона и вашим интересам, а также для удостоверения договора у нотариуса (что не обязательно, но повышает безопасность), рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на земельном праве и сделках с недвижимостью.